新居里小区位于黄村商圈，商圈位于南六环和京开高速交汇处的正北方，地处大兴黄村镇。商圈东侧紧贴观音寺商圈，以京开高速为界；南侧是天宫院南商圈，被南六环分割；西侧毗邻卢城乡和天宫院北商圈，大致以新源大街南北延长线为界；北侧是高米店商圈，以清源路为界。

黄村商圈的功能定位是重点服务保障大兴新城的居住、商业、商务功能，发展目标是新城综合服务区。

商圈内的交通资源主要有地铁4号线、南六环路、京开高速等，公交线路众多，圈内交通网密集，出行非常便捷。商圈内的医疗资源主要有大兴区人民医院、北京仁和医院、大兴区心康医院等。商业资源包括瑞程奥特莱斯、百联清城国际购物中心等。生态休闲资源包括黄村公园、街心公园等等。

商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在15年-25年之间。根据幸福里APP显示，2021年7月该商圈二手房挂牌均价为3.9万/㎡；商圈内目前有4个新盘在售，其中住宅产品有金地旭辉江山风华、颐璟万和和金融街金悦府，在售均价5万/㎡起。目前黄村商圈新房供应充分，价格较高。二手房市场平稳。

目前商圈价值主要体现在地铁优势和生活配套方面，号称大兴CBD。商圈内主要居住人群以老大兴原住民为主，有部分企业单位退休职工和中心城区疏解人口，其次是丽泽、国贸和4号线沿线工作的人群，主要的通勤方向是西红门、丰台科技园和金融街方向。

根据北京市规自委官网显示，黄村商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，大兴有两块土地成交，成交数据整理如下：

第一块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2，建控规模82574㎡。位于南五环内8号线五福堂地铁站附近，属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得，溢价率14.8%，楼面地价19740元/㎡，未来最高售价是7万/㎡。

第二块是大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块R2、A334，建控规模192900㎡。位于南六环内念坛公园西北角，属天宫院北商圈。由中冶和宁波雨航以62.5亿元及竞建公共租赁住房面积1000平方米的条件竞得，溢价率5%，楼面地价32400元/㎡，未来最高售价为5.7万/㎡。

其中第二块地的位置最接近黄村商圈，未来的最高售价是5.7万/㎡，如果开发商以最高限价销售的话，新房单价大大高出商圈均价，和黄村商圈比较，没有任何竞争优势。另外，其商圈成熟度、生活配套完善度、交通网络密集度、居住便利度和商圈预期等方面都不在一个级别。所以小编认为新地块新产品未来入市，不会对黄村商圈造成影响。

黄村商圈地处大兴老城，其板块定位是为大兴新城提供生活、商业和商务配套服务。产业方向是依托生物医药基地拉动，延伸医药健康产业链条，促进产城融合发展。黄村的发展前景可以从三个方面来看：

一是规划预期方面，大兴区“十四五”规划中明确提出，推动成长产业融入专业园区发展，促进一体规划、政策覆盖、招商联动，形成协同联动的产业功能组团。生物医药组团以生物医药基地为核心，拓展并带动黄村镇延伸医药健康产业链条，配建高品质服务配套设施，促进产城融合发展。

二是居住功能方面，商圈内有万科、恒大、泰禾、首创、招商、保利、金地、旭辉等众多知名开发商开发的楼盘，形成包括平层大宅、低密别墅、普通高层住宅在内的多元化产品梯队，可满足多种人群的居住需求。

三是交通资源方面，黄村商圈地处大兴空港经济区、大兴新城和北京中心城区的枢纽之上，占据着地铁4号线、京开高速和东六环三条城市大动脉，方便圈内居民通勤和出行的同时，还为圈内经济发展助力。黄村商圈内有4个地铁口覆盖，圈内90%的小区步行到地铁站的距离都在2.5公里以内，便捷的轨道交通使黄村商圈逐渐发展成为京南城市中枢，是大兴南部地区工作人群安家置业的首选之地。另外，随着北京大兴机场通航，新机场线也同步投入使用，黄村发展再次迎来新的契机。

