鸿坤理想城大满贯小区位于西红门商圈，商圈位于南四环和南五环之间，地处大兴西红门镇。东侧与旧宫商圈贴合，最东端到南苑机场；南侧是高米店商圈，以南五环为边界；西侧与芦城乡商圈相邻，大致以欣美街左侧河道为分界线；北侧是丰台花乡商圈，隔新发地桥对望。

西红门商圈的区域功能定位是面向城市南部的综合商业中心，是新媒体基地和北京中日创新合作示范区的服务保障区。

商圈内的交通资源主要有南五环、地铁4号线（大兴线）、地铁大兴国际机场线、京开高速等，圈内公共交通发达。商圈内的医疗资源主要有大兴区西红门医院、北京大学肿瘤医院(南郊院区)等，医疗资源丰富。主要商业资源有荟聚中心、鸿坤广场购物中心等。主要生态休闲资源有兴海公园、兴华公园、寿宝庄公园等。

作为大兴的商业板块，商圈内的商品房住宅以二手房为主，次新小区较多，房龄多集中在5-25年之间。根据幸福里APP数据显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为4.38万/㎡；商圈内目前有三个新盘在售，分别是兴创国际中心、新城控股熙红印、首开龙湖熙悦宸著，其中兴创国际中心是写字楼项目，均价3.8万/㎡起。新城控股熙红印和首开龙湖熙悦宸著是住宅项目，在售均价6.44万/㎡起。目前西红门商圈新房供应稳定，价格相对较高，二手房供应充足，挂牌价格稳定。

目前商圈价值主要体现在商业发达。商圈内主要居住人群以大兴本地居民为主，另外还有新发地市场、丰台科技园和金融街等区域的工作人群，居住人群结构相对复杂，主要的通勤方向是新发地、金融街和丰台科技园。

根据北京市规自委官网显示，西红门商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，大兴区有两块土地成交，成交数据整理如下：

第一块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2，建控规模82574㎡。位于南五环内8号线五福堂地铁站附近，属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得，溢价率14.8%，楼面地价19740元/㎡，未来最高售价是7万/㎡。

第二块是大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块R2、A334，建控规模192900㎡。位于南六环内念坛公园西北角，属天宫院北商圈。由中冶和宁波雨航以62.5亿元及竞建公共租赁住房面积1000平方米的条件竞得，溢价率5%，楼面地价32400元/㎡，未来最高售价为5.7万/㎡。

其中第一块地的位置最接近西红门商圈，未来的最高售价是7万/㎡。如果未来新产品以上限价格入市，单价将会大幅高于西红门区域内的绝大多数社区。而西红门和旧宫两个商圈的城市功能定位完全不同，旧宫尚处在产城融合阶段，西红门商圈已经是非常成熟的区域商业中心。从配套丰富度、生活便利度和未来发展预期等多个方面，都不具备横向比较的条件。所以未来新地块新产品入市不会对西红门商圈内的二手房市场造成影响。

西红门商圈的发展方向主要是商业内容的不断深挖和商业领域的持续拓展，主要可以从两个方面来看：

一是西红门商圈地处国家新媒体组团，受国家新媒体基地辐射，这是商圈为新媒体产业提供拓展空间和配套支撑的先决条件。根据《丰台分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》显示，未来五年西红门镇将围绕国家新媒体基地产业，继续完善创新创业孵化平台和公共服务体系，均衡布局品牌化、连锁化、便利化的精品商业设施，不断提升域内的科技创新和综合服务水平。

二是西红门商圈是大兴北部地区较为成熟的区域商业中心，扎实的商业底子为其发展高规格服务业奠定了坚实基础。根据《丰台分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》显示，西红门商圈将继续培育消费新模式，顺应居民消费理念、方式和习惯变化，多措并举促进消费向体验化、品质化和数字化方向升级。优化国际购物环境，布局一批免税店，发展"首店"经济，继续引入国际品牌店、旗舰店，打造国际消费中心城市重要节点。未来将建设成为“家庭社交商圈”，支持荟聚购物中心提档升级，推广"功能+场景+体验"新型消费，发展夜间经济，打造"深夜食堂特色餐饮街区"。培育形成京南商业地标。

