天鹅堡小区位于马驹桥商圈。马驹桥商圈位于东五环和六环之间，地处通州马驹桥镇。东侧与台湖商圈贴合，被京津高速切开；南侧是城乡结合部，以凤港减河为边界；西侧与大兴磁各庄商圈相邻，博兴三路及其南向延长线是最西端；北侧是次渠商圈，隔凉水河对望。

马驹桥商圈的区域功能定位是北京陆路口岸和节能环保基地。商圈以园区经济为主导，产城融合为方向，逐渐成为通州西南部的发展增长极。

商圈内的交通资源主要有东六环、京津高速和京承高速等，商圈内高速路网发达。商圈内的医疗资源主要有通州第二医院、马驹桥中医医院、北京西尔口腔医院等，医疗资源相对匮乏。主要商业资源有百尚生活广场、百尚购物中心等。主要生态休闲资源有马驹桥湿地公园、海子强湿地公园等。

作为通州的产业板块，商圈内的商品房住宅以二手房为主，次新小区较多，房龄多集中在5-15年之间。根据幸福里APP数据显示，2021年7月该商圈二手房挂牌均价为3.4万/㎡；商圈内目前有两个新盘，亦庄金悦郡和华润亦庄橡树湾均有住宅在售，在售均价在3.9万/㎡以上。目前马驹桥商圈新房供应稳定，价格相对较高，二手房供应充足，价格长期稳定。

目前商圈价值主要体现在产业预期方面，是通州主要的产城融合区域次级中心。商圈内主要居住人群以通州本地居民和企业员工为主，居住人群结构简单，主要的通勤方向是亦庄和国贸。

根据北京市规自委官网显示，马驹桥商圈2021年没有新地块入市，但在5月份的北京市土拍中，通州有三块土地成交，成交数据整理如下：

第一块成交是通州宋庄地块，属于六环外，城乡结合地带。金地以45.16亿总价拍下，溢价率1.03%，楼面价是2.64万/㎡，未来最高售价是4.5万/㎡；

第二块成交是城市副中心0302街区地块，在通景园小区附近。龙湖和恒基报22.4亿，达到竞价上限，转入竞政府持有商品住宅产权预设份额程序，溢价率25%。未来的产品是共有产权房，政府持有20%份额，未来最高售价是7万/㎡；

第三块成交是北京城市副中心1201街区地块，在环球影城西侧的城乡结合地带。碧桂园以41.15亿总价拍下，并且需要配建6.4万㎡“国际人才小区住房”，可售住宅楼面价约4.8万/㎡，溢价率14.94%，未来最高售价是6.2万/㎡；

其中第三块地的位置最接近马驹桥商圈，未来的最高售价是7万/㎡，如果开发商以最高限价销售的话，新房的单价就比较高，和马驹桥商圈对比没有任何竞争优势。况且其商圈成熟度、配套完善度、交通密集度、价值预期等方面都略显不足。所以新地块新产品未来入市，对马驹桥商圈的影响微乎其微。

马驹桥商圈地处通州马驹桥镇，是通州传统产业升级发展支撑区，未来的前景可从园区经济和产城融合两个方面来看。

首先说园区经济，马驹桥是台-马组团的一部分，该组团是构建高精尖经济结构的重要区域，重点任务是产业转型升级和功能的完善配套。以环渤海高端总部基地为承载，推动光机电一体化产业基地、物流基地、金桥科技产业基地等园区加快新技术研发、新业态发展，逐渐实现产业转型升级。

其次是产城融合方面，马驹桥经过多年发展，已经是通州产城融合型的区域次级中心。商圈内积淀有一定规模的居住区和对应的生活配套设施，包括珠江逸景家园、天鹅堡、金地格林格林小镇等。与此同时还发展出合创产业中心、联动U谷、合生世界村等一批独具产城融合特点的功能性园区。另外，商圈东南侧目前大量的土地资源储备，使其能够源源不断地保障重点产业、重大项目迁入时的土地供应。依靠产业吸纳高知高技能人才，再通过融合发展的方式提供便捷舒适的居住条件，留住人口，滋补产业，循环发展，生生不息。

