郁花园二里位于高米店商圈，商圈位于南五环和南六环之间，东侧和北侧紧贴西红门商圈，以南五环路为边界；南侧是枣园商圈，以康庄路和黄亦路为边界；西侧是芦城乡和丰台科技园商圈，以京沪高铁为界。

高米店商圈的主要产业方向是新媒体领域新一代信息技术和科技服务业，城市功能定位主要是为大兴新城提供居住配套。

商圈内的交通资源主要有地铁4号线、南五环路、京开高速、大兴机场高速等，域内公交线路众多，交通网密集。商圈内的医疗资源主要有大兴区北京同仁堂兴华中医馆、城镇双高社区卫生服务站等。商业资源有领海商业中心、绿地缤纷城等。主要生态休闲资源有翡翠公园、滨河公园、高米店公园等。

作为大兴的主要居住板块，商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在10年-25年之间。根据幸福里APP显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为5.7万/㎡；商圈内新盘有兴创屹墅在售，是别墅产品。目前无新建普通住宅产品在售。二手房价格稳定，房源充足。

目前商圈价值主要体现在产业预期方面，是大兴发展中的区域之一。商圈内主要居住人群以老大兴原住民和周边企业员工为主，其次是丰田科技园、金融街区域的工作人群，主要通勤方向是金融街和丰台科技园方向。

根据北京市规自委官网显示，米高店商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，大兴有两块土地成交，成交数据整理如下：

第一块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2，建控规模82574㎡。位于南五环内8号线五福堂地铁站附近，属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得，溢价率14.8%，楼面地价19740元/㎡，未来最高售价是7万/㎡。

第二块是大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块R2、A334，建控规模192900㎡。位于南六环内念坛公园西北角，属天宫院北商圈。由中冶和宁波雨航以62.5亿元及竞建公共租赁住房面积1000平方米的条件竞得，溢价率5%，楼面地价32400元/㎡，未来最高售价为5.7万/㎡。

其中第一块地的位置最接近米高店商圈，未来价格上限是7万/㎡，抛开生活、交通、产业预期等因素不说，单此价格在高米店商圈内已经找不到可以对标的产品，再加上其楼面价、公租房配建成本以及建控规模等因素，小晟判断新产品未来上市不会对米高店商圈二手房市场带来任何影响。

高米店商圈的产业方向主要是新媒体方向，板块功能定位主要是为大兴新城提供生活和居住配套，着重推动产城融合发展。商圈的发展前景可以从两个方面来看：

一是产业发展方面，把高米店商圈以京开高速为界一分为二，高速西侧是纯居住区，东侧是纯产业区。

先说产业，大兴区五大产业区之一的国家新媒体产业基地在商圈东部，是全国唯一的以新媒体产业为主的专业集聚区，国家级"四星级"产业基地，基地依托特殊的政策扶持体系，先后引入了华商创意中心、格雷众创园、奥宇科技英巢、北京凯驰投资、北京奥宇模板等一大批相关园区和公司。

目前国广总局首个视听产业基地、文化产业交易分中心也已经在基地落户，“十四五”期间基地继续向新媒体、新生态、硬科技等前沿产业延伸，形成以新一代信息技术和科技服务业为主导的产业发展新格局。

二是居住功能方面，高米店商圈西部的居住区面积大约6平方公里，圈内分布有4号线高米店北和高米店南两个地铁口，居住区内任何一个小区到达最近地铁口的步行距离都不超过2.5公里，90%的小区到达最近地铁口的步行距离在2公里以内，便利的交通配套吸引了大量从城内迁来的居民，2020年高米店商圈是北京市迁入型商圈前20名。

另外在商圈中部、东南和北部分布有翡翠、滨河等七大公园，生态休闲资源充沛，大兴区体育中心也在居住区的正中央位置。总的来说，商圈的居家氛围非常好，配套完善，产品梯度丰富，产业高端且有较大潜力，整体前景不断向好发展。

