东关北里小区位于昌平区昌平县城板块创新路1号。昌平县城板块整体位于北六环外，北接十三陵镇，南接沙河镇，东临南邵镇，西面被马池口镇和南口镇包围。昌平县城是昌平区的主城区、核心板块。

区域内交通发达，有地铁昌平线直达西二旗，道路交通有京新高速和京藏高速，板块内居民出行方便。作为昌平区最早发展的板块之一，昌平县城经过多年沉淀，区域内拥有完善的生活配套，已形成浓厚的居住氛围。

昌平县城作为昌平区主要的住宅板块，板块内聚集了大量二手房。板块内二手房大多建于2010年前，其中部分为上世纪90年代左右的公房回迁房。在2000年后，随着昌平县城的深入开发，也有万科、金隅等知名开发商落地深耕。

目前板块内商业、教育、休闲、医疗等资源均十分完善。商业方面，板块内有北京悦荟广场、佳莲·时代广场等配套齐全的生活广场；教育方面，板块内有中国政法大学、中国石油大学等高校为板块增添书卷气；生态休闲方面，板块内有昌平新城滨河森林公园、昌平公园等知名公园；医疗方面，板块有三甲医院昌平区中医医院，为板块内业主的健康保驾护航。

除了居住功能外，昌平县城还是中关村科技园区昌平园的中心区、昌平园发展建设起步区，规划用地总面积达435.9公顷，注册企业1100余家，中国机电研究所、高德地图数据生产基地等高新产业均落户于此。

板块内居住人群以板块内企业职工、本地事业单位职工、昌平县城本地人及在西二旗上地等板块工作的人员为主。由于板块早期开发建设完善，目前可开发土地稀缺，在售新房商品住宅仅有北京怡园，供应量不多。相对比下，二手房挂牌数量较多，价格在2021年开年后处于缓慢上调趋势。

2011年至今，昌平县城板块都没有住宅用地入市。距离板块较近的几块住宅用地均位于板块东侧的南邵镇，目前该板块内还有泰禾昌平拾景园、北京风景等新房在售。而根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，截止2021年4月6日，昌平县城板块都没有待出让住宅用地。

可见，作为昌平区发展最完善的板块之一，昌平县城已多年没有新地块入市。目前板块内唯一在售的新房北京怡园，其拿地时间为2006年。

昌平县城板块的发展前景可从住宅属性和产业属性两方面进行阐述。

住宅属性方面：作为昌平区发展最早的住宅区之一，昌平县城拥有完善的生活配套和醇熟的居住氛围，非常适合居住。同时板块内交通发达，无论高速或地铁均可以快速直达西二旗、上地等产业集中区域，能够承载更多在京工作者的居住需求。

不过，由于板块发展过早，板块内二手房大多面临着房龄较老，物业、停车等内部服务相对落后的困境，阻碍了一部分购房人前来昌平县城置业的热情。同时随着沙河、北七家等板块的崛起，给了购房人更多选择，进一步导致昌平县城板块成了很多购房人的第二、甚至第三选择。

产业属性方面：昌平县城虽然是中关村科技园区昌平园的建设起步区，不过由于板块建设较早、居住人口多，板块内现有产业结构和未来规划都不如未来科学城、昌平新城等新兴板块。未来昌平县城在昌平园中的作用，将更多体现在“中控大脑”、“决策者”的层面，自身实力能得到提升，不过发展速度相比较未来科学城等会相对滞后。

1、小区内部干净整洁，定时有保洁人员清扫整理，垃圾分类明确，且设置相关资讯宣传栏，方便提升小区整体卫生意识。

2、小区内部的公共基础设施配置比较多，配有非机动车车棚、长椅、宣传栏以及健身娱乐器材等，这不仅提高了整个小区的规范化，而且也有利于居民生活更加便利。居民生活幸福感强。

3、小区的安保工作做得比较到位，进入小区需要登记信息，尽职尽责的保安人员，比较全面的监控设施，让小区居民的人身和财产安全得到了一定的保障。

4、小区周边医疗资源发达，药店、诊所日常救急足够，居民出门2公里以内也可到达大型综合医院，常见疾痛都可以及时得到治疗。

截止2021年7月，东关北里小区挂牌均价为39448元/㎡。对比上月上涨约0.95%。近六个月，东关北里小区整体均价高于昌平县城但低于昌平，且价格相差较大。

东关北里小区主要成交户型为55㎡-107㎡两居以及63㎡-124㎡三居，其中两居近一年成交价约229万/套-302万/套，挂牌成交速度较快。从价格趋势来看，近半年内成交价格整体有小幅波动，但整体来看仍呈上升趋势。

购房成本方面，小区总价最低的为41㎡一室一厅，报价199万元，参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付约69万元，二套首付为119万元。

小区涵盖了41㎡一居到124㎡三居，户型多样，主力户型是两室和三室，可满足不同家庭的需求。

在此以小区较受欢迎的71㎡两居和122㎡三居进行对比。

东关北里小区属于大型小区，2号楼靠近小区底商，居民日常采买食材和日用品较为方便；

4号楼、5号楼、6号楼在小区中间，环境比较清幽，喜静的居民偏爱这里；

10号楼、11号楼靠近小区东门，居民进出小区方便；12号楼、13号楼和14号楼距离小区西门较近，但距离附近嘈杂声源较近，易受到噪音影响。

小区价格适中，户型选择较多，适合对面积和区域空间设计有要求且想要更多选择的购房群体。

小区周边公交、地铁相对便利，适合公司在西二旗、上地附近的上班族居住。

小区租户少，人员流动量小，周边配套较为齐全，适合在昌平县城长久定居的家庭。

截止到2021年7月，小区附近板块3年内没有新楼盘入市，也没有旧楼改造计划，故板块内目前无在售新房，在此我们选择同属昌平县城的北京风景小区作为对比。

作为主要居住区，小区附近二手房项目极多，故而选取一些在价格方面与该小区较为接近、周边配套区别不大、位置也相较不远的西环里小区、静心苑小区进行对比，看看在配套基本一致的情况下小区的产品力与性价比有何优劣。