康宁家园小区位于黄村商圈，商圈位于南六环和京开高速交汇处的正北方，地处大兴黄村镇。商圈东侧紧贴观音寺商圈，以京开高速为界；南侧是天宫院南商圈，被南六环分割；西侧毗邻卢城乡和天宫院北商圈，大致以新源大街南北延长线为界；北侧是高米店商圈，以清源路为界。

黄村商圈的功能定位是重点服务保障大兴新城的居住、商业、商务功能，发展目标是新城综合服务区。

商圈内的交通资源主要有地铁4号线、南六环路、京开高速等，公交线路众多，圈内交通网密集，出行非常便捷。商圈内的医疗资源主要有大兴区人民医院、北京仁和医院、大兴区心康医院等。商业资源包括瑞程奥特莱斯、百联清城国际购物中心等。生态休闲资源包括黄村公园、街心公园等等。

商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在15年-25年之间。根据幸福里APP显示，2021年7月该商圈二手房挂牌均价为3.9万/㎡；商圈内目前有4个新盘在售，其中住宅产品有金地旭辉江山风华、颐璟万和和金融街金悦府，在售均价5万/㎡起。目前黄村商圈新房供应充分，价格较高。二手房市场平稳。

目前商圈价值主要体现在地铁优势和生活配套方面，号称大兴CBD。商圈内主要居住人群以老大兴原住民为主，有部分企业单位退休职工和中心城区疏解人口，其次是丽泽、国贸和4号线沿线工作的人群，主要的通勤方向是西红门、丰台科技园和金融街方向。

根据北京市规自委官网显示，黄村商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，大兴有两块土地成交，成交数据整理如下：

第一块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2，建控规模82574㎡。位于南五环内8号线五福堂地铁站附近，属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得，溢价率14.8%，楼面地价19740元/㎡，未来最高售价是7万/㎡。

第二块是大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块R2、A334，建控规模192900㎡。位于南六环内念坛公园西北角，属天宫院北商圈。由中冶和宁波雨航以62.5亿元及竞建公共租赁住房面积1000平方米的条件竞得，溢价率5%，楼面地价32400元/㎡，未来最高售价为5.7万/㎡。

其中第二块地的位置最接近黄村商圈，未来的最高售价是5.7万/㎡，如果开发商以最高限价销售的话，新房单价大大高出商圈均价，和黄村商圈比较，没有任何竞争优势。另外，其商圈成熟度、生活配套完善度、交通网络密集度、居住便利度和商圈预期等方面都不在一个级别。所以小苗认为新地块新产品未来入市，不会对黄村商圈造出的影响。

黄村商圈地处大兴老城，其板块定位是为大兴新城提供生活、商业和商务配套服务。产业方向是依托生物医药基地拉动，延伸医药健康产业链条，促进产城融合发展。黄村的发展前景可以从三个方面来看：

一是规划预期方面，大兴区“十四五”规划中明确提出，推动成长产业融入专业园区发展，促进一体规划、政策覆盖、招商联动，形成协同联动的产业功能组团。生物医药组团以生物医药基地为核心，拓展并带动黄村镇延伸医药健康产业链条，配建高品质服务配套设施，促进产城融合发展。

二是居住功能方面，商圈内有万科、恒大、泰禾、首创、招商、保利、金地、旭辉等众多知名开发商开发的楼盘，形成包括平层大宅、低密别墅、普通高层住宅在内的多元化产品梯队，可满足多种人群的居住需求。

三是交通资源方面，黄村商圈地处大兴空港经济区、大兴新城和北京中心城区的枢纽之上，占据着地铁4号线、京开高速和东六环三条城市大动脉，方便圈内居民通勤和出行的同时，还为圈内经济发展助力。黄村商圈内有4个地铁口覆盖，圈内90%的小区步行到地铁站的距离都在2.5公里以内，便捷的轨道交通使黄村商圈逐渐发展成为京南城市中枢，是大兴南部地区工作人群安家置业的首选之地。另外，随着北京大兴机场通航，新机场线也同步投入使用，黄村发展再次迎来新的契机。

