西辛北区位于顺义区顺义城板块。顺义城板块整体位于东六环外，东边和杨镇板块接壤，西边是马坡板块和仁和板块，南临李桥板块，北面是北小营板块。板块内交通便捷，有S201、S305、S306等多条国道贯穿其中；地铁15号线在板块内有石门、顺义和俸伯三站，极大方便板块内居民出行。顺义城板块是顺义区发展较早的板块，经过多年沉淀，区域内拥有完善的生活配套，形成浓厚的居住氛围。随着《顺义分区规划（国土空间规划）（2017年—2035年）》文件的落地实施，顺义城的发展迎来新机遇。

顺义城作为顺义区主要的住宅板块，板块内聚集了大量新房、二手房。板块内二手房大多建于2000-2010年前间，包括商品房、公房及回迁房。尤其在2000年后，随着顺义城的深入开发，有金地、中海、中建等知名开发商落地深耕。

当前板块内商业、休闲、医疗等资源均十分完善。商业方面，板块内有华联商厦、隆华奥特莱斯等配套齐全的生活广场；生态休闲方面，板块内有潮白河从中穿过，还有顺义公园、怡园公园等休闲娱乐公园，北京乡村高尔夫俱乐部等运动休闲场所；医疗方面，板块内有三甲中医医院顺义区中医医院和三级医院顺义区医院，为板块内业主的健康保驾护航。

除了居住功能外，顺义城还是北京创新产业集群示范区（顺义）的主要落地区之一。示范区是北京建设全国科技创新中心的重要组成部分，聚焦发展新能源智能汽车、第三代半导体、航空航天等高新产业，预计到2035年将实现1.2万亿元产值。

板块发展以潮白河为界，潮白河西部为顺义老城区，区域开发建设早，整体配套产业完善；而潮白河东部以南彩镇为主，南彩镇内有彩园工业区，以传统工业产业为主，建设程度相对潮白河西部比较落后。

目前板块内居住人群以板块内企业职工、本地事业单位职工、顺义城本地人及在望京国展等板块工作的人员为主。板块内在售新房较多，以改善住宅为主，单价在3.6万/㎡-4.7万/㎡间。相比较下，板块内二手房挂牌数量稳定，价格在2021年开年后处于缓慢上调趋势。

顺义区近几年来一直是北京的供地“大户”。据北京市规自委官网统计，2016年至今的5年时间内，顺义区共拍出26宗住宅用地，不过大部分供地集中在顺义区西部的后沙峪镇、顺义昌平交界的高丽营镇及主体位于马坡和牛栏山的顺义新城，没有一块地落在顺义城板块。顺义城目前在售的新房拿地时间都超过5年。

板块内近5年无住宅地块供应，并不意味着顺义城板块发展已经饱和，没有可开发地块。相反，在潮白河东侧的南彩镇，目前还有大量待开发土地，其中部分村子已经开始进入待拆迁阶段。相信在未来3年左右，顺义城板块将有新地块进入土拍市场。由于近5年顺义城板块的新房市场萎靡，而后沙峪等地新房积极建设，导致顺义城板块整体楼市在顺义区内逐渐处于劣势、楼市热度也一直处于下风。二手房价格由于受新房冲击小，整体比较平稳，一直处在一个比较温和的状态。

目前顺义城最大的发展利好是《北京创新产业集群示范区（顺义）发展规划（2017—2035年）》的落地实施，顺义城板块被定位为北京创新产业集群示范区（顺义）的提升区，未来将重点发展新能源汽车、航空航天、新一代信息技术、医疗健康、智能装备、科技服务业等产业。

北京创新产业集群示范区（顺义）发展规划是北京建设全国科技创新中心的重要组成部分，示范区规划了100平方公里“三区五组团”空间布局，确立了“首都创新驱动发展前沿阵地”“科技成果转化与产业化承载地”“智能制造创新发展示范区”三大定位。预计到2025年将实现产值4500亿元，到2035年实现产值1.2万亿元。

1、楼栋颜色以暖色调为主，观感好；且小区安保设施较为到位，居住安全性较高。

2、小区停车不收取费用，且物业费和取暖费都比较低，降低了居民的生活成本。

3、小区文化活动比较丰富，邻里关系友善，生活氛围较为浓郁。

4、小区内外配套成熟，生活品质有保障。小区内部采买、运动条件比较便利，外部的交通、医疗条件也比较丰富，内外部设施互补，为居民们的生活提供了较为便捷的保障。

小区目前均价37844元/㎡，较上月上升了0.04%。近6个月，小区房价整体呈上升趋势，小区整体均价高于顺义区和顺义城的均价，该小区整体建筑维护较好，生活配套较为丰富，小区居民的生活环境和居住环境都相对较好。整体来看，该小区房源价格波动较缓，对购房者影响不大。

购房成本方面，以目前总价最低为53㎡一室一厅户型，报价199万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为70万元，二套首付为119万元。

小区户型涵盖了53㎡到237㎡不等的户型，各面积段、各户型选择较多。此处选择较受欢迎的72㎡的两室一厅和户型137㎡的三室一厅进行对比分析。

该社区共有38栋楼，2025户。其中北侧的2号楼、乙9号楼-乙11号楼，南侧的2号楼、4号楼等楼栋临近马路，日常会比较嘈杂。丁1号楼、丁12号楼、甲12号楼、乙12号楼、丙12号楼等位于小区北侧的楼栋及13号楼、18号楼、19号楼等位于小区南侧的楼栋临近卧龙公园，视野较好，便于观景。9号楼-12号楼等楼栋位于小区中部，相对比较安静。15号楼-17号楼靠近南门，出行比较方便。

小区居民流动性较小，生活气氛比较浓郁，对于看重小区生活氛围的住户群体是个不错的选择。

小区距离地铁15号线石门地铁站较近，比较适合依靠地铁15号线通勤的人群。

小区周边的超市、商场、生态、交通、医疗资源较为齐全，适合对生活配套完备程度有较高要求的购房群体。

截止2021年8月，西辛北区附近入市的新楼盘有：IDPARK艾迪公园、北京城建北京合院、前进花园玉兰苑、迈宇平墅、波特兰花园。其中IDPARK艾迪公园为写字楼，北京城建北京合院和波特兰花园为别墅。故选择与西辛北区距离和价格都较为接近的前进花园玉兰苑做比较。

西辛北区附近二手房项目较多，故而选取一些在价格方面与该小区较为接近、周边配套区别不大、位置也相较不远的五里仓社区、怡馨家园小区进行对比，看看在配套基本一致的情况下小区的产品力与性价比有何优劣。