1、小区绿化率高，环境好。小区中心有一个花园，花园和各住宅楼前后都种有绿植，绿化率达到了35%。

2、小区的户型室采光和通风效果较好，小区内均是板楼，户型以南北通透为主。

3、小区安保做得好，小区内有多处摄像头，单元门门禁安装有人脸识别的门禁。

4、小区居民出行方便，小区距离地铁四号线大兴线高米店北站约300米。

2021年8月，郁花园二里小区的挂牌均价是4.3万/㎡，总价区间为242万-900万，挂牌均价环比上月上涨0.20%，无明显变化。

从今年3月份算起，小区成交均价也基本平稳，无明显波动，这个价格的走势与高米店商圈和整个大兴区的均价走势基本保持在同一个节奏，大家可以放心购买。

购买成本方面，以96㎡两居室为例，报价455万，参照北京市现行的普通住宅和非普通住宅标准，普通住宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普通住宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于非普宅，首套首付约为182万；二套首付约为364万。

因税费和贷款额度都需要银行具体评估，较大程度上影响首付金额，所以上述案例仅供参考之用。

郁花园二里小区的主力户型为一居室和两居室，一居室面积48㎡，两居室面积段为66㎡-118㎡，下面小晟选几个有代表性的户型做优缺点对比。

户型一：

本户型为84.59㎡南北朝向两居室，优点是：

1、南北通透，采光和通风效果好；

2、客厅和厨房各带一个阳台，方便晾晒衣物；

3、两卧室内部无凹凸墙面，方便家具的摆放。

缺点是：

1、卫生间无窗户，不方便通风换气；

2、卫生间的门和厨房的门相对，设计不合理；

3、餐厅和客厅连接处，有凹角墙面，形成部分面积浪费。

户型二：

本户型为74.03㎡西南北朝向两居室，优点是：

1、三面朝向采光充足，南北通透通风效果好；

2、卧室A带一个5.2㎡阳台，方便晾晒衣物；

3、各功能间内无明显凹凸墙面，面积利用率高；

缺点是：

1、卫生间无窗户，不方便排风换气；

2、客厅带西窗，夏天容易西晒；

3、过道部分面积浪费，利用率低。

郁花园二里小区的5号楼-9号楼、13号楼-22号楼、32号楼-35号楼都临主路，会受到噪音的影响，建议大家购买时谨慎考虑。

这里主要推荐的是10号楼和26号楼，10号楼和26号楼临近广场和花园，视野好。其他上面没提到的楼栋，相比这10号楼和26号楼情况会差一些，前后都会有住宅楼，楼间距相对会小，视野和采光效果相对不理想，建议作为备选。

郁花园二里小区是一个刚需型为主的楼盘，户型以小户型为主，主要适合人口较少预算有限的家庭购买，人口多预算充足的改善型家庭也有对应适合的户型可以购买。主要购买的人群以大兴原住民和在附近上班的人为主，其次是主要通勤方向在丰台科技园、金融街区域的工作人群。

高米店商圈的新盘有三个，分别为兴创屹墅、天恒世界集和星光视界中心。三个盘分别为别墅、商用房和写字楼，所以没法做对比。所以选择邻近西红门商圈的新盘—新城控股熙红印作对比。该楼盘开发商是北京新城鸿熙房地产开发有限公司，主打75㎡-105㎡两居、三居，单价6.44万/㎡起，总价420万起。

相比于郁花园二里小区而言，周边配套不相上下，但是新盘的整体内部配套、楼盘品质以及小区环境，新盘明显占优势。但新盘相对郁花园二里小区的购房成本会明显高出一些，所以预算充足的朋友可以考虑新房。

郁花园二里虽然小区品质相对一般，也没有电梯，但是小区交通便利、户型好，总价低，对于预算不多的刚需家庭也是不错的选择。

郁花园二里小区周边二手房均价在4.3万/㎡-5.9万/㎡，其中郁花园二里小区、青岛嘉园和郁花园三里小区价格相差不大，形成一定竞争关系，故选择三个小区对比：