中信新城西区位于瀛海镇商圈,商圈位于南五环和南六环之间,商圈东侧与亦庄商圈隔开凉水河相望;南侧是磁各庄商圈,在南大红门桥处交汇;西侧是枣园商圈,以南中轴路为界;北侧是旧宫商圈,被南五环隔开。
瀛海镇商圈是亦庄新城的后花园,城市布局上是是全面融入亦庄新城发展,商圈的发展重点是完善基础设施和公共服务资源,促进产城融合。
商圈内的交通资源主要有地铁8号线、南五环、南六环、京台高速等,圈内路网发达,通勤便利。商圈内的医疗资源主要有北京市大兴区中西医结合医院(三级)、北京中医药大学东方医院(南院区)(三甲)等,医疗资源丰富。主要商业资源有世纪华联、物美超市等。主要生态休闲资源有南海子公园、体育公园等。
作为大兴的居住板块,商圈内的商品房住宅以二手房为主,次新小区较多,房龄多集中在10-20年之间。根据幸福里APP数据显示,2021年8月该商圈二手房挂牌均价为6.2万/㎡;商圈内目前有中旅亦府、中铁国际公馆、雅居乐京华雅郡、保利绿城和锦诚园、首开保利熙悦林语、海晏春秋、中铁华侨城和园、中海京叁號院、中国铁建花语府、棠颂别墅、棠颂璟庐等十多个新盘在售,产品有普通住宅和别墅,在售均价在5万/㎡以上。目前瀛海镇商圈新房供应充足,价格较高。二手房供应充足,房源以次改善为主,整体价格较高。
目前商圈价值主要体现在居住功能方面,是大兴高端改善社区较为集中的区域。商圈内主要居住人群以大兴本地居民和在亦庄工作的人群为主,高知高技高净值人群较多,主要的通勤方向是亦庄。
根据北京市规自委官网显示,大兴区5月份的土拍中有两块土地成交,成交数据整理如下:
第一块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2,建控规模82574㎡。位于南五环内8号线五福堂地铁站附近,属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得,溢价率14.8%,楼面地价19740元/㎡,未来最高售价是7万/㎡。
第二块是大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块R2、A334,建控规模192900㎡。位于南六环内念坛公园西北角,属天宫院北商圈。由中冶和宁波雨航以62.5亿元及竞建公共租赁住房面积1000平方米的条件竞得,溢价率5%,楼面地价32400元/㎡,未来最高售价为5.7万/㎡。
其中第一块地的位置最接近瀛海镇商圈,未来的最高售价是7万/㎡,具体产品类型尚不可知,和瀛海镇商圈对比,其商圈成熟度、生态环境、通勤便利度、周边配套完善度、价值预期等方面都有明显不足。所以新地块新产品未来入市,对瀛海镇商圈的影响极小。
瀛海镇商圈的发展前景主要可以从两个方面来看:一是产城融合方面,根据大兴分区规划(国土空间规划)(2017-2035)显示,瀛海镇未来将发展成为北京经济技术开发区配套服务板块,规划建设为亦庄新城协作配套的小城镇。近期重点优化科技创新服务环境,促进科技创新成果转化。发展智能制造、新能源产业,推进建设国际一流的智能网联驾驶创新中心和产业基地。未来发展重点在于存量产业用地优化升级、促进职住平衡等方面提升强化。
二是居住环境方面,瀛海镇商圈内有南海子公园,北京四大郊野公园之一,也是北京最大湿地公园,总占地达400公顷。属于稀缺生态资源,它除了能够满足居民游乐之外,年可释放氧气1.2万吨以上,可调节区域小气候。高速发展的亦庄新城和大型生态湿地公园在瀛海镇商圈交集,发展出了围绕南海子公园的多梯次中高端改善型社区。
瀛海镇商圈得天独厚的宜居环境为产业的发展提供后盾,高精尖产业的升级和迭代又反哺生态环境休养生息,瀛海镇商圈未来将更加宜业宜居,职住平衡度进一步提高。
1、产品优秀:小区全部为电梯板楼,每栋楼都有良好的采光、开阔的视野,居住舒适度高。
2、环境优美:小区绿化率为35%,有花园和水系,植被茂盛,种类繁多,居民生活环境好。
3、休闲设施丰富:小区内有运动场、花园内有健身设施、儿童娱乐设施、凉亭、长廊等,居民休闲健身有去处。
4、安保服务好:小区大门、单元门均采用门禁系统,大门处有安保人员值守,还有多处监控设施,居民生活安全有保障。
2021年8月,幸福里App显示中信新城西区的挂牌均价是5.45万/㎡,挂牌均价环比上月上涨0.49%,价格变化在正常范围。小区在售房源为28套,挂牌率为2.18%。从过去六个月的数据来看,波动幅度在正常范围,不用担心价格大幅变动。中信新城西区处于瀛海镇商圈,商圈均价4.96万/㎡,本小区价格远高于商圈均价,说明综合品质高于商圈平均水平,且小区居住人群相对稳定,购房者可放心购买。
购买成本方面,以141.31㎡三居室为例,报价680万,参照北京市现行的普通住宅和非普通住宅标准,普通住宅商贷首套首付为35%,二套首付为60%,非普通住宅商贷首套首付40%,二套80%。即该套房源属于非普宅,首套首付约为272万;二套首付约为544万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估,较大程度上影响首付金额,所以上述案例仅供参考之用
