清源西里小区位于枣园商圈，商圈位于南五环和六环之间，商圈东侧毗邻瀛海镇商圈，以南中轴路为界；南侧隔兴亦路与黄村商圈接壤；西侧是芦城乡商圈，以兴旺大街为边界；北侧是高米店商圈，以康庄路和黄亦路为边界。

枣园商圈的板块功能定位主要是为大兴新城提供居住配套，主要产业方向是新一代信息技术和科技服务业。

商圈内的交通资源主要有地铁4号线、南五环路、京开高速、大兴机场高速等，公交线路众多，交通网密集，出行非常便捷。商圈内的医疗资源主要有大兴中医院、北京永林医院、兴业口腔医院等。商业资源主要包括天健广场、吉嘉港商业中心、广丰购物中心等；生态资源主要包括枣林公园、康庄公园、兴旺公园等。

商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在15年-30年之间。根据幸福里APP显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为4.2万/㎡；商圈内目前只绿地海珀云翡一个住宅新盘在售，在售均价7万/㎡起。目前枣园商圈新房供应稳定，价格相对较高。商圈内老旧二手房小区较多，挂牌价差异不大，价格稳定，房源充足。

目前商圈价值主要体现在交通优势和居住配套方面，是大兴主要居住区之一。商圈内主要居住人群以原住民和南城拆迁居民为主，其次是金融街和丰台科技园工作的人群，主要通勤方向是金融街和丰田科技园方向。

根据北京市规自委官网显示，枣园商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，大兴有两块土地成交，成交数据整理如下：

第一块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2，建控规模82574㎡。位于南五环内8号线五福堂地铁站附近，属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得，溢价率14.8%，楼面地价19740元/㎡，未来最高售价是7万/㎡。

第二块是大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块R2、A334，建控规模192900㎡。位于南六环内念坛公园西北角，属天宫院北商圈。由中冶和宁波雨航以62.5亿元及竞建公共租赁住房面积1000平方米的条件竞得，溢价率5%，楼面地价32400元/㎡，未来最高售价为5.7万/㎡。

其中第一块地的位置最接近枣园商圈，未来的最高售价是7万/㎡，如果开发商以最高限价销售的话，新房的单价就比较高，和枣园商圈对比没有任何竞争优势。况且其商圈成熟度、配套完善度、交通密集度、价值预期等方面都略显不足。所以小编认为新地块新产品未来入市，对枣园商圈的影响微乎其微。

枣园商圈地处大兴黄村镇的东南部，主要功能定位和黄村商圈基本一致，都是为大兴新城提供居住配套。商圈未来的发展前景主要可以从三个方面来看：

一是居住功能方面，枣园商圈西部约1/3的已建成城区，属于大兴老城，区域内以枣园小区为代表的老小区众多，依托地铁4号线接入北京地铁网，便捷的通勤优势和成熟的居住功能，可有效承接北京中心城区疏解的人口和新媒体产业人才的居住配套保障，不断充实圈内的人才资源。

二是产业发展方面，商圈中部1/3是以国家新媒体产业基地为代表的产业区，国家新媒体产业基地，基地于2005年12月31日经国家科技部正式批复成立，是全国唯一的以新媒体产业为主的专业集聚区。基地依托特殊的政策扶持体系，先后引入了华商创意中心、格雷众创园、奥宇科技英巢、北京凯驰投资、北京奥宇模板等一大批相关园区和公司。“十四五”期间基地继续向新媒体、新生态、黑科技、硬科技等前沿产业延伸，形成以新一代信息技术和科技服务业为主导的产业发展新格局。

三是商圈东部1/3的城市留白区域，主要功能是城市生态绿心，未来会是整个大兴区城市绿肺的一个重要部分。总之，枣园商圈现已具备承接互联网新生态人才的天时和地利条件，域内以新媒体产业为龙头的上下游企业也在蓬勃发展，周边的生态环境还在持续改善，是大兴新城板块内较有潜力的商圈之一。

