中信新城西区位于瀛海镇商圈，商圈位于南五环和南六环之间，商圈东侧与亦庄商圈隔开凉水河相望；南侧是磁各庄商圈，在南大红门桥处交汇；西侧是枣园商圈，以南中轴路为界；北侧是旧宫商圈，被南五环隔开。

瀛海镇商圈是亦庄新城的后花园，城市布局上是是全面融入亦庄新城发展，商圈的发展重点是完善基础设施和公共服务资源，促进产城融合。

商圈内的交通资源主要有地铁8号线、南五环、南六环、京台高速等，圈内路网发达，通勤便利。商圈内的医疗资源主要有北京市大兴区中西医结合医院（三级）、北京中医药大学东方医院(南院区)（三甲）等，医疗资源丰富。主要商业资源有世纪华联、物美超市等。主要生态休闲资源有南海子公园、体育公园等。

作为大兴的居住板块，商圈内的商品房住宅以二手房为主，次新小区较多，房龄多集中在10-20年之间。根据幸福里APP数据显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为6.2万/㎡；商圈内目前有中旅亦府、中铁国际公馆、雅居乐京华雅郡、保利绿城和锦诚园、首开保利熙悦林语、海晏春秋、中铁华侨城和园、中海京叁號院、中国铁建花语府、棠颂别墅、棠颂璟庐等十多个新盘在售，产品有普通住宅和别墅，在售均价在5万/㎡以上。目前瀛海镇商圈新房供应充足，价格较高。二手房供应充足，房源以次改善为主，整体价格较高。

目前商圈价值主要体现在居住功能方面，是大兴高端改善社区较为集中的区域。商圈内主要居住人群以大兴本地居民和在亦庄工作的人群为主，高知高技高净值人群较多，主要的通勤方向是亦庄。

根据北京市规自委官网显示，大兴区5月份的土拍中有两块土地成交，成交数据整理如下：

第一块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2，建控规模82574㎡。位于南五环内8号线五福堂地铁站附近，属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得，溢价率14.8%，楼面地价19740元/㎡，未来最高售价是7万/㎡。

第二块是大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块R2、A334，建控规模192900㎡。位于南六环内念坛公园西北角，属天宫院北商圈。由中冶和宁波雨航以62.5亿元及竞建公共租赁住房面积1000平方米的条件竞得，溢价率5%，楼面地价32400元/㎡，未来最高售价为5.7万/㎡。

其中第一块地的位置最接近瀛海镇商圈，未来的最高售价是7万/㎡，具体产品类型尚不可知，和瀛海镇商圈对比，其商圈成熟度、生态环境、通勤便利度、周边配套完善度、价值预期等方面都有明显不足。所以新地块新产品未来入市，对瀛海镇商圈的影响极小。

瀛海镇商圈的发展前景主要可以从两个方面来看：一是产城融合方面，根据大兴分区规划（国土空间规划）（2017-2035）显示，瀛海镇未来将发展成为北京经济技术开发区配套服务板块，规划建设为亦庄新城协作配套的小城镇。近期重点优化科技创新服务环境，促进科技创新成果转化。发展智能制造、新能源产业，推进建设国际一流的智能网联驾驶创新中心和产业基地。未来发展重点在于存量产业用地优化升级、促进职住平衡等方面提升强化。

二是居住环境方面，瀛海镇商圈内有南海子公园，北京四大郊野公园之一，也是北京最大湿地公园，总占地达400公顷。属于稀缺生态资源，它除了能够满足居民游乐之外，年可释放氧气1.2万吨以上，可调节区域小气候。高速发展的亦庄新城和大型生态湿地公园在瀛海镇商圈交集，发展出了围绕南海子公园的多梯次中高端改善型社区。

