长丰园三区位于芦城乡商圈，商圈位于西南五环。商圈东侧是高米店、枣园和黄村商圈，以兴旺大街为界；南侧与天宫院北商圈相连，大致以清源公园南侧的铁路线为界；西侧与房山长阳商圈隔永定河对望；北侧是丰台科技园，以花乡世界名园南侧铁路线西向延长线为界。

芦城乡商圈的功能定位是是为大兴新城提供生活、商业和商务配套服务。产业方向是依托生物医药基地拉动，延伸医药健康产业链条，促进产城融合发展。

商圈内的交通资源主要有南五环路、芦求路等。商圈内的医疗资源主要有北京市大兴区黄村镇社区卫生服务中心、北京姜氏中医门诊部等。商业资源包括物美超市、苏宁易购等。生态休闲资源包括清源公园、狼垡城市森林公园等。

商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在15年-25年之间。根据幸福里APP显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为3.6万/㎡；商圈内目前暂无新盘在售，商圈内二手房市场房源充足，价格平稳。

目前商圈价值主要体现在生态资源方面，域内有狼垡城市森林公园、清源公园和高鑫公园三大公园。商圈内主要居住人群以大兴原住民为主，主要的通勤方向是丰台科技园和金融街方向。

根据北京市规自委官网显示，芦城乡商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，大兴区有两块土地成交，成交数据整理如下：

第一块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2，建控规模82574㎡。位于南五环内8号线五福堂地铁站附近，属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得，溢价率14.8%，楼面地价19740元/㎡，未来最高售价是7万/㎡。

第二块是大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块R2、A334，建控规模192900㎡。位于南六环内念坛公园西北角，属天宫院北商圈。由中冶和宁波雨航以62.5亿元及竞建公共租赁住房面积1000平方米的条件竞得，溢价率5%，楼面地价32400元/㎡，未来最高售价为5.7万/㎡。

其中第二块地的位置最接近芦城乡商圈，未来的最高售价是5.7万/㎡，无论从产品还是价格方面来说，新产品都不会和芦城乡商圈内的二手房形成竞争关系，不会产生影响。

芦城乡商圈地处大兴西北角，北接丰台西连房山，是大兴区最靠近市区的商圈之一，总面积20平方公里左右。从国土规划空间图上可以看到，整个商圈西部都是永定河生态文化带，巨大的绿环几乎占去了商圈1/2的面积，其中狼垡城市森林公园已经建成，属于生态文化带西北方向的组成部分，西南侧的生态文化带虽未建成，但轮廓已经非常清晰。另外在商圈的东南角上是已经建成的清源公园。除去这些生态用地之后，商圈内剩下的可开发土地已经不多，不具备发展产业的纵深空间。如果再从卫星地图上细细盘点，会发现芦城乡商圈内真正能够开发住宅产品的土地非常稀少，大约仅占商圈总面积的1/7左右。所以，依托永定河天然生态优势发展绿廊环绕的生态宜居之城，是芦城乡未来最大的发展前景。

1、采光好：纯板楼社区，南北朝向，楼间距大，室内采光好，居住舒适度高。

2、户型多：小区户型面积段为58㎡-153㎡，含有一居至四居，户型多，选择性强。

3、安保到位：小区保安人员认真负责，内部监控无死角，居民生活安心。

4、医疗资源丰富：小区周边药店和医疗机构众多，离黄村医院较近，就医方便。

截止到2021年8月，长丰园三区的挂牌均价是3.4万/㎡，挂牌均价环比上月上涨1.45%，挂牌房源以两居和三居为主。从过去6个月的数据来看，小区价格虽有小幅度起伏，但整体变化不大。综上所述，长丰园三区的价格相对平稳。

购买成本方面，以97㎡两居室为例，报价298万。参照北京市现行的普宅+非普标准，普宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于普宅，首套首付约为104万，二套首付约为179万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度会影响首付金额，所以上例仅供参考。

长丰园三区的户型有58㎡-59㎡的一居、88㎡-102㎡的两居、114㎡-132㎡的三居和148㎡-153㎡的四居，老曾选取两个有代表性的户型进行分析。

户型一：

户型为96.76㎡南北朝向两居室，其优点有：

1、南北通透，采光通风好；

2、客厅有南向阳台，利于晾晒衣物；

3、餐客分区，各功能区完善。

其缺点有：

1、卫生间无窗，不利于干燥；

2、次卧朝北，不利于采光。

户型二：

户型为110.09㎡南北朝向三居室，其优点有：

1、南北通透，采光通风好；

2、客厅有南向阳台，利于晾晒衣物；

3、餐客分区，各功能区完善。

其缺点有：

1、客厅小，显得局促；

2、卫生间无窗，不利于干燥；

3、卧室C朝北，不利于采光。

小区6号楼、7号楼、10号楼、11号楼、15号楼、16号楼处在小区中心位置，相对比较安静，楼栋南北朝向，采光较好，且绿化较好，建议优先考虑。

小区1号楼、2号楼、3号楼、5号楼、9号楼、20号楼、21号楼、22号楼等楼栋临街，有噪音影响，特别是1号楼、5号楼、9号楼呈“3”字形，采光相对不好，临街且楼下有底商，噪音影响较为严重，建议谨慎考虑。

长丰园三区属于优质刚需型社区，小区价格在大兴区域内处于较低水平，户型种类也相对齐全，适合在芦城乡商圈以及大兴区域其他商圈工作的刚需人群。小区周边配套相对齐全，适合养老型人群。商圈主要的通勤方向是生物医药基地、西红门商圈和丰台科技园等方向，所以同样适合在生物医药基地、西红门商圈和丰台科技园工作的人群。

芦城乡商圈暂无新楼盘，故选择西红门商圈新楼盘进行对比。西红门商圈目前有三个新盘在售，分别是兴创国际中心、新城控股熙红印、首开龙湖熙悦宸著，其中兴创国际中心是写字楼项目，不具备对比性，新城控股熙红印和首开龙湖熙悦宸著是住宅项目。

因为首开龙湖熙悦宸著项目产品较为单一，所以下面主要对比一下新城控股熙红印，该楼盘开发商为北京新城鸿熙房地产开发有限公司，主打75㎡-105㎡两居、三居，单价6.44万/㎡起，总价420万起。相比长丰园三区，新盘绿化、内部配套和建筑品质相对更佳，但是单价相对较高，首付压力较大，预算充足的人群可以优先考虑新城控股熙红印。长丰园三区与之相比周边配套更为齐全，户型面积段更较广，且单价低，首付压力小，对于预算不多的家庭来说也是不错的选择。

长丰园三区周边二手房均价在3.2万/㎡-5.0万/㎡，其中长丰园三区、长丰园一区和明春西园同一个商圈，且距离和价格相差较为接近，有一定竞争关系，故选择此三小区做对比分析。