空港吉祥花园小区位于顺义区后沙峪板块。板块整体位于北五环、北六环之外，京沈高速、天北路、北六环三条交通干线围成的“大三角”地区便是后沙峪板块，该板块西侧靠近中央别墅区商圈，东侧临近天竺商圈和机场附近商圈。

板块内交通便捷，机场北线高速、北六环横贯板块北部，经北六环可前往京承高速、东六环等交通干线；地铁15号线穿过板块东侧，板块内有国展、花梨坎、后沙峪三个站点，极大地方便了板块内居民的出行；

后沙峪板块发展较早，在顺义区内设施环境较为成熟，居住氛围也较为浓厚。随着《顺义分区规划（国土空间规划）（2017年—2035年）》文件的落地实施，后沙峪的发展也将迎来新的机遇。

后沙峪作为顺义区内主要的住宅板块，板块内聚集了部分新房和大量二手房。板块内的二手房大多数建于2000年以后，主要为商品房社区。后沙峪板块经过20几年的发展，该区域已经形成国际化居住和生活氛围，优质别墅、叠拼项目层出不穷，万科、金地、旭辉、保利等名企纷纷入驻。

当前，后沙峪板块是顺义地区生活配套较好的片区。商业方面，板块内有中粮·祥云小镇、山姆会员商店、国门1号全球家居总部基地、朗姿女装购物广场；医疗方面，板块内有北京顺义区空港医院（二甲）以及其他专科类医院，配套稍显孱弱；

教育方面，板块内有后沙峪中心小学（北京市第二实验小学顺义分校）、空港小学，北京四中顺义分校、中央美术学院（后沙峪校区）等公办学校，还有部分私立学校入驻，如北京市鼎石学校、北京市新英才学校、海嘉国际双语学校等；生态方面，板块内有龙腾世纪文化广场、花博会主题公园、中国国际展览中心(新馆)。

产业方面，后沙峪商圈重点发展商务会展、产业金融、总部经济等产业，板块内的中国国际展览中心（新馆）是北京市规模最大、功能最为完善的展览中心，为展览行业量身订做，其功能达到国际专业展馆建设一流水平，是中国顶级专业化展馆之一；

2006年北京天竺空港工业开发区和顺义区高丽营金马工业区合并为北京天竺空港经济开发区，以电子、光机电一体化、生物制药、航空物流为主要产业，吸引了如国航股份、北京宝洁技术有限公司、华夏基金、华欧航空培训及支援中心等上百家中外企业入驻；除此之外，板块内还有中国航信高科技产业园、顺通远达工业园、花卉种植中心等。

目前板块内居住人群以板块内企业职工、本地事业单位职工、后沙峪本地人及在望京、国展、中关村等板块工作的人员为主。板块内在售新房较少，以改善住宅为主，单价在5.6万/㎡上下；板块内二手房挂牌数量稳定，价格在2021年开年后处于缓慢上调趋势。

2021年1月26日，北京市顺义区顺义新城第13街区SY00-0013-6055、6056地块二类居住用地被保利+金地联合体以20.5亿元的总价竞得，楼面价22396元/平米，溢价率15.82%。该宗地将以“六通一平”形式供地，控高30米，容积率1.6，未来大概会建成10层左右小高层。

同日，北京市顺义区顺义新城第13街区SY00-0013-6060、6066、6067地块二类居住用地、6058地块商业用地、6063地块综合性商业金融服务业用地、6065地块托幼用地被中建一局以以40.61亿总价竞得，溢价率0.52%，综合楼面价约为18521元/㎡。

该项目中居住用途全部建设商品住房，不配建保障性住房。宗地中SY00-0013-6065 地块托幼用地不出让，将由竞得人建设后无偿移交政府相关主管部门。

2月2日，北京市顺义新城第23街区新国展三期项目（原22街区南部）22-02-007-1、22-02-007-2地块R2二类居住用地，经过75轮的激烈竞争，最终由华润+保利以67.77亿+异地配建162162㎡+竞自持面积23%竞得，溢价率为35%，实付85.77亿。

《顺义区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二O三五年远景目标纲要》显示，顺义将构建“一心、三区、多组团”新城空间布局，包括打造富有活力的新城公共中心、建设和谐宜居城区和提升多组团发展水平，以统筹推进新城集中建设区和外围绿色空间融合发展，构建共同支撑和谐宜居城区多组团发展格局。

后沙峪组团重点发展商务会展、产业金融、总部经济，加快集聚优质教育、高端医疗、文化体育等公共服务资源，打造环境优美、产城融合、宜居宜业的国际化城市组团。

顺义后沙峪板块是北京“新国门”，会展产业已经初步形成，再加上“中国国际服贸会”的永久会址加持，又是首都功能中国际交往中心功能的集中承载区。该片区片区在未来五年会加速建设，形成一个产业高地和生活微中心。

