盛嘉华苑小区位于观音寺商圈，商圈位于南五环和南六环之间，东侧是瀛海镇商圈，以京福路为界；南侧是磁各庄商圈，以南六环为界；西侧毗邻黄村商圈，以京开高速为界；北侧枣园和瀛海镇商圈以亦新路为界。

观音寺商圈的功能定位为临空经济拓展区和大兴城市生态绿心。

商圈内的交通资源主要有大兴机场线、南六环、京台高速、大兴机场高速和京台高速，一横三纵一地铁，交通网发达。商圈内的医疗资源主要有北京和为中医院、北京中环医院、北京友爱医院等，医疗资源相对匮乏。商业资源包括奥特莱斯、new mart品超市、华联超市等。生态资源包括新西凤渠湿地公园、刘一村公园等。

作为大兴的生态涵养区，商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在20年-30年之间。根据幸福里APP显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为3.4万/㎡；商圈内暂无新楼盘在售，二手房挂牌价格稳定，二手房源房龄较老，数量充足。

目前商圈价值主要体现在生态环境方面，商圈内主要居住人群以大兴原住民为主，其次是域内和周边企业的工作人群，主要的通勤方向是金融街、新发地和丰台科技园方向。

根据北京市规自委官网显示，观音寺商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，大兴区有两块土地成交，成交数据整理如下：

第一块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2，建控规模82574㎡。位于南五环内8号线五福堂地铁站附近，属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得，溢价率14.8%，楼面地价19740元/㎡，未来最高售价是7万/㎡。

第二块是大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块R2、A334，建控规模192900㎡。位于南六环内念坛公园西北角，属天宫院北商圈。由中冶和宁波雨航以62.5亿元及竞建公共租赁住房面积1000平方米的条件竞得，溢价率5%，楼面地价32400元/㎡，未来最高售价为5.7万/㎡。

其中第二块地的位置最接近观音寺商圈，未来产品最高售价是5.7万/㎡，新产品未来如果以最高限售价入市的话，价格要明显高于观音寺商圈均价，无法形成竞争关系。所以新地块新产品对观音寺商圈影响微弱。

观音寺商圈城市功能定位主要是城市生态绿心，产业拓展区。商圈的发展前景可以从两个方面来看：

一是城市绿肺功能区。观音寺商圈是大兴2035远景规划中的“一轴”（绿色南中轴）的中心区域，未来将持续提升绿色空间规模与质量，打造集中连片的大型森林斑块，优化区域生态环境品质，推进森林城市建设，生态环境越来越好。

二是产业拓展功能。观音寺商圈内现有的产业主要是一些传统的制造业、文化产业部分医药企业，有星光工业园、丽家宝贝总部基地、北京方仕制衣、北京盛世南宫影视文化城、北京仟草中药饮片等等。虽然目前的产业规模较小，但前景非常乐观，这主要得益于商圈占据了空港经济区、大兴新城和北京中心城区的枢纽位置，仅设置了三个站点的大兴机场线第二站的位置正处于观音寺商圈之内。总之，在可以预见的未来，围绕大兴新城站点的生活和商务配套将逐步展开，域内生态环境不断改善，商圈吸引力快速增强，商圈的产业拓展速度和产城融合能力将进一步增强。

1、小区均是电梯板楼，老人孩子上下楼不用走步梯，出行方便快捷。

2、小区绿化率为35%，进正门有一个花园广场，各住宅楼前后都种有绿植，居住舒适。

3、小区户型从一居室到三居室齐全，可选户型多，满足不同人口的家庭需求。

4、小区距离地铁大兴机场线大兴新城站1.6公里，去大兴机场和到市区都便捷。

截止到2021年8月，盛嘉华苑小区的挂牌均价是3.5万/㎡，挂牌均价环比上月下跌0.08%，在售房源26套，以一居和两居和主，挂牌率为0.66%。从过去6个月的数据来看，小区居住人群相对稳定，小区价格一直处于相对平稳状态，波动不大。相较大兴区域的均价来说，盛嘉华苑小区均价较低，相较观音寺商圈均价来说，要高于商圈均价，说明小区在本商圈竞争力较强。综合房子品质和整体配套情况来看，盛嘉华苑小区在商圈内还是不错的选择。

购买成本方面，以72.49㎡两居为例，报价280万。参照北京市现行的普宅+非普标准，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于普通住宅，首套首付约为98万，二套首付约为168万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度会影响首付金额，所以上例仅供参考。

盛嘉华苑小区户型有一居、两居和三居，一居室面积段为57㎡-60㎡一居，两居室面积段为72㎡-84㎡㎡，三居面积段为86㎡-90㎡，下面选两个有代表性的户型进行分析。

2.1、户型一

本户型为57㎡南北一居，其优点有：

1、客厅约23㎡大而方正，可改造性好；

2、卧室有东向阳台，便于晾晒衣物；

3、厨房为明厨设计，利于油烟散味。

其缺点有：

1、卫生间无窗，不利于干燥。

2.2、户型二

本户型为72.49㎡南北两居室，其优点有：

1、厨房为明厨设计，利于采光和干燥；

2、客厅有南向阳台，便于晾晒衣物；

3、餐客分区，功能区完善。

其缺点有：

1、卫生间无窗，不利于干燥；

2、过道不好利用，有浪费面积。

因小区西侧4号楼、9号楼、14号楼、16号楼更靠近新凤河观景绿道，观景效果更好，建议购房者优先考虑。

因小区东侧的1号楼、7号楼东边正在修建新建筑，有噪音污染，建议购房者慎重选择。

盛嘉华苑户型种类多样，可满足不同需求人群，单身和新婚夫妻可以选择58㎡-60㎡一居，三口之家可以选择74㎡-84㎡两居，人数较多的家庭可选择86㎡-90㎡三居。盛嘉华苑适合在观音寺商圈内及周边商圈工作有居住刚需，并且关注板楼电梯社区、绿化环境好、周边生态好的购房者。鉴于商圈内人群主要的通勤方向是金融街、新发地和丰台科技园方向，所以同样适合在金融街、新发地和丰台科技园等地工作的人群。

观音寺商圈暂时没有新盘在售，距离观音寺商圈最近的新盘是大兴黄村板块的清城国际中心、金地旭辉·江山风华和金融街金悦府。这里面除去清城国际中心是非住宅，不具备对比性，其余两个新盘的价格与盛嘉华苑小区相差较少的是金融街金悦府，所以拿来进行对比，金融街金悦府由北京远和置业有限公司开发，主打两居、三居刚改型产品，绿化率30%，车位比为1:1.2，在售产品面积段为89㎡-129㎡，单价5万/㎡起，总价450万起。相比盛嘉华苑小区，新盘户型种类更多样，居住环境也相对更优，但其均价较高，预算充足的朋友可以考虑金融街金悦府，想找性价比高、生活氛围浓厚、周边生态好的小区，优先考虑盛嘉华苑小区。

盛嘉华苑周边二手房均价在2.5万/㎡-4万/㎡，其盛嘉华苑、林海园和观音寺小区同属刚需社区，有一定竞争关系，故选择此三小区做对比分析。