1、小区是低密度小区，有低层洋房，有别墅，带庭院，设计合理，居住环境良好，居住私密性和自由性高。

2、小区内部配套设施丰富，有花园、广场、娱乐设施、健身器材、还饲养有珍稀动物，能够为业主生活提供更多便利。

3、小区周边配套设施完善，有公交、购物中心、银行、医院等能够满足业主日常生活中多方面多层次的需求。

4、小区停车位充足，别墅有车库，洋房有车位，小区内路边也能停车，业主停车方便。

2021年8月，根据幸福里APP显示，天鹅堡小区在售房源约为11套，挂牌率约1.6%，在售房源均价约3.6万/㎡，挂牌价格对比上月下降0.69%。从过去半年的数据可见，小区的房源挂牌价格整体呈上涨趋势。涨幅总体高于马驹桥商圈和通州区。总体均价高于马驹桥商圈但长期低于通州区。

购买成本方面，以264㎡四室三厅户型为例，报价950万。参照北京市现行的普宅+非普标准，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于非普宅，首套首付约为380万，二套首付约为760万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度会影响首付金额，所以上例仅供参考。

天鹅堡小区有160㎡-243㎡三居、330㎡-490㎡四居及以上户型，下面选择两个有代表性的户型进行分析。

户型一：

此为243㎡三室三厅南北向户型，优点是：

1、阳台、露台多，晾晒空间充足；

2、两个客厅面积大，待客空间充足；

3、有独立的设备间，洗衣机等大型家电不占用其他空间；

4、待客与家务动线不冲突。

缺点是：

1、卫生间狭小，使用有局促感；

2、卧室A和卧室C北向开窗，采光较差。

户型二：

此为246㎡四室三厅南北向户型，优点是：

1、有庭院花园且面积大，可拓展庭院景观；

2、有专门的衣帽间，无需另设箱柜，不占用其他空间；

3、卧室多，可容纳多人居住；

4、客厅大，待客空间充足。

缺点是：

1、卫生间均为暗卫，通风差；

2、露台A和露台C为北向，不利于采光。

天鹅堡小区西侧为新凤河滨河路，南侧为南六环，车流量多，噪音大，会对小区西侧及北侧边缘住户造成一定影响，故而对于262号、261号、260号、225号、226号、227号楼要慎重考虑。小区中央及北侧、东侧的诸如185号、186号、187号、196号、229号、237号楼栋相对更安静，优先推荐。

小区位置远离市区，离地铁站较远，公交车间隔时间较长，适合有车一族人群考虑。

小区户型整体为大型别墅，总价相对高，适合家庭人口多，预算充足，追求高品质生活的人群。

小区周边医疗设施齐全，小区居住密度低，生活私密性和自由性高，注重安静、私密环境的退休养老人群可优先考虑。

新房方面马驹桥商圈内有两个小区，华润亦庄橡树湾和亦庄金悦郡。华润亦庄橡树湾均价为4.4万/㎡，超出天鹅堡小区太多，下面主要和亦庄金悦郡作为比较。

价格方面：天鹅堡小区均价3.6万/㎡，亦庄金悦郡为3.9万/㎡。亦庄金悦郡整体以小户型为主，面积小，总价低。天鹅堡小区整体以大户型洋房、别墅为主，面积大，总价高。

商业配套方面：天鹅堡小区周边有金典国际百货商和百尚生活广场等；亦庄金悦郡周边也有永辉超市和普润成华超市等，相差也不多。

交通方面：亦庄金悦郡位于六环外，更远离地铁，公交线路间隔较长，相对来说，天鹅堡小区交通环境更好。

产品方面：亦庄金悦郡是新盘，设计理念更新，小区内配套设施更丰富。相比之下优于天鹅堡小区。但是天鹅堡作为低密度小区，产品以洋房、别墅为主，居住品质更高，生活私密性和自由性都优于亦庄金悦郡。

总体而言，没有公共交通依赖，工作地点在马驹桥周边的住房刚需人群可以考虑亦庄金悦郡。追求生活品质，注重居住私密性和自由性，手头预算充足的人群比较适合天鹅堡小区。

马驹桥商圈二手房均价在3.2万/㎡-3.9万/㎡左右，下面选择两个均价相当且距离较近的样本小区和金地格林小镇6两个小区作为对比。