首开康乃馨城小区位于枣园商圈，商圈位于南五环和六环之间，商圈东侧毗邻瀛海镇商圈，以南中轴路为界；南侧隔兴亦路与黄村商圈接壤；西侧是芦城乡商圈，以兴旺大街为边界；北侧是高米店商圈，以康庄路和黄亦路为边界。

枣园商圈的板块功能定位主要是为大兴新城提供居住配套，主要产业方向是新一代信息技术和科技服务业。商圈内的交通资源主要有地铁4号线、南五环路、京开高速、大兴机场高速等，公交线路众多，交通网密集，出行非常便捷。

商圈内的医疗资源主要有大兴中医院、北京永林医院、兴业口腔医院等。商业资源主要包括天健广场、吉嘉港商业中心、广丰购物中心等；生态资源主要包括枣林公园、康庄公园、兴旺公园等。

商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在15年-30年之间。根据幸福里APP显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为4.2万/㎡；商圈内目前只绿地海珀云翡一个住宅新盘在售，在售均价7万/㎡起。目前枣园商圈新房供应稳定，价格相对较高。

商圈内老旧二手房小区较多，挂牌价差异不大，价格稳定，房源充足。目前商圈价值主要体现在交通优势和居住配套方面，是大兴主要居住区之一。商圈内主要居住人群以原住民和南城拆迁居民为主，其次是金融街和丰台科技园工作的人群，主要通勤方向是金融街和丰田科技园方向。

根据北京市规自委官网显示，枣园商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，大兴有两块土地成交，成交数据整理如下：第一块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2，建控规模82574㎡。

位于南五环内8号线五福堂地铁站附近，属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得，溢价率14.8%，楼面地价19740元/㎡，未来最高售价是7万/㎡。第二块是大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块R2、A334，建控规模192900㎡。

位于南六环内念坛公园西北角，属天宫院北商圈。由中冶和宁波雨航以62.5亿元及竞建公共租赁住房面积1000平方米的条件竞得，溢价率5%，楼面地价32400元/㎡，未来最高售价为5.7万/㎡。其中第一块地的位置最接近枣园商圈，未来的最高售价是7万/㎡，如果开发商以最高限价销售的话，新房的单价就比较高，和枣园商圈对比没有任何竞争优势。况且其商圈成熟度、配套完善度、交通密集度、价值预期等方面都略显不足。所以小编认为新地块新产品未来入市，对枣园商圈的影响微乎其微。

枣园商圈地处大兴黄村镇的东南部，主要功能定位和黄村商圈基本一致，都是为大兴新城提供居住配套。商圈未来的发展前景主要可以从三个方面来看：一是居住功能方面，枣园商圈西部约1/3的已建成城区，属于大兴老城，区域内以枣园小区为代表的老小区众多，依托地铁4号线接入北京地铁网，便捷的通勤优势和成熟的居住功能，可有效承接北京中心城区疏解的人口和新媒体产业人才的居住配套保障，不断充实圈内的人才资源。

二是产业发展方面，商圈中部1/3是以国家新媒体产业基地为代表的产业区，国家新媒体产业基地，基地于2005年12月31日经国家科技部正式批复成立，是全国唯一的以新媒体产业为主的专业集聚区。基地依托特殊的政策扶持体系，先后引入了华商创意中心、格雷众创园、奥宇科技英巢、北京凯驰投资、北京奥宇模板等一大批相关园区和公司。“十四五”期间基地继续向新媒体、新生态、黑科技、硬科技等前沿产业延伸，形成以新一代信息技术和科技服务业为主导的产业发展新格局。

三是商圈东部1/3的城市留白区域，主要功能是城市生态绿心，未来会是整个大兴区城市绿肺的一个重要部分。总之，枣园商圈现已具备承接互联网新生态人才的天时和地利条件，域内以新媒体产业为龙头的上下游企业也在蓬勃发展，周边的生态环境还在持续改善，是大兴新城板块内较有潜力的商圈之一。

1、小区楼间距大，采光好，居住舒适。

2、小区设计精美，单元楼外立面新颖、干净，外立面选用材料好，建筑品质高。

3、小区户型选择性较强，从一居室到三居室，户型也比较多样。

4、小区周围的商业配套方面齐全，不仅有大小商铺，还有商场，购物比较方便，能够满足居民的日常所需。

根据幸福里APP显示，截至2021年8月，首开康乃馨城小区目前在售房源35套，占总房源的1.16%，挂牌均价36599元/㎡，对比上月向上浮动0.48%，近六个月以来均价高于大兴枣园板块在售均价。

在购房成本方面，截至2021年8月，首开康乃馨城小区最小面积的户型为62㎡的一室一厅，报价235万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该房源首套首付为82万，二套首付为94万。仅供参考，实际首付以银行为准。

首开康乃馨城小区有62㎡-73㎡的一室，62㎡-93㎡的两室，89㎡-90㎡的三室。小区在售户型一室有10套，两室有22套，三室有3套。两室户型占比较重，现在选择62㎡的一室一厅和89㎡的三室一厅进行比较。

对于楼栋选择，6号楼、15号楼、27号楼靠近兴旺公园环境宜人。18号楼、21号楼、22号楼，临近商业区，日常会比较吵闹，业主私密性差。8号楼、9号楼、10号楼、12号楼在小区内部相对安静。17号楼靠近主干道，日常会有噪音。

1、小区购房门槛低，总价低于商圈整体水平，户型面积较小，62㎡的一室一厅，报价235万，适合预算不足的刚需购房者。

2、小区地理位置在大兴枣街商圈辐射范围内，适合在该商圈及周边区域上班的人群。

3、小区附近公共交通便利，公交线路多，适合依靠公交线路上班的居住人群。

截至2021年8月，大兴枣园板块只有一处在售新房源。为大兴兴亦路的绿地海珀云翡。选择绿地海珀云翡与首开康乃馨城小区进行对比。

通过幸福里APP查询，截至2021年8月，首开康乃馨城小区挂牌均价为36599元/㎡，绿地海珀云翡挂牌均价为70000元/㎡。首开康乃馨城小区总价最低为235万，而绿地海珀云翡总价较高，为700万。绿地海珀云翡有102㎡-182㎡的户型在售，总价700万/套起，交房时间为2021年。推荐预算充足、追求房产品质、且对地理区位要求宽松的购房者可以考虑这个新房项目。而首开康乃馨城小区项目因为楼龄较大，在售面积小，总价低，主要是面向刚需人群。

首开康乃馨城小区周边二手房报价为2.7万/㎡-5.0万/㎡左右，其中康宜家园南区和丽园B区整体差距不大，故选择品质较高距首开康乃馨城小区较近的康宜家园南区和丽园B区来做对比。