瑞康家园位于黄村商圈，商圈位于南六环和京开高速交汇处的正北方，地处大兴黄村镇。商圈东侧紧贴观音寺商圈，以京开高速为界；南侧是天宫院南商圈，被南六环分割；西侧毗邻芦城乡和天宫院北商圈，大致以新源大街南北延长线为界；北侧是高米店商圈，以清源路为界。

黄村商圈的功能定位是重点服务保障大兴新城的居住、商业、商务功能，发展目标是新城综合服务区。

商圈内的交通资源主要有地铁4号线、南六环路、京开高速等，公交线路众多，圈内交通网密集，出行非常便捷。商圈内的医疗资源主要有大兴区人民医院、北京仁和医院、大兴区心康医院等。商业资源包括瑞程奥特莱斯、百联清城国际购物中心等。生态休闲资源包括黄村公园、街心公园等等。

商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在15年-25年之间。根据幸福里APP显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为3.9万/㎡；商圈内目前有4个新盘在售，其中住宅产品有金地旭辉江山风华、颐璟万和和金融街金悦府，在售均价5万/㎡起。目前黄村商圈新房供应充分，价格较高。二手房市场平稳。

目前商圈价值主要体现在地铁优势和生活配套方面，号称大兴CBD。商圈内主要居住人群以老大兴原住民为主，有部分企业单位退休职工和中心城区疏解人口，其次是丽泽、国贸和4号线沿线工作的人群，主要的通勤方向是西红门、丰台科技园和金融街方向。

根据北京市规自委官网显示，黄村商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，大兴区有两块土地成交，成交数据整理如下：

第一块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2，建控规模82574㎡。位于南五环内8号线五福堂地铁站附近，属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得，溢价率14.8%，楼面地价19740元/㎡，未来最高售价是7万/㎡。

第二块是大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块R2、A334，建控规模192900㎡。位于南六环内念坛公园西北角，属天宫院北商圈。由中冶和宁波雨航以62.5亿元及竞建公共租赁住房面积1000平方米的条件竞得，溢价率5%，楼面地价32400元/㎡，未来最高售价为5.7万/㎡。

其中第二块地的位置最接近黄村商圈，未来的最高售价是5.7万/㎡，如果开发商以最高限价销售的话，新房单价大大高出商圈均价，和黄村商圈比较，没有任何竞争优势。另外，其商圈成熟度、生活配套完善度、交通网络密集度、居住便利度和商圈预期等方面都不在一个级别。所以新地块新产品未来入市，不会对黄村商圈造成影响。

黄村商圈地处大兴老城，其板块定位是为大兴新城提供生活、商业和商务配套服务。产业方向是依托生物医药基地拉动，延伸医药健康产业链条，促进产城融合发展。商圈的发展前景可以从三个方面来看：

一是规划预期方面，大兴区“十四五”规划中明确提出，推动成长产业融入专业园区发展，促进一体规划、政策覆盖、招商联动，形成协同联动的产业功能组团。生物医药组团以生物医药基地为核心，拓展并带动黄村镇延伸医药健康产业链条，配建高品质服务配套设施，促进产城融合发展。

二是居住功能方面，商圈内有万科、恒大、泰禾、首创、招商、保利、金地、旭辉等众多知名开发商开发的楼盘，形成包括平层大宅、低密别墅、普通高层住宅在内的多元化产品梯队，可满足多种人群的居住需求。

三是交通资源方面，黄村商圈地处大兴空港经济区、大兴新城和北京中心城区的枢纽之上，占据着地铁4号线、京开高速和南六环三条城市大动脉，方便圈内居民通勤和出行的同时，还为圈内经济发展助力。黄村商圈内有4个地铁口覆盖，圈内90%的小区步行到地铁站的距离都在2.5公里以内，便捷的轨道交通使黄村商圈逐渐发展成为京南城市中枢，是大兴南部地区工作人群安家置业的首选之地。另外，随着北京大兴机场通航，新机场线也同步投入使用，黄村发展再次迎来新的契机。

