观音寺南里小区位于观音寺商圈，商圈位于南五环和南六环之间，东侧是瀛海镇商圈，以京福路为界；南侧是磁各庄商圈，以南六环为界；西侧毗邻黄村商圈，以京开高速为界；北侧枣园和瀛海镇商圈以亦新路为界。

观音寺商圈的功能定位为临空经济拓展区和大兴城市生态绿心。

商圈内的交通资源主要有大兴机场线、南六环、京台高速、大兴机场高速和京台高速，一横三纵一地铁，交通网发达。商圈内的医疗资源主要有北京和为中医院，北京中环医院、北京友爱医院等，医疗资源相对匮乏。商业资源包括奥特莱斯、new mart品超市、华联超市等。生态资源包括新西凤渠湿地公园、刘一村公园等。

作为大兴的生态涵养区，商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在20年-30年之间。根据幸福里APP显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为3.4万/㎡；商圈内暂无新楼盘在售，二手房挂牌价格稳定，二手房源房龄较老，数量充足。

目前商圈价值主要体现在生态环境方面，商圈内主要居住人群以大兴原住民为主，其次是域内和周边企业的工作人群，主要的通勤方向是金融街、新发地和丰台科技园方向。

根据北京市规自委官网显示，观音寺商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，大兴有两块土地成交，成交数据整理如下：

第一块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2，建控规模82574㎡。位于南五环内8号线五福堂地铁站附近，属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得，溢价率14.8%，楼面地价19740元/㎡，未来最高售价是7万/㎡。

第二块是大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块R2、A334，建控规模192900㎡。位于南六环内念坛公园西北角，属天宫院北商圈。由中冶和宁波雨航以62.5亿元及竞建公共租赁住房面积1000平方米的条件竞得，溢价率5%，楼面地价32400元/㎡，未来最高售价为5.7万/㎡。

其中第二块地的位置最接近观音寺商圈，未来产品最高售价是5.7万/㎡，新产品未来如果以最高限售价入市的话，价格要明显高于观音寺商圈均价，无法形成竞争关系。所以小磊认为新地块新产品对观音寺商圈影响微弱。

观音寺商圈城市功能定位主要是城市生态绿心，产业拓展区。商圈的发展前景可以从两个方面来看：

一是城市绿肺功能区。观音寺商圈是大兴2035远景规划中的“一轴”（绿色南中轴）的中心区域，未来将持续提升绿色空间规模与质量，打造集中连片的大型森林斑块，优化区域生态环境品质，推进森林城市建设，生态环境越来越好。

二是产业拓展功能。观音寺商圈内现有的产业主要是一些传统的制造业、文化产业部分医药企业，有星光工业园、丽家宝贝总部基地、北京方仕制衣、北京盛世南宫影视文化城、北京仟草中药饮片等等。虽然目前的产业规模较小，但前景非常乐观，这主要得益于商圈占据了空港经济区、大兴新城和北京中心城区的枢纽位置，仅设置了三个站点的大兴机场线第二站的位置正处于观音寺商圈之内。总之，在可以预见的未来，围绕大兴新城站点的生活和商务配套将逐步展开，域内生态环境不断改善，商圈吸引力快速增强，商圈的产业拓展速度和产城融合能力将进一步增强。

1、采光良好：小区楼均为6层板楼，楼间距较大，周围无遮挡，采光相对不错。

2、绿化环境较好：小区道路两边种有树木和其它绿植，楼前绿化景观层次丰富，小区内还有花园，绿化环境优于周边其它小区。

3、户型种类齐全：小区有57㎡-59㎡一居、51㎡-117㎡两居、79㎡-167㎡三居，可选择面较广。

4、社区氛围较好：小区居民大部分为教师，邻里关系比较和睦，生活氛围融洽。

截止到2021年8月，观音寺南里的挂牌均价是3.26万/㎡，挂牌均价环比上月下跌0.05%，挂牌房源以两居和三居为主。从过去6个月的数据来看，小区价格变动不大，整体处于相对平稳状态。另外小区价格相比大兴区和观音寺商圈的均价一直偏低，结合房源整体品质来看，目前的价格还是值得考虑的。

购买成本方面，以83.15㎡三居室为例，报价265万。参照北京市现行的普宅+非普标准，普宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%，二套首付为80%。即该套房源属于普通住宅，首套首付约为93万，二套首付约为159万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度会影响首付金额，所以上例仅供参考。

观音寺南里小区有57㎡-59㎡的一居、51㎡-117㎡的两居、79㎡-167㎡的三居，下面选取两个有代表性的户型做分析。

本户型为68.46㎡南北两居，其优点有：

1、南北通透设计，采光和通风好；

2、主卧次卧南北分开，有利于隐私；

3、厨房为明厨设计，利于油烟散味。

其缺点有：

1、厨房与次卧相邻，做饭时影响休息；

2、卫生间无窗，不利于通风。

本户型为83.15㎡南北两居室，其优点有：

1、户型较方正，利于家具摆设；

2、厨房为明厨设计，利于采光和干燥；

3、卧室、客厅有阳台，便于晾晒衣服。

其缺点有：

1、卫生间无窗，不利于通风。

小区23号楼、24号楼、25号楼、26号楼建成时间为2003年，16号楼、17号楼、18号楼建成时间为2007年，房龄与其它楼栋相比较新，建议优先考虑。小区28号楼临近京开高速，车辆高速行驶会有噪音污染，建议谨慎选择。

观音寺南里是刚需型社区，单价相对较低，适合大兴区域内资金不太宽裕的家庭。同时小区在绿化和安保方面表现较好，适合对此有一定要求的人群。此外小区离新发地和丰台科技园较近，在附近工作的上班族也可以考虑。

观音寺商圈暂时没有新房可售，附近的大兴黄村板块有清城国际中心、金融街金悦府、金地旭辉·江山风华、颐璟万和四个新楼盘。这里面除去清城国际中心是非住宅，不具备对比性，其余3个新盘的价格与观音寺南里相差最少的是金融街金悦府。该新盘由北京远和置业有限公司开发，主打两居、三居，绿化率30%，车位比1:1.2，在售产品面积段为89㎡-129㎡，单价5万/㎡起，总价450万起。相比观音寺南里小区，新盘户型面积更大，居住环境也相对更优，预算充足的朋友可以考虑金融街金悦府，想找性价比高、生活氛围浓厚的小区，优先考虑观音寺南里小区。

观音寺南里周边二手房均价在2.8万/㎡-4万/㎡，其观音寺南里、观音寺北里和盛嘉华苑同属刚需社区，有一定竞争关系，故选择此三小区做对比分析。