瀛海镇商圈得天独厚的宜居环境为产业的发展提供后盾，高精尖产业的升级和迭代又反哺生态环境休养生息，瀛海镇商圈未来将更加宜业宜居，职住平衡度进一步提高。

1、产品优秀：小区全部为电梯板楼，每栋楼都有良好的采光、开阔的视野，居住舒适度高。

2、环境优美：小区绿化率为35%，有花园和水系，植被茂盛，种类繁多，居民生活环境好。

3、休闲设施丰富：小区内有运动场、花园内有健身设施、儿童娱乐设施、凉亭、长廊等，居民休闲健身有去处。

4、安保服务好：小区大门、单元门均采用门禁系统，大门处有安保人员值守，还有多处监控设施，居民生活安全有保障。

2021年8月，幸福里App显示中信新城西区的挂牌均价是5.45万/㎡，挂牌均价环比上月上涨0.49%，价格变化在正常范围。小区在售房源为28套，挂牌率为2.18%。从过去六个月的数据来看，波动幅度在正常范围，不用担心价格大幅变动。中信新城西区处于瀛海镇商圈，商圈均价4.96万/㎡，本小区价格远高于商圈均价，说明综合品质高于商圈平均水平，且小区居住人群相对稳定，购房者可放心购买。

购买成本方面，以141.31㎡三居室为例，报价680万，参照北京市现行的普通住宅和非普通住宅标准，普通住宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普通住宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于非普宅，首套首付约为272万；二套首付约为544万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，较大程度上影响首付金额，所以上述案例仅供参考之用

中信新城西区的户型有119㎡-141㎡的两居、144㎡-192㎡的三居、170㎡-231㎡的四居、221㎡的五居。老曾选取两个有代表性的户型来分析。

户型一：

该户型为171.64㎡三居室，其优点有：

1、南北通透，通风采光好；

2、餐客分离，各功能区分明确；

3、客厅有南向阳台，利于晾晒衣物。

其缺点有：

1、卫生间没有干湿分离，使用不便；

2、去储物间需进到卫生间B里，使用不便。

户型二：

该户型为170.29㎡四居室，其优点有：

1、南北通透，通风采光好；

2、餐客分离，各功能区分明确；

3、客厅有阳台，便于晾晒；

4、厨房有窗，利于油烟排放。

其缺点有：

1、卧室B房门直对客厅，不利于隐私；

2、卫生间无窗，不利于干燥。

小区2号楼、6号楼、8号楼、9号楼、11号楼处在小区中间位置，基本没有四周马路的行车噪音影响，且距离小区内部花园、广场更近，喜欢饭后休闲散步的住户可以优先考虑；14号楼、15号楼、16号楼离小区运动场较近，喜欢运动的住户可以优先考虑；小区剩余其他楼栋，四周均有马路的噪音影响，谨慎选择。

从户型方面看，小区主要户型为三居、四居，适合家庭人口较多的购房人群；从价格方面看，小区单价远高于商圈均价，起步价为680万，物业费、车位费用也处于较高水平，适合预算充足的购房人群；从位置和通勤方式来看，适合工作、生活在瀛海镇区域、亦庄区域且主要通过自驾来解决日常交通的购房人群。

瀛海镇商圈的新盘比较多，住宅项目有：中旅亦府、合生ME悦、中国铁建国际公馆、雅居乐京华雅郡、中海京三号院、保利绿城和锦诚园、中铁华侨城和园、中国铁建花语府；别墅项目有：首开保利熙悦林语、海晏春秋、棠颂璟庐、棠颂别墅。

由于中信新城西区全部为板楼，户型以大面积为主，所以别墅项目在此不做比较。在住宅项目中，中国铁建国际公馆距离较近，且两者价格差异不大，故选择此项目做详细比较。中国铁建国际公馆由北京昊远置业有限公司开发，户型为80㎡两居、89㎡三居、150㎡四居，单价5.5万/㎡起，总价830万起，容积率为2.5，绿化率为30%，车位比为1:1.15，相比中信新城西区，外部配套不相上下。从产品本身方面看，中信新城西区容积率更低，绿化率更高，居住舒适，车位更充足，而新盘在户型方面比较有优势，两居和三居的小面积户型购房总价较低，首付压力较小。

总的来说，中信新城西区更适合预算充足的多人口家庭，购房者可根据两个楼盘的特点结合自己的需求进行选择。

中信新城西区周边二手房均价在4.2万/㎡-9.5万/㎡，其中中信新城西区、中信新城东区、枫丹壹号相邻较近，具有一定的竞争性，故选择此三小区做对比分析。