中信新城西区的户型有119㎡-141㎡的两居、144㎡-192㎡的三居、170㎡-231㎡的四居、221㎡的五居。老曾选取两个有代表性的户型来分析。
户型一:
该户型为171.64㎡三居室,其优点有:
1、南北通透,通风采光好;
2、餐客分离,各功能区分明确;
3、客厅有南向阳台,利于晾晒衣物。
其缺点有:
1、卫生间没有干湿分离,使用不便;
2、去储物间需进到卫生间B里,使用不便。
户型二:
该户型为170.29㎡四居室,其优点有:
1、南北通透,通风采光好;
2、餐客分离,各功能区分明确;
3、客厅有阳台,便于晾晒;
4、厨房有窗,利于油烟排放。
其缺点有:
1、卧室B房门直对客厅,不利于隐私;
2、卫生间无窗,不利于干燥。
小区2号楼、6号楼、8号楼、9号楼、11号楼处在小区中间位置,基本没有四周马路的行车噪音影响,且距离小区内部花园、广场更近,喜欢饭后休闲散步的住户可以优先考虑;14号楼、15号楼、16号楼离小区运动场较近,喜欢运动的住户可以优先考虑;小区剩余其他楼栋,四周均有马路的噪音影响,谨慎选择。
从户型方面看,小区主要户型为三居、四居,适合家庭人口较多的购房人群;从价格方面看,小区单价远高于商圈均价,起步价为680万,物业费、车位费用也处于较高水平,适合预算充足的购房人群;从位置和通勤方式来看,适合工作、生活在瀛海镇区域、亦庄区域且主要通过自驾来解决日常交通的购房人群。
瀛海镇商圈的新盘比较多,住宅项目有:中旅亦府、合生ME悦、中国铁建国际公馆、雅居乐京华雅郡、中海京三号院、保利绿城和锦诚园、中铁华侨城和园、中国铁建花语府;别墅项目有:首开保利熙悦林语、海晏春秋、棠颂璟庐、棠颂别墅。
由于中信新城西区全部为板楼,户型以大面积为主,所以别墅项目在此不做比较。在住宅项目中,中国铁建国际公馆距离较近,且两者价格差异不大,故选择此项目做详细比较。中国铁建国际公馆由北京昊远置业有限公司开发,户型为80㎡两居、89㎡三居、150㎡四居,单价5.5万/㎡起,总价830万起,容积率为2.5,绿化率为30%,车位比为1:1.15,相比中信新城西区,外部配套不相上下。从产品本身方面看,中信新城西区容积率更低,绿化率更高,居住舒适,车位更充足,而新盘在户型方面比较有优势,两居和三居的小面积户型购房总价较低,首付压力较小。
总的来说,中信新城西区更适合预算充足的多人口家庭,购房者可根据两个楼盘的特点结合自己的需求进行选择。
中信新城西区周边二手房均价在4.2万/㎡-9.5万/㎡,其中中信新城西区、中信新城东区、枫丹壹号相邻较近,具有一定的竞争性,故选择此三小区做对比分析。
小区名称 | 中信新城西区 | 中信新城东区 | 枫丹壹号 |
位置 | 瀛商镇商圈 | 瀛海镇商圈 | 瀛海镇商圈 |
住宅性质 | 商品房住宅 | 商品房住宅 | 商品房住宅/经济适用房 |
售价 | 5.45万/㎡ | 5.40万/㎡ | 6.30万/㎡ |
交房时间 | 2012年-2013年 | 2013年 | 2014年-2017年 |
可选户型 | 119㎡-141㎡两居 144㎡-192㎡三居 170㎡-231㎡四居 221㎡五居 | 84㎡-87两居 87㎡-172㎡三居 | 97㎡-149㎡三居 98㎡-150㎡四居 |
物业 | 中海物业 | 中信物业服务有限公司北京分公司 | 融创物业服务集团有限公司北京分公司 |
物业费 | 3.68元/㎡/月 | 3.68元/㎡/月 | 2.40元/㎡/月-6.00元/㎡/月 |
突出优点 | 1、小区安保到位,业主居住更安心 2、小区户型齐全,选择面广 3、户型面积大,居住更舒适 | 1、户型面积较小,首付压力小 2、绿化设计美观,居住舒适 | 1、建成年代晚,小区房龄较新 2、户型南北通透,产品设计好,居住舒适 |
突出缺点 | 1、内部草坪维护较差 2、小区底商较少,居民购物相对不便 | 1、小区租房群体较多,居住氛围较差 2、小区为自采暖,费用较高,增加生活成本 | 1、小区均价高,首付压力大 2、物业费较高,增加生活成本 |
分析结论 | 三个小区同属改善型社区,由于三个小区同属一个商圈,而且距离很近,所以配套价值不相上下。产品价值差异主要区别在于房龄、户型、绿化率、容积率。 从房龄上看枫丹壹号较新,中信新城东区和西区相差不大。 从容积率方面看,中信新城东区和西区都为2.2,枫丹壹号为2.3,三者相差不大。 从绿化率方面看中信新城西区为35%,中信新城东区和枫丹壹号为30%。 从户型方面来看,中信新城西区较全,有两居至五居,中信新城东区只有两居和三居,枫丹壹号只有三居和四居。 最后回到绕不开的价格因素上,中信新城东区均价较低,中信新城西区次之,枫丹壹号均价较高。 所以,结论也比较清晰,三个社区的交通出行、周边配套、物管服务相差不大,中信新城西区均价居中,停车位充足,绿化率较高,且有大面积户型,家庭人口较多的改善型人群可优先考虑;中信新城东区均价较低,有小户型,资金不太充裕的人群可优先考虑;枫丹壹号均价较高,适合资金充裕的人群。 |