目前新国展一期已经建成，总建筑面积大概在30多万方，二三期2021年全面启动建设，2024年投入使用，总建面接近200万平米。从规划上看，200万平米的新国展建成后，将会成为聚集高端商业、会展、商务金融、高端酒店、高端住宅、地铁轨道的巨型“城市综合体”。

第二，顺义后沙峪同时还是北京自贸区“国际商务服务片区”中的重要组成部分，未来将和“金盏国际合作服务区”，“CBD”和“副中心”进行联动。所以顺义后沙峪又是“新国展”，又是“自贸区”，同时还是“首都机场临空经济区”，又是首都功能国际外交中心功能聚集地。

第三，在示范街区打造上面，后沙峪商圈将重点建设金马文化创意产业示范街区和祥云小镇国际商业示范街区。金马文化创意产业示范街区将依托北京创新产业集群示范区（顺义）政策功能平台，围绕“文化+”“创新+”“互联网+”“绿色生态+”的“四加”发展理念，打造以文化创意为主导的创新产业示范街区。

同时，利用存量土地，引进重点文创项目，构建“一中心、两基地、三平台”文化产业支撑体系；祥云小镇国际商业示范街区以安泰大街、安祥大街、安宁大街、裕丰路、裕庆路等城市道路为框架，有机联系祥云小镇商业空间、龙道河绿地生态空间、海高大厦创新创业空间，塑造安全、绿色、活力、智慧的高品质商业生活街区。

同时，推进安泰大街（裕丰路至裕庆路区段）步行改造，统筹解决动态与静态交通组织，扩大祥云小镇的社会效益产出。

第四，交通方面，规划中的S11线（三城联络线）连接怀柔科学城、中村科学城、未来科学城三大科学城，向东经花梨坎站（与M15换乘），最终到达首都机场区域。待建设完成后，后沙峪板块内的地铁15号线与新建三城联络线、利用京承铁路开行市郊列车和利用京沈客运专线开行市郊列车三者共同构筑“三快一普”的通道。

1、小区的安保等各方面工作人员都认真负责，与社区居民共同维护了良好的居住环境。

2、小区环境优美，居住舒适度高。空港吉祥花园里配有相对应的娱乐设施和锻炼场所，为居民提供了休闲娱乐、锻炼身体的好去处。

3.小区有50㎡-52㎡的一居户型，69㎡-90㎡的两居户型以及81㎡-111㎡的三居户型，户型种类多，购房者在户型上可以选择自己的刚需户型。

4、小区周边配套设施成熟，居民生活便捷。小区距离地铁站公交站、商超以及生态公园都比较近，可以满足居民日常的出行、娱乐、休闲等各类需求。

2021年7月，空港吉祥花园小区的挂牌最新均价为48545元/㎡，比较受欢迎的户型有52㎡的一居，成交价大致在268万；69㎡-90㎡的两居，成交价大致在356万-465万；81㎡-111㎡的三居，成交价大致在418万-574万。就价格走势来说，近3个月天龙苑小区均价降幅不大，较为稳定。

购房成本方面，总价最低为50.41㎡一室一厅户型，报价315万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为110.25万元，二套首付为189万元。

小区户型包括了50㎡-111㎡不等的多种户型，适合不同住客的需求，选择多样。本次我们选取该小区较为受欢迎的88㎡两居及95㎡的三居进行对比分析。

1号楼、3号楼、4号楼、5号楼靠近京沈路，早晚高峰较为嘈杂，对噪音敏感的或者家中有幼儿的人群选择上可以往7号楼、8号楼、11号楼、15号楼、16号楼考虑，处于小区内圈，相对安静些；小区9号楼南边有电动车充电桩和美发店，并且就在北门旁边，居民更加便利。

1.空港吉祥花园小区位于安泰大街较为繁华的地段，周边商业配套齐全，交通相对而言也较为便利，一公里内就有15号线的地铁站，适合上班族和通勤依靠15号线的人群居住。

2.小区二手房近年成交价均在500万左右，性价比比较不错，可选的户型种类多样，可以满足购买者的基本需求，适合在后沙峪及周围商圈工作有改善需求的购房者。

3.关于居民的安全的方面上管理严格，内部配套包括周边配套也比较齐全，内部环境也比较优美，适合着重考虑整体小区品质的购房者。

截止2021年7月，空港吉祥花园周边有多个新盘在售。我们挑选了在价格与地理位置上跟空港吉祥花园更具有可比性的公园十七区项目来进行对比。

空港吉祥花园小区紧挨安泰大街的主干道，其他二手房也不在少数，这里选择了蓝星花园和艾迪城进行比较，看看在配套设施基本一致的情况下小区之间的优势劣势如何。