1.绿化多，居住氛围好。楼栋周围有很多高大的树木，能给居民提供避暑乘凉。邻里关系和谐，居住氛围浓厚，小区里经常有老人晨练、下象棋、晒太阳、聊天，广场上有儿童乐园，给孩子提供玩耍的场所，经常有社区活动，增加邻里关系。居住密度低，居住体验感、舒适感都高。

2.房源选择比较多，南北通透，采光好。小面积段、低总价更容易刚需购房者购买，户型有40-54㎡的一居室、53-91㎡的二居室、70-95㎡的三居室。主力户型为69㎡的两室一厅，户型南北通透，主卧和客厅皆朝南，客厅带有阳台。还有95㎡的三室一厅，主卧带有朝南向的阳台，客厅朝西，主力户型是两居室和三居室，幸福里APP显示两居室总价235万起，三居室总价308万起，这个价格对刚需还是可以接受的。

3.生活配套成熟。小区周边已经形成了适合居住的商业氛围，内部市场和外部商业区、商圈能满足生活各个方面，小区的北边有菜市场，南边有百联清城购物中心，内部有物美生活超市、天客隆超市等。小区距离学校非常近，便于家长接送，方便上学。医院和公园更是方便有娃、有老人的家庭，看病相对方便，周末休息去逛公园也非常惬意。

4.交通占据相对优势。出小区就是地铁站，靠近地铁4号线清源路站，乘坐地铁出行十分方便，公交车站有清源西里南门公交、大兴中医院公交站，周围道路比较畅通，道路四通八达，京开高速的入口在小区的东边，出行畅通无阻。

清源西里是2021年1月挂牌价格在在4.0万/m²-4.3万/m²左右，较上月上涨0.1%。挂牌房源以43㎡-91㎡的两居室居多，总价在216万-330万间。小区共2400户，根据幸福里APP显示挂盘房源比较多，可选择的空间很大，其中一居室有6套，二居室有38套，三居室有7套。幸福里APP显示该小区价格走势趋于平稳，略涨，评分也相对高，说明小区本身上升的空间。

在售户型中，有40m²-46m²的一居室，43㎡-91㎡的二居室和70㎡-95㎡的三居室。一居室面积无浪费，客厅卧室都是朝南，格局方正。但功能分区有重叠，厨房的窗户和阳台连接，对于通风不利，该户型的价格总价较低，适合单身人士、刚结婚的小两口等，一居室的价格在199万-219万。

小区主力户型是二居室和三居室，二居室、三居室是南北通透，设置合理，空间大，全明户型，采光通风都比较好，西南小卧室面积较小，需要规划其的利用率，这户型没有生活阳台，如果要生活阳台，需要规划出，这是要加大装修成本，适合过渡期的两口之家或有老人帮忙带娃的家庭居住，二居室的价格在216万-330万，三居室的价格在255万-430万。

无

小区交通便利，建居住环境好，周边生活设施成熟，生活便利，居住人群以中老年为主，很适合养老，同时适合以地铁主要通勤工具的上班族、刚结婚的小两口、有孩子的小家庭；

小区购性价比相对较高，价格适中，比较优惠，房型较多，以小户型为主，在售二手房中最低销售总价199万，首付在60万左右，适合在周边商圈工作的刚需和小改善的人群。

但是这个小区是没有电梯的，对电梯有要求的人群，不适合。

2021年6月枣园的在售新房项目只有绿地海珀云翡，而大兴周边有中南湾、中铁国际公馆、瀛海大都会等，其中瀛海大都会是写字楼，不具有参考价值。拿目前在售的绿地海珀云翡、中南湾这两个普宅项目，故选取与清源西里进行对比。

绿地海珀云翡为建面102m²-178m²的两居室或三居室，均价70000元/m²，总价700万元/套起。小区在黄村镇，距离偏远，距离地铁口1.4公里，但是通勤时间较长，小区品质较高，适合改善人群。

中南湾建面97m²-135㎡的两居室或三居室，均价63500元/m²，总价520万/套起，价格比较高，近地铁口，但是周围生活设施不太方便。

华威北里周围的二手房报价在4-5万左右，其中清源西里与兴华园、首座御园一期差距不大，地理位置相近，因此选择这两个小区进行比较。