宏大北园小区位于西红门商圈，商圈位于南四环和南五环之间，地处大兴西红门镇。东侧与旧宫商圈贴合，最东端到南苑机场；南侧是高米店商圈，以南五环为边界；西侧与芦城乡商圈相邻，大致以欣美街左侧河道为分界线；北侧是丰台花乡商圈，隔新发地桥对望。

西红门商圈的区域功能定位是面向城市南部的综合商业中心，是新媒体基地和北京中日创新合作示范区的服务保障区。

商圈内的交通资源主要有南五环、地铁4号线（大兴线）、地铁大兴国际机场线、京开高速等，圈内公共交通发达。商圈内的医疗资源主要有大兴区西红门医院、北京大学肿瘤医院(南郊院区)等，医疗资源丰富。主要商业资源有荟聚中心、鸿坤广场购物中心等。主要生态休闲资源有兴海公园、兴华公园、寿宝庄公园等。

作为大兴的商业板块，商圈内的商品房住宅以二手房为主，次新小区较多，房龄多集中在5-25年之间。根据幸福里APP数据显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为4.38万/㎡；商圈内目前有三个新盘在售，分别是兴创国际中心、新城控股熙红印、首开龙湖熙悦宸著，其中兴创国际中心是写字楼项目，均价3.8万/㎡起。新城控股熙红印和首开龙湖熙悦宸著是住宅项目，在售均价6.44万/㎡起。目前西红门商圈新房供应稳定，价格相对较高，二手房供应充足，挂牌价格稳定。

目前商圈价值主要体现在商业发达。商圈内主要居住人群以大兴本地居民为主，另外还有新发地市场、丰台科技园和金融街等区域的工作人群，居住人群结构相对复杂，主要的通勤方向是新发地、金融街和丰台科技园。

根据北京市规自委官网显示，西红门商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，大兴区有两块土地成交，成交数据整理如下：

第一块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2，建控规模82574㎡。位于南五环内8号线五福堂地铁站附近，属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得，溢价率14.8%，楼面地价19740元/㎡，未来最高售价是7万/㎡。

第二块是大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块R2、A334，建控规模192900㎡。位于南六环内念坛公园西北角，属天宫院北商圈。由中冶和宁波雨航以62.5亿元及竞建公共租赁住房面积1000平方米的条件竞得，溢价率5%，楼面地价32400元/㎡，未来最高售价为5.7万/㎡。

其中第一块地的位置最接近西红门商圈，未来的最高售价是7万/㎡。如果未来新产品以上限价格入市，单价将会大幅高于西红门区域内的绝大多数社区。而西红门和旧宫两个商圈的城市功能定位完全不同，旧宫尚处在产城融合阶段，西红门商圈已经是非常成熟的区域商业中心。从配套丰富度、生活便利度和未来发展预期等多个方面，都不具备横向比较的条件。所以未来新地块新产品入市不会对西红门商圈内的二手房市场造成影响。

西红门商圈的发展方向主要是商业内容的不断深挖和商业领域的持续拓展，主要可以从两个方面来看：

一是西红门商圈地处国家新媒体组团，受国家新媒体基地辐射，这是商圈为新媒体产业提供拓展空间和配套支撑的先决条件。根据《丰台分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》显示，未来五年西红门镇将围绕国家新媒体基地产业，继续完善创新创业孵化平台和公共服务体系，均衡布局品牌化、连锁化、便利化的精品商业设施，不断提升域内的科技创新和综合服务水平。

二是西红门商圈是大兴北部地区较为成熟的区域商业中心，扎实的商业底子为其发展高规格服务业奠定了坚实基础。根据《丰台分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》显示，西红门商圈将继续培育消费新模式，顺应居民消费理念、方式和习惯变化，多措并举促进消费向体验化、品质化和数字化方向升级。优化国际购物环境，布局一批免税店，发展"首店"经济，继续引入国际品牌店、旗舰店，打造国际消费中心城市重要节点。未来将建设成为“家庭社交商圈”，支持荟聚购物中心提档升级，推广"功能+场景+体验"新型消费，发展夜间经济，打造"深夜食堂特色餐饮街区"。培育形成京南商业地标。