1、小区景观生态自成体系，绿化率为35%，种植有各类地皮植物，有假山、雕塑等，居民生活舒适。

2、社区休闲娱乐设施完善，内部有多处健身设施，含篮球场、漫步机、儿童活动乐园等，可满足不同年龄段业主的休闲娱乐需求。

3、小区内生活氛围佳，小区住户大多数为在附近或亦庄国贸上班的白领，且多数以家庭为单位，邻里关系比较亲密，居住氛围佳。

4、周边配套成熟，居民生活便利，小区周边地铁站、医院、菜市场、娱乐休闲场所环伺，社区居民出行、就医、购物、休闲娱乐非常便利。

2021年8月，幸福里APP显示康宁小区的挂牌均价是4.7万/㎡，总价区间为500万-985万，挂牌均价环比上月上涨1.54%，挂牌房源以四居为主。从近半年的数据来看，大兴区域和黄村商圈均价保持平稳，本小区价格在6月份有一个明显涨幅，这种情况一般是由于小型小区成交样本太少而造出的，不具备代表性。7月份到8月份的环比波动幅度是正常范围，购房者不用担心价格大幅变动。

购买成本方面，以116㎡两居室为例，报价535万，参照北京市现行的普通住宅和非普通住宅标准，普通住宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普通住宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于非普宅，首套首付约为214万；二套首付约为428万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，较大程度上影响首付金额，所以上述案例仅供参考之用。

小区有107㎡-116㎡的两居和116㎡-196㎡的三居。现在选取两个有代表性的户型进行分析。

户型一：

本户型为116㎡南北朝向两居室，其优点有：

1、南北双阳台设计，南向阳台较大，卧室2采光充足；

2、整个房型布局紧凑，各功能区划分明确；

3、厨房北面有阳台，透气性好，减少油污。

其缺点有：

1、户型不方正，实际使用率略低；

2、北向客餐厅，采光不充足。

户型二：

本户型为196㎡南北朝向三居室，其优点有：

1、户型面积较大，公共空间宽阔舒适，视觉感受好，活动空间较大；

2、南北三阳台设计，客厅及主卧均有阳台，通风佳；

3、动静分离，功能划分科学。

其缺点有：

1、卫生间是暗间，不利于干燥；

2、北向次卧夹在两个洗手间之间，睡眠质量会有一定影响。

小区2号楼有建筑装饰脱落的痕迹，可能会对生活造成影响，小苗建议购房者选择靠小区中心景观带的1号楼。1号楼没有底商，不仅减少了底商与道路的噪声污染，而且在阔绰的楼间距中，能享受充足的阳光和更幽静的生活，适合家中有老人与小孩的家庭选择。

本小区位于黄村商圈，距离大兴空港经济区较近，比较适合大兴空港经济区工作的人群。在4号线沿线工作的人群也适合购买，特别是亦庄、西红门、丰台科技园、金融街、西单工作的白领及技术人员。小区户型较多，面积段较大，适合三口之家、三代同堂以及家庭成员较多的人群。清一色电梯房，适合有老人与小孩的家庭。小区内部生态环境较好，内有水系，适合对小区绿化环境要求较高的人群。

黄村商圈的新盘比较少，目前只有四个新盘在售，分别是金地旭辉·江山风华、清城国际中心、颐璟万和、金融街金悦府。可对比的普通住宅盘为金地旭辉·江山风华，由北京辉盛房地产开发有限公司开发，主打89㎡三居，单价5.6万/㎡起，总价480万起。

相比康宁家园小区而言，外部配套势均力敌，新盘户型更舒适，新房居住环境相对舒适，对社区环境、物业服务要求比较高的朋友可以考虑金地旭辉·江山风华。颐璟万和、金融街金悦府距离康宁家园小区较远，不做对比。如果考虑现房因素，则康宁家园小区已实景呈现，即买即住，均价4.7万/㎡，也有竞争优势。

康宁家园小区周边二手房均价在4.2万/㎡-5.1万/㎡，其中康宁家园、怡兴园和阳光乐府同属大兴黄村商圈，有一定竞争关系，故选择此三小区做对比分析。