1、小区楼层采光较好，各楼栋均为6层板楼，楼间距较大。

2、小区户型种类较多，有71㎡-110㎡两居、91㎡-135㎡三居、178㎡-179㎡四居，选择面较宽，而且户型设计基本都是南北通透。

3、小区内部配套相对齐全，不仅设有运动广场和健身器械，部分楼栋下还有快递柜和垃圾分类设施。此外，小区内还有免费停车场、非机动车棚以及便民店。

4、小区邻里关系和睦，居民多数都是政法机关退休人员，以自住居多，居住氛围比较融洽。

截止到2021年8月，新居里小区的挂牌均价是3.1万/㎡，总价区间为220万-660万，挂牌均价环比上月上涨0.17%，挂牌房源以两居和三居为主。从过去6个月的数据来看，小区价格一直处于相对平稳状态，波动不大。相较黄村商圈和大兴区域的均价来说，新居里小区挂牌均价较低，综合房子品质和整体配套情况来看，目前这个价格还是值得考虑的。

购买成本方面，以128.66㎡三居室为例，报价450万。参照北京市现行的普宅+非普标准，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于非普宅，首套首付约为180万，二套首付约为360万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度会影响首付金额，所以上例仅供参考。

小区户型类型多样，主力户型为两居和三居。两居面积段为71㎡-110㎡，三居面积段为91㎡-135㎡，下面选取两个有代表性的户型进行分析。

户型一

本户型为109.66㎡南北朝向两居室，其优点有四：

1、南北朝向，有利于采光和通风；

2、两个卧室不相连，家庭成员间互不打扰；

3、客厅带阳台，便于晾晒衣物；

4、厨房带阳台，便于储存食物。

其缺点有一：

1、两个卫生间均无窗，不利于通风。

户型二

本户型为120.64㎡南北朝向三居室，其优点有四：

1、南北朝向设计，利于采光和通风透气；

2、有两个卧室为南向，采光好，居住舒适；

3、客厅带超大阳台，视觉空间感好，便于晾晒衣物；

4、厨房带阳台，便于存储食物。

其缺点有二：

1、卫生间无窗，不利于通风；

2、卧室C紧挨卫生间，睡眠不好的人易受打扰。

小区全部为6层板楼，采光较好，但是11号楼和12号楼之间有配电室，建议谨慎选择。小区2号楼、3号楼、4号楼、7号楼、8号楼、29号楼、30号楼、32号楼的西侧临街，可能会有噪音影响，睡眠不好的人建议谨慎选择。小区5号楼、10号楼、17号楼、26号楼离绿化景观和广场较近，采光和视野都很不错，而且相对安静，建议优先选择这几栋。

新居里小区内部配套较为齐全，适合对内部配套有要求的人群。同时小区单价相对较低，首付压力相对较小，适合大兴区域内尤其是黄村附近需要考虑首付资金的人群。此外，小区离大兴机场线大兴新城站较近，在大兴机场线沿线工作的上班族也可以考虑。

大兴黄村商圈在售新房有4个，分别是清城国际中心、颐璟万和、金地旭辉·江山风华和金融街金悦府。这里面除去清城国际中心是非住宅，不具备对比性，其余3个新盘的价格与新居里小区相差较少的是金融街金悦府。该新盘由北京远和置业有限公司开发，主打两居、三居刚改型产品，绿化率30%，车位户数比1:1.2，在售产品面积段为89㎡-129㎡，单价5万/㎡起，总价450万起。相比新居里小区，新盘户型种类更多样，居住环境也相对更优，预算充足的朋友可以考虑金融街金悦府，想找性价比高、生活氛围浓厚的小区，优先考虑新居里小区。

新居里小区周边二手房均价在2.4万/㎡-4.3万/㎡，其中新安里小区、黄村中里小区和新居里小区同属优质刚需型社区，且距离较近有一定竞争关系，故选择此三小区做对比分析。