1、小区建有立体车位：小区西门处有4层和6层的立体车位，停车位比较充足，居民停车便利。

2、小区周边生活配套齐全：小区周边有超市、饭店、药店、便民市场、公园等配套，居民生活便利。

3、小区安保服务好：小区是全封闭式管理，进入小区需要刷卡，无卡人员需要登记，保障业主财产安全。

4、小区绿化设计合理：小区内部有小花园，小区每条道路都有树木种植，居住环境良好。

截止到2021年8月，幸福里App显示宏大北园的挂牌均价是3.8万/㎡，挂牌均价环比上月上涨0.22%，价格变化在正常范围，总价区间为334万-547万。在售房源以两居和三居为主，从过去六个月的数据来看，环比波动幅度在正常范围，不用担心价格大幅变动。

小区目前在售的房源约17套，在售房源分别为7套两居、10套三居，历史成交数量来看，宏大北园居住价格较稳定。

宏大北园处于西红门商圈，商圈均价3.9万/㎡，本小区价格接近商圈均价，说明品质在商圈处于平均水平。

购买成本方面，以89.52㎡两居室为例，报价340万，参照北京市现行的普通住宅和非普通住宅标准，普通住宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普通住宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于普通住宅，首套首付约为119万，二套首付约为204万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，较大程度上影响首付金额，所以上述案例仅供参考之用。

宏大北园小区有88㎡-106㎡的两居、94㎡-144㎡的三居。小旭下面选择两个有代表性的户型进行分析。

户型一：

本户型为105.48㎡南北朝向两居室，其优点有：

1、南北朝向，有利于通风；

2、卧室A有阳台，便于晾晒；

3、餐客一体，可独立分区，又可共享空间；

4、厨房有阳台，实用性强，可作为储藏区域。

其缺点有：

1、面宽窄，进深长，影响部分房间采光；

2、过道占用面积大，造成面积浪费；

3、卫生间没有窗户，不利于干燥通风。

户型二：

本户型为143㎡南北朝向三居室，其优点有：

1、南北朝阳，有利于采光；

2、卧室A有阳台；方便晾晒；

3、厨房有阳台，可作为储藏区域。

其缺点有：

1、卧室A卫生间为暗卫，不利于干燥通风；

2、客厅朝北，不利于采光。

小区2号楼、3号楼、4号楼处于小区中心位置，较为安静，同时也靠近中庭花园，下楼遛娃散步都方便，购房者可优先考虑。小区1号楼、5号楼、6号楼和7号楼，靠近马路，车流量大，部分房间会有噪音影响，需慎重选择。

本小区为刚需优选楼盘，非常适合生活、工作在新发地和西红门创业街的首次购房人群、置换人群。

小区以两居和三居为主，单价处于西红门商业圈的平均水平，适合预算有限的优质刚需购房人群。

小区均为两居和三居的户型，新婚夫妻可选择两居、家庭人口较多的可选择三居。

西红门商圈的新盘有三个，分别是鸿禧华庭嘉苑、兴创国际中心、龙湖熙月宸著。其中兴创国际中心为写字楼，不具对比性，距离宏大北园最近的是龙湖熙月宸著，该盘是由北京新房龙和信泰置业有限公司打造的项目，主打户型89㎡三居、136㎡的四居，单价6.4万/㎡起，总价570万起。

相比宏大北园而言，新楼盘居住环境相对更优，预算充足的朋友可以考虑龙湖熙月宸著，宏大北园小区单价不高，总价也低，可选择的户型也比较充足。对于预算有限的刚需家庭来说，宏大北园小区是不错的选择。

宏大北园周边二手房均价在3.6万/㎡-3.9万/㎡，其中宏大北园、九龙山庄三区和宏福园同属刚需型小区，有一定竞争关系，故选择此三小区做对比分析。