桃园公寓小区位于昌平区北七家板块。北七家板块整体位于北六环内部，北侧是小汤山板块，南侧是天通苑板块，西侧是沙河板块，东侧是顺义区的中央别墅区板块。北七家板块是北京市重点建设的“三城一区”之一的未来科学城东区的核心位置，板块内环境好、配套齐全，是昌平区近几年热度较高的住宅区。

北七家是北京知名的“九大别墅区”之一奥北别墅区所在板块，板块内早期住宅以高端别墅为主，北京壹号庄园、八仙别墅、温哥华森林等产品都曾名动一时。随着板块不断的开发和各种利好落地，近年来有越来越多的刚需和改善产品入市，金茂、万科、华润等一线房企纷纷参与板块建设，推出了万科翡翠公园、未来金茂府、华润理想国等热门项目。根据幸福里APP显示，截止2021年6月，板块内二手房均价为3.87万/㎡，新房均价在4万/㎡以上。

板块经过多年发展，目前已拥有较为完善的生活配套，教育、医疗、休闲等资源均十分完善。教育方面，板块内有北京邮电大学（宏福校区）、中央戏剧学院（昌平校区）等高校，学术氛围浓厚；医疗方面，板块内有三甲医院北京王府中西医结合医院为业主的健康保驾护航；休闲方面，板块内有未来科学城滨水公园、半塔郊野公园等休闲公园。

北七家板块目前的常住人口以昌平本地人为主，不过随着未来科学城的落地和地铁17号线即将开通，已经有大量央企职工和在17号线沿线工作的上班族选择落户于此。目前板块内新房供应略有下降，二手房挂牌相对平稳。

截止2021年6月，板块内2021年仅有1块住宅地块入市，是位于北七家镇中心起步区的HQL-09地块。在5月11日的北京市集中土拍中，该地块受到开发商热捧，经过69轮的竞拍，最终天时汤山（天通苑开发商）以6.66亿元+1.06万㎡公租房的价格拍下该地块，地块的可售住宅部分售价上限为6万/㎡。

虽然北七家2021年只有1块地入市，但其近年来一直是北京土拍的热门板块。根据北京市规自委官网显示，2016年来，昌平区土拍共成交住宅地块17宗，其中有8块地位于北七家板块。不断入市的新地块对北七家楼市产生了较大影响：新入市的地块基本都是设计理念先进的刚需或改善产品，填补了板块内住宅结构的缺失，让购房人在老破小外有了更多选择。同时，不断入市的新房对板块内二手房价格也产生了一定影响。

北七家板块的发展前景可从产业前景和配套建设两方面进行阐述。

产业方面，北七家是未来科学城东区的主要所在区域，未来科学城东区定位为“能源谷”，目标为打造以企业为主体的技术创新中心。目前已有包括国家电网、中海油等15家央企入驻其中。未来随着更多的大型企业入驻，板块内的产业结构将发生巨大变化，经济也能得以更大发展。

配套建设方面，北七家板块内最大的利好是计划于2023年开通的地铁17号线。地铁17号线北起未来科学城，南到亦庄，途经望京、太阳宫等重要板块，是北京东部第一条贯穿南北的地铁线。该地铁线开通后，北七家板块内业主的出行将会方便很多，地铁沿线的房价也会受到正面影响。此外，板块内还有在建的保利未来大都汇，超10万㎡的综合商业能填补板块内的大型商业缺失，为板块内业主提供更多购物休闲场所。

1、小区绿化率为38%，高绿化率再加上周边没有噪音源，整体环境安静，空气也比较好，居住感舒适。

2、小区附近300米即有物美、苏宁两家大型商超，两公里范围内有两家医院，其中一家是三甲中西医综合医院，周边配套成熟度好，满足居民日常生活所需。

3、小区南门和东南一门各有一个公交站点，1公里范围内另还有10个公交站点，共12个密集分布在小区周围，公共交通配套方面表现优秀。

4、可供选择户型较全面，且户型面积跨度大，可以满足不同购房家庭的户型需求。

截止至2021年8月，桃园公寓均价为26142元/㎡，环比上升了1.44%。

从近六个月的价格走势图来说，3月到6月价格都比较平稳，7月的较小幅度的短暂下降，8月又开始出现回升。整个半年桃园公寓小区的房价总体变化不大，均价一直维持在26000 /㎡左右，低于昌平区和北七家平均报价，主要是因为相较同板块其他二手房，桃园公寓的楼龄较大，而且硬件设施维护不到位，一定程度上影响了均价。但从整体来看，价格曲线还是比较稳定的，有意向的购房者可根据自身情况选择合适时机购买。

具体购房成本方面，以幸福里app在售的135㎡的三居为准，报价为310万，参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为124万，二套首付为248万。

在实际购买时，税费和贷款额度还需银行进行具体评估，评估价一定程度会影响首付金额，所以上述例子仅供参考，实际首付要根据银行评估情况进行判定。

桃园公寓这个小区以大户型为主，有129㎡-131㎡两居、111㎡-142㎡三居、163㎡-215㎡四居，其中三居和四居在每栋楼均有分布，而两居则分布于1号楼、3号楼、5号楼和7号楼。小区主力户型为130㎡三居。我们就以130㎡三居和164㎡四居为例进行分析。

桃园公寓共有12栋楼。其中1号楼、3号楼、5号楼、7号楼、10号楼靠内，离主干道定泗路较远，更为幽静，适合喜欢安静环境的人群居住。

2号楼、4号楼、12号楼、9号楼、11号楼靠近外面主干道，离公交站点较近。其中2号楼、4号楼靠近东南1门，离北七家西口公交站较近；6号楼、8号楼靠近南门，离望都家园站较近；想快速出行的可以选择这几栋楼。

1、小区绿化面积大，布局合理，户型采光好，适合对居住品质有一定要求的人群居住。

2、小区可供选择户型丰富，在北七家板块内均价较低，购房门槛不高，性价比较高，适合家庭成员多的刚需购房家庭。

3、小区周边生活配套已相当成熟，300米即有物美和苏宁两个大型商超，各种商场店铺种类齐全，1.7公里有三甲医院，适合对周边配套及交通配套有要求的人群。

2016年-2018年6月末，昌平住宅用地共成交北9宗，其中共有7宗土地位于北七家板块，所以北七家近几年陆续有新楼盘入市，目前在售的小区有金隅上城郡、金辰府、国瑞熙墅、温哥华森林、翡翠公园、珠江天樾书院。在此我们选择开盘时间较新，离桃园公寓距离也比较近的金隅上郡城和珠江天樾书院来进行对比。

金隅上郡城开盘时间为2020年6月，与桃园公寓直线距离3.2公里，是由北京大成昌润置业有限公司开发的商品房住宅。小区以206-394 ㎡大户型为主，目前均价为61000元/㎡，房屋总价1256万元起，物业费为6.50元/㎡，房屋总价及物业都较高，生活成本偏高。相比较桃园公寓小区，金隅上郡城整体的建筑风格更具现代化，社区内部的基础设施相对更加完善。40%的绿化恰到好处，很好的提高了社区的居住品质，周边配套表现不俗，无论是商业以及医疗方面的配套都很全面，但比桃园公寓的总价要高出不少，更适合实力雄厚的改善型购房者。

珠江天樾书院开盘时间为2021年1月，与桃园公寓直线2.5公里，是由北京原创住业详尽地产开发有限公司开发的商品房住宅。在售户型面积210-310 ㎡，目前均价40000元/㎡起，购入总价1200万起，物业费4.88元/㎡，楼盘预定于2023年12月31日交房。相比较桃园公寓，珠江天樾书院的户型多为南北朝向，户型方正，而且布局较合理，房屋采光表现优秀。而60%的绿化率，堪称一大亮点。胜过了周边大多数的新盘，大大丰富小区景观，从整体来说，提高了小区的品质。因为是新楼盘，物业服务也更加完善，