车站北里小区位于黄村商圈，商圈位于南六环和京开高速交汇处的正北方，地处大兴黄村镇。商圈东侧紧贴观音寺商圈，以京开高速为界；南侧是天宫院南商圈，被南六环分割；西侧毗邻芦城乡和天宫院北商圈，大致以新源大街南北延长线为界；北侧是高米店商圈，以清源路为界。

黄村商圈的功能定位是重点服务保障大兴新城的居住、商业、商务功能，发展目标是新城综合服务区。商圈内的交通资源主要有地铁4号线、南六环路、京开高速等，公交线路众多，圈内交通网密集，出行非常便捷。商圈内的医疗资源主要有大兴区人民医院、北京仁和医院、大兴区心康医院等。商业资源包括瑞程奥特莱斯、百联清城国际购物中心等。生态休闲资源包括黄村公园、街心公园等等。

商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在15年-25年之间。根据幸福里APP显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为3.9万/㎡；商圈内目前有4个新盘在售，其中住宅产品有金地旭辉江山风华、颐璟万和和金融街金悦府，在售均价5万/㎡起。目前黄村商圈新房供应充分，价格较高。二手房市场平稳。

目前商圈价值主要体现在地铁优势和生活配套方面，号称大兴CBD。商圈内主要居住人群以老大兴原住民为主，有部分企业单位退休职工和中心城区疏解人口，其次是丽泽、国贸和4号线沿线工作的人群，主要的通勤方向是西红门、丰台科技园和金融街方向。

根据北京市规自委官网显示，黄村商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，大兴有两块土地成交，成交数据整理如下：第一块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2，建控规模82574㎡。位于南五环内8号线五福堂地铁站附近，属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得，溢价率14.8%，楼面地价19740元/㎡，未来最高售价是7万/㎡。

第二块是大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块R2、A334，建控规模192900㎡。位于南六环内念坛公园西北角，属天宫院北商圈。由中冶和宁波雨航以62.5亿元及竞建公共租赁住房面积1000平方米的条件竞得，溢价率5%，楼面地价32400元/㎡，未来最高售价为5.7万/㎡。

其中第二块地的位置最接近黄村商圈，未来的最高售价是5.7万/㎡，如果开发商以最高限价销售的话，新房单价大大高出商圈均价，和黄村商圈比较，没有任何竞争优势。另外，其商圈成熟度、生活配套完善度、交通网络密集度、居住便利度和商圈预期等方面都不在一个级别。所以小编认为新地块新产品未来入市，不会对黄村商圈造出的影响。

黄村商圈地处大兴老城，其板块定位是为大兴新城提供生活、商业和商务配套服务。产业方向是依托生物医药基地拉动，延伸医药健康产业链条，促进产城融合发展。

商圈的发展前景可以从三个方面来看：一是规划预期方面，大兴区“十四五”规划中明确提出，推动成长产业融入专业园区发展，促进一体规划、政策覆盖、招商联动，形成协同联动的产业功能组团。生物医药组团以生物医药基地为核心，拓展并带动黄村镇延伸医药健康产业链条，配建高品质服务配套设施，促进产城融合发展。

二是居住功能方面，商圈内有万科、恒大、泰禾、首创、招商、保利、金地、旭辉等众多知名开发商开发的楼盘，形成包括平层大宅、低密别墅、普通高层住宅在内的多元化产品梯队，可满足多种人群的居住需求。

三是交通资源方面，黄村商圈地处大兴空港经济区、大兴新城和北京中心城区的枢纽之上，占据着地铁4号线、京开高速和南六环三条城市大动脉，方便圈内居民通勤和出行的同时，还为圈内经济发展助力。黄村商圈内有4个地铁口覆盖，圈内90%的小区步行到地铁站的距离都在2.5公里以内，便捷的轨道交通使黄村商圈逐渐发展成为京南城市中枢，是大兴南部地区工作人群安家置业的首选之地。