1、小区环境优美，小区内部有中心花园，且花园里的树木、花朵、草坪维护较好，居民居住舒适。

2、小区人车分流，地下停车场的入口和出口都在小区外面，居民在小区内活动更安全。

3、小区物业负责，小区安保严格，绿化维护到位，还提供24小时管家服务，居民居住安心。

4、生活配套齐全，小区附近有多家超市和一个大型购物广场，购物娱乐很方便。

通过幸福里APP查询，截止到2021年8月，小区在售房源约4套，占全部房源的0.62%，在售房源较少。小区目前在售均价4.48万/㎡，环比上月上涨约0.14%。从近6个月数据来看，小区挂牌价格稳中有升，涨幅基本同步同期大兴区和西红门商圈的涨幅，说明小区价格平稳。小区整体均价明显高于大兴区和西红门商圈均价，说明小区能够得到市场认可。

购房成本方面，总价最低为66.58㎡的一室一厅户型，报价272万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源为普宅，首套首付为95万，二套首付为163万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度上影响首付金额，所以上述示例仅供参考。

小区户型有64㎡-79㎡的一居和47㎡-89㎡的两居，一居、两居每栋楼均有分布，现选取其中两个有代表性的户型进行分析。

户型一：

本户型为66.37㎡西向两居室，优点有：

1、总面积小，布局两个卧室，功能性强；

2、客厅带小阳台，方便晾晒衣物。

缺点有：

1、厨房和卫生间不带窗户，不利于通风和采光；

2、西向户型，通风性和采光性较差。

户型二：

本户型为66.83㎡南向两居室，优点有：

1、南向户型，整体采光良好；

2、厨房带生活阳台，可以存储食材；

3、双卧朝南，利于采光和保持干燥，生活舒适。

缺点有：

1、卫生间没有窗户，通风不佳；

2、客厅无窗，不利于采光和通风。

相对于小区1号楼和4号楼来说，2号楼和3号楼离鸿坤广场较近，购物休闲需求较多的家庭可优先选择这两栋楼；

小区属于塔楼结构，每栋楼的南向户型好于东向户型，东向户型好于西向户型，西向户型好于北向户型，优先推荐每栋楼的南向户型；

3号楼和4号楼南边户型紧邻宏福路，1号楼东边户型紧邻欣荣北大街，会有噪音影响，请谨慎选择；

2号楼比较安静，可优先选择。

从价格和户型方面看：小区单价高于大兴区和西红门商圈均价，主要以小面积一居室和两居室为主，总价低，适合有过度需求的两口之家和单身一族；

从交通方面看：小区周边有多条公交线路连接西红门商圈和附近商圈的重要节点，适合在西红门以及附近商圈工作的人群。

西红门商圈内目前有三个新盘在售，分别是兴创国际中心、新城控股熙红印、首开龙湖熙悦宸著，其中兴创国际中心是写字楼项目，不具有可比性。

新城控股熙红印和首开龙湖熙悦宸著是住宅项目，其中新城控股熙红印由北京新城鸿熙房地产开发有限公司开发，户型以65㎡-75㎡的两居、89㎡三居和135㎡的四居为主，单价6.4万/㎡起，总价465万/套起，绿化率30%，容积率2.1，物业公司是新城悦（成都）物业服务有限公司天津分公司，物业费为3.98元/㎡/月。

首开龙湖熙悦宸著由北京龙和信泰置业有限公司开发，户型以89㎡三居和136㎡的四居为主，单价6.4万/㎡起，总价570万/套起，绿化率30%，容积率2.1，物业公司龙湖物业有限公司，物业费5.28元/㎡/月。

相比鸿坤理想城大满贯而言，新城控股熙红印属于2020年新小区，首开龙湖熙悦宸著属于2021年新小区，居住体验更佳，但较高的单价对大部分家庭来说有压力。综合来看，预算充足的朋友或者人口较多的家庭可以考虑这两个小区，如果想找性价比更高且配套相对成熟完善的，则优先考虑鸿坤理想城大满贯。

鸿坤理想城大满贯周边二手房均价在3.0万/㎡-5.8万/㎡，其中瑞海家园一区、兴海家园月苑和鸿坤理想城大满贯同属刚需社区，有一定竞争关系，故选择此三小区做对比分析。