怡兴园小区位于黄村商圈，商圈位于南六环和京开高速交汇处的正北方，地处大兴黄村镇。商圈东侧紧贴观音寺商圈，以京开高速为界；南侧是天宫院南商圈，被南六环分割；西侧毗邻卢城乡和天宫院北商圈，大致以新源大街南北延长线为界；北侧是高米店商圈，以清源路为界。

黄村商圈的功能定位是重点服务保障大兴新城的居住、商业、商务功能，发展目标是新城综合服务区。

商圈内的交通资源主要有地铁4号线、南六环路、京开高速等，公交线路众多，圈内交通网密集，出行非常便捷。商圈内的医疗资源主要有大兴区人民医院、北京仁和医院、大兴区心康医院等。商业资源包括瑞程奥特莱斯、百联清城国际购物中心等。生态休闲资源包括黄村公园、街心公园等等。

商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在15年-25年之间。根据幸福里APP显示，2021年7月该商圈二手房挂牌均价为3.9万/㎡；商圈内目前有4个新盘在售，其中住宅产品有金地旭辉江山风华、颐璟万和和金融街金悦府，在售均价5万/㎡起。目前黄村商圈新房供应充分，价格较高。二手房市场平稳。

目前商圈价值主要体现在地铁优势和生活配套方面，号称大兴CBD。商圈内主要居住人群以老大兴原住民为主，有部分企业单位退休职工和中心城区疏解人口，其次是丽泽、国贸和4号线沿线工作的人群，主要的通勤方向是西红门、丰台科技园和金融街方向。

根据北京市规自委官网显示，黄村商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，大兴有两块土地成交，成交数据整理如下：

第一块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2，建控规模82574㎡。位于南五环内8号线五福堂地铁站附近，属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得，溢价率14.8%，楼面地价19740元/㎡，未来最高售价是7万/㎡。

第二块是大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块R2、A334，建控规模192900㎡。位于南六环内念坛公园西北角，属天宫院北商圈。由中冶和宁波雨航以62.5亿元及竞建公共租赁住房面积1000平方米的条件竞得，溢价率5%，楼面地价32400元/㎡，未来最高售价为5.7万/㎡。

其中第二块地的位置最接近黄村商圈，未来的最高售价是5.7万/㎡，如果开发商以最高限价销售的话，新房单价大大高出商圈均价，和黄村商圈比较，没有任何竞争优势。另外，其商圈成熟度、生活配套完善度、交通网络密集度、居住便利度和商圈预期等方面都不在一个级别。所以小编认为新地块新产品未来入市，不会对黄村商圈造成影响。

黄村商圈地处大兴老城，其板块定位是为大兴新城提供生活、商业和商务配套服务。产业方向是依托生物医药基地拉动，延伸医药健康产业链条，促进产城融合发展。黄村的发展前景可以从三个方面来看：

一是规划预期方面，大兴区“十四五”规划中明确提出，推动成长产业融入专业园区发展，促进一体规划、政策覆盖、招商联动，形成协同联动的产业功能组团。生物医药组团以生物医药基地为核心，拓展并带动黄村镇延伸医药健康产业链条，配建高品质服务配套设施，促进产城融合发展。

二是居住功能方面，商圈内有万科、恒大、泰禾、首创、招商、保利、金地、旭辉等众多知名开发商开发的楼盘，形成包括平层大宅、低密别墅、普通高层住宅在内的多元化产品梯队，可满足多种人群的居住需求。

三是交通资源方面，黄村商圈地处大兴空港经济区、大兴新城和北京中心城区的枢纽之上，占据着地铁4号线、京开高速和东六环三条城市大动脉，方便圈内居民通勤和出行的同时，还为圈内经济发展助力。黄村商圈内有4个地铁口覆盖，圈内90%的小区步行到地铁站的距离都在2.5公里以内，便捷的轨道交通使黄村商圈逐渐发展成为京南城市中枢，是大兴南部地区工作人群安家置业的首选之地。另外，随着北京大兴机场通航，新机场线也同步投入使用，黄村发展再次迎来新的契机。

