昌盛园二区位于昌平区昌平县城板块创新路1号。昌平县城板块整体位于北六环外，北接十三陵镇，南接沙河镇，东临南邵镇，西面被马池口镇和南口镇包围。昌平县城是昌平区的主城区、核心板块。区域内交通发达，有地铁昌平线直达西二旗，道路交通有京新高速和京藏高速，板块内居民出行方便。作为昌平区最早发展的板块之一，昌平县城经过多年沉淀，区域内拥有完善的生活配套，已形成浓厚的居住氛围。

昌平县城作为昌平区主要的住宅板块，板块内聚集了大量二手房。板块内二手房大多建于2010年前，其中部分为上世纪90年代左右的公房回迁房。在2000年后，随着昌平县城的深入开发，也有万科、金隅等知名开发商落地深耕。目前板块内商业、教育、休闲、医疗等资源均十分完善。商业方面，板块内有北京悦荟广场、佳莲·时代广场等配套齐全的生活广场；教育方面，板块内有中国政法大学、中国石油大学等高校为板块增添书卷气；生态休闲方面，板块内有昌平新城滨河森林公园、昌平公园等知名公园；医疗方面，板块有三甲医院昌平区中医医院，为板块内业主的健康保驾护航。

除了居住功能外，昌平县城还是中关村科技园区昌平园的中心区、昌平园发展建设起步区，规划用地总面积达435.9公顷，注册企业1100余家，中国机电研究所、高德地图数据生产基地等高新产业均落户于此。

板块内居住人群以板块内企业职工、本地事业单位职工、昌平县城本地人及在西二旗上地等板块工作的人员为主。由于板块早期开发建设完善，目前可开发土地稀缺，在售新房商品住宅仅有北京怡园，供应量不多。相对比下，二手房挂牌数量较多，价格在2021年开年后处于缓慢上调趋势。

2011年至今，昌平县城板块都没有住宅用地入市。距离板块较近的几块住宅用地均位于板块东侧的南邵镇，目前该板块内还有泰禾昌平拾景园、北京风景等新房在售。而根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，截止2021年4月6日，昌平县城板块都没有待出让住宅用地。

可见，作为昌平区发展最完善的板块之一，昌平县城已多年没有新地块入市。目前板块内唯一在售的新房北京怡园，其拿地时间为2006年。

昌平县城板块的发展前景可从住宅属性和产业属性两方面进行阐述。

住宅属性方面：作为昌平区发展最早的住宅区之一，昌平县城拥有完善的生活配套和醇熟的居住氛围，非常适合居住。同时板块内交通发达，无论高速或地铁均可以快速直达西二旗、上地等产业集中区域，能够承载更多在京工作者的居住需求。不过，由于板块发展过早，板块内二手房大多面临着房龄较老，物业、停车等内部服务相对落后的困境，阻碍了一部分购房人前来昌平县城置业的热情。同时随着沙河、北七家等板块的崛起，给了购房人更多选择，进一步导致昌平县城板块成了很多购房人的第二、甚至第三选择。

产业属性方面：昌平县城虽然是中关村科技园区昌平园的建设起步区，不过由于板块建设较早、居住人口多，板块内现有产业结构和未来规划都不如未来科学城、昌平新城等新兴板块。未来昌平县城在昌平园中的作用，将更多体现在“中控大脑”、“决策者”的层面，自身实力能得到提升，不过发展速度相比较未来科学城等会相对滞后。

1、昌盛园二区小区是一个低密社区，容积率低，居住舒适度高。

2、小区物业费比较低，为1.5元/m²/月，且小区楼栋旁或路边有地上停车位，停车免费，所以相对来说生活成本比较低。

3、昌盛园二区周边商业配套齐全，附近2公里内的商超基本可以满足住户的生活所需。

4、生活休闲设施齐全，周边台球俱乐部，公园，影院比较多，尤其是新城滨河森林公园，3分钟-5分钟可以到达，是一个占地面积398公顷的大型公园，住户下班散步十分方便。

2021年7月，昌盛园二区小区挂牌均价为37687元/㎡。主要成交户型为84㎡-100㎡两居以及105㎡-143㎡三居，其中两居近半年成交价约315万/套-385万/套；挂牌成交速度较快。

从价格走向来看，昌平县城距离市区较远，交通及发展对县城内的房价都有着一定的影响，所以昌平县城的价格低于整个昌平区域，而昌盛园二区作为一个低密度小区，内外配套更为丰富，价格走向略高于昌平县城。半年内成交价格有小幅增长。

参照北京市现行的普宅标准看，与周边同区位小区相比，这个价格属于中等偏下水平。小区内大部分二手房为普宅，商贷首套首付为35%、二套首付为60%。以84㎡两居为例，该户型总价约为315万，首套首付为126万，二套首付为252万，但由于楼龄较老，具体购置房源时所需首付比例需要银行评估。

昌盛园小区有17栋1280户，其中1号楼只有两居，其余楼栋两居、三居均有分布。

户型有为57㎡-109㎡两居室，105㎡-162㎡三居室。此处选用主力户型84㎡的两居室和比较受欢迎的134㎡的三居室进行对比分析。

昌盛园二区属于成熟的小区。小区西侧出入口较多，1号楼、2号楼、4号楼、5号楼、6号楼距离西侧主干道较近，自驾出行比较方便；

东侧的14号楼、15号楼、17号楼靠近主路，易受噪音影响，不适合对居住环境要求高的客群；

中间的8号楼、9号楼、10号楼则比较安静，距离出入口也比较近，相对其他楼栋居更宜居，喜欢安静居住环境的人群会比较合适。

1、小区距离地铁昌平线昌平东关站较近，适合依赖地铁昌平线出行上班族或者在昌平县城商圈工作的人群选择

2、小区有57㎡两居到162㎡三居，其中57㎡的两居总价约为250万左右，面积小，总价低也可以满足刚需人群的需求。

3、小区绿化种类丰富，绿化面积较大。周边各种配套也较为齐全，适合对小区整体品质有一定要求的人群选择。

截至2021年7月，昌盛园附近新开楼盘较少，在此我们选择同属昌平区昌平县城商圈，距离小区直线距离1.7公里的招商都会湾作为对比。

作为主要居住区，小区周边二手房项目较多，故而选取一些在价格方面与该小区较为接近、周边配套区别不大、位置也相较不远的宁馨苑、创时园进行对比，看看在配套基本一致的情况下小区的产品力与性价比有何优劣。