1、小区绿化好。绿化率62%，楼前、楼后、道路两旁以及广场周边都有大面积的绿植，给居民提供了一个清新舒适的生活环境。

2、小区人文环境好。小区宣传栏随处可见，而且内容丰富，各有特色，提升了小区整体文化气息。

3、小区内部配套全。小区里有便民店，日常生活便利，还有多处健身器材，休闲健身更便利。

4、有小户型，上车总价低。小区最小面积为50㎡的一居，总价225万，首付79万起，更容易上车。

2021年8月，幸福里App显示瑞康家园的挂牌均价是4.2万/㎡，挂牌均价环比上月上涨0.07%，价格变化在正常范围，总价区间为225万-570万。从过去六个月的数据来看，环比波动幅度在正常范围，不用担心价格大幅变动。

小区目前挂牌待售的房源约2套，挂牌率为0.2%，属于较低水平，挂牌房源为1套一居，1套两居。从挂牌率来看，瑞康家园居住群体较稳定，价格较稳定。

瑞康家园位于大兴黄村商圈，商圈均价3.9万/㎡，本小区价格高于商圈均价，说明小区品质处于同商圈 较高水平。

购买成本方面，以50㎡一居室为例，报价225万，参照北京市现行的普通住宅和非普通住宅标准，普通住宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普通住宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于普通住宅，首套首付约为79万；二套首付约为135万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，较大程度上影响首付金额，所以上述案例仅供参考之用。

瑞康家园的主力户型为73㎡-138㎡两室一厅一卫，还有50㎡一居和127㎡三居。小康选择两个有代表性的户型进行分析。

户型一：

本户型为92.82㎡南向两居室，其优点有三：

1、客厅、卧室南向，采光好；

2、户型方正，浪费面积小；

3、客厅有阳台，可做晾晒区域。

其缺点有二：

1、北向没窗，不利于通风；

2、卫生间为暗卫，不利于通风换气。

户型二：

本户型为104.86㎡南向两居室，其优点有四：

1、客厅、卧室均朝南，采光好；

2、客厅方正，方便家具摆放；

3、客厅有阳台，可做晾晒区域；

4、厨房有阳台，可做储藏区域。

其缺点有二：

1、北向没窗，不利于通风；

2、卫生间为暗卫，不利于通风换气。

因26号楼、27号楼、28号楼、29号楼、30号楼靠近中心花园，景观好，可优先选择。

因24号楼紧邻富强路、31号楼紧邻龙河路，部分房间会有噪音污染，需慎重选择。

瑞康家园公共交通完善，地铁出行方便，适合工作、生活在大兴区域、地铁4号线沿线的购房人群。小区周边生活配套便利，适合对生活配套有一定要求的购房人群。从户型选择上，单身人士或两口之家可以选择一居、三口之家可选择两居，家庭成员较多的可选择三居。从价格方面看，大户型适合预算充足的购房者。

大兴黄村板块在售新房有4个，分别是清城国际中心、颐璟万和、金地旭辉·江山风华和金融街金悦府。其中清城国际中心是非住宅，不具备对比性，其余3个新盘的价格与瑞康家园相差最少的是金融街金悦府。该新盘由北京远和置业有限公司开发，主打两居、三居刚改型产品，绿化率30%，车位比1:1.21，在售产品面积段为89㎡-129㎡，单价5万/㎡起，总价450万起。相比瑞康家园小区，新盘车位多，户型选择丰富。预算充足的朋友可以考虑金融街金悦府，需要性价比高、生活成本低的小区，可优先考虑瑞康家园小区。

瑞康家园小区周边二手房均价在3.9万/㎡-4.3万/㎡，其中黄村中里小区、时代龙和大道和瑞康家园同属20年左右楼龄社区，有一定竞争关系，故选择此三小区做对比分析。