1、怡兴园小区绿化率较高，整体绿化环境自然清新。小区内的花园广场植被丰茂，有小花坛和林荫路。此外，小区每排单元楼前都种有较多树木且维护地很好。

2、小区户型设计较好，全部为一梯两户，而且基本上都是南北通透户型，采光和通风透气性好，一年四季都很宜居。

3、小区周边店铺众多，能满足居民日常需求。距离小区1.2公里范围内还有星城商厦和百联清城国际购物中心，可供小区居民休闲购物。

4、小区周边有多个公交站，北门往东300多米就是黄村西大街地铁站。自驾出行的话，小区周边有兴业大街和黄村西大街，同样比较便利。

截止到2021年8月，怡兴园小区的挂牌均价是4.4万/㎡，总价区间为438万-500万，挂牌均价环比上月上涨0.06%，挂牌房源以两居为主。从过去6个月的数据来看，小区价格4月份到5月份之间处于小幅增长中，从5月份到8月份开始回落，最近一个月处于相对平稳状态。但相较黄村商圈和大兴区域的均价来说一直相对偏高，这也从另一个方面反映出怡兴园小区的整体品质还是受到认可的。

购买成本方面，以104.5㎡三居室为例，报价452万。参照北京市现行的普宅+非普标准，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于非普宅，首套首付约为181万，二套首付约为362万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度会影响首付金额，所以上例仅供参考。

小区户型类型多样，主力户型为两居和三居。两居面积段为85㎡-152㎡，三居面积段为105㎡-127㎡，小编选取两个有代表性的户型进行分析。

2.1、户型一

本户型为97.59㎡南北朝向两居室，其优点有四：

1、南北朝向，有利于采光和通风；

2、两个卧室都有飘窗，视野更为开阔，且两个卧室不相连，家庭成员间互不打扰；

3、客厅有阳台，便于晾晒衣物；

4、户型比较规整，浪费面积少，利于家具摆放。

其缺点有一：

1、卫生间无窗，不利于污水和浊气处理。

2.2、户型二

本户型为119.51㎡南北朝向三居室，其优点有五：

1、南北朝向设计，利于通风透气；

2、三个卧室不相连，家庭成员间互不打扰；

3、两个卫生间均有窗，便于污水和浊气处理；

4、客厅带阳台，便于晾晒衣物；

5、有独立餐厅，提升用餐环境和便捷性。

其缺点有一：

1、卧室A紧挨卫生间，睡眠不好的人易受影响。

小区全部为6层板楼，大部分楼层采光都很不错，但是小区的7号楼和9号楼之间有化粪池，建议谨慎选择。此外，小区的1号楼、2号楼，3号楼、4号楼、11号楼紧挨着小区的花园广场，开窗见景，视野相对其它楼栋要好，建议优先选择这几栋。

怡兴园小区绿化环境较好，适合对绿化有一定要求的人群。同时，小区属于刚需型社区，单价相对较低，非常适合大兴区域内的刚需人群。此外，在地铁4号线沿线工作的其它区域人群也可以考虑购买。

大兴黄村板块在售新房有4个，分别是清城国际中心、颐璟万和、金地旭辉·江山风华和金融街金悦府。这里面除去清城国际中心是非住宅，不具备对比性，其余3个新盘的价格与怡兴园小区相差较少的是金融街金悦府。该新盘由北京远和置业有限公司开发，主打两居、三居产品，绿化率30%，车位比1:1.21，在售产品面积段为89㎡到129㎡，单价5万/㎡起，总价450万起。相比怡兴园小区，新盘户型种类更齐全，居住环境也相对更优，预算充足的朋友可以考虑金融街金悦府，想找性价比高、周边配套齐全的小区，优先考虑怡兴园小区。

怡兴园小区周边二手房均价在3.2万/㎡-4.5万/㎡，其中阳光乐府、康宁家园和怡兴园小区同属刚需型社区，有一定竞争关系，故选择此三小区做对比分析。