另外，随着北京大兴机场通航，新机场线也同步投入使用，黄村发展再次迎来新的契机。

1、小区内社区氛围好，生活气息浓郁。小区内居委会定期会举办知识讲座，居民参与度比较高。小区用户大多为原事业单位的退休员工，邻里之间互相熟识，相处融洽。

2、小区内部配套齐全，能满足居民的基本需求，小区内设有健身器材，方便居民在社区进行锻炼，小区还有便利店，方便居民购买蔬菜、果蔬以及生活用品等。小区内在41号楼北侧还有小区内的社区卫生服务站，方便居民日常量血压、测血糖等。小区内车位相对充足。

3、小区距离四号线黄村火车站地铁站只有180米，500米内的公交站牌有近十个，且公交站牌线路较多，小区自驾出行也十分便利。

4、小区周边幼儿园遍布，距离大兴第一幼儿园2.2千米。周围小学也很密集，在小区内能听到学生读书的声音，距离大兴第八小学359米。距离大兴第一中学950米。

5、小区周边商业设施完善。附近有华联生活超市、物美超市等大型商超。附近一千米内有各类银行包括农业银行、北京银行、浙商银行等。小区附近还有两个电影院，健身房，拳击俱乐部等，为小区居民提供了便捷的配套。

6、小区内有社区卫生服务站，方便居民日常测血压、量血糖等。小区周边大型医院有首都医科大学大兴医院，距离小区车程10分钟左右，十分便捷。

2021年6月，小区挂牌价均价39939元/㎡，相比于2021年5月，同比下降0.09%。幸福里APP挂牌房源44套，一居室1套，二居室23套，三居室19套，四居室1套。

根据近期的价格变动，目前来看，小区的价格稳中有略微的回缓，购房者不必过分担忧。

2021年6月，小区目前幸福里APP挂牌房源44套，一居室1套，二居室23套，三居室19套，四居室1套。一居室在42㎡，二居室在50㎡-99㎡，三居室在70㎡-149㎡，四居室在152㎡。

目前在售户型中，41.8㎡一室户型为一个独立南向开间，客卧一体，厨卫均为暗间。总价较低，适合单身购买或作为婚房。二居室和三居室适合有一定经济基础的购房者居住，152㎡的四室需要有一定的资金承受能力，适合改善住房的购房者。

小区内部配套完善，拥有健身器材、长椅，小区内部有便利店、社区卫生服务站等。

小区周边配套齐全，交通配套地铁站、公交站距离都很近，上班所花费的等待时间较少。医疗配套小区1.5千米内拥有首都医科大学大兴医院。教育配套小区周边幼儿园，小学与中学配备齐全且选择性较多。生活配套周边大型商超，健身房等一应俱全。

小区房型多，选择性大，价位比较合适，对于资金不是特别充足，刚需的人群比较合适，非常适合地铁4号线沿线工作的人群。

目前大兴区黄村商圈在售新房源三个小区，金融街金悦府，金地旭辉·江山风华以及颐璟万和。

金融街金悦府是由北京远和置业有限公司开发，在售户型为12种户型，二居室7个户型，三居室5个户型，价格50000元/㎡起，总价412万元/套起。

金地旭辉·江山风华是由北京辉盛房地产开发有限公司开发，在售户型为1种户型，为3室2厅2卫，89㎡，价格55800元/㎡起，总价480万元/套起。

颐璟万和是由北京融德房地产开发有限公司开发，在售户型为6种户型，二居室2种户型，三居室2种户型，四居室2种户型，80㎡-135㎡，价格55016元/㎡起，总价410万元/套起。

对比车站北里小区、金融街金悦府、金地旭辉·江山风华以及颐璟万和三个小区的价格略高。金融街金悦府户型选择较多，但是为毛坯房，金地旭辉·江山风华只有一种户型，颐璟万和总价起始较低。对比三个小区，车站北里小区的优势在于有价格上的优势，且周边配套与内部配套都比较齐全，物业费用相对较低，对刚需购房群体是一个不错的选择。

海淀区世纪城商圈在售二手房较多，选择同区域的的龙湖时代天街和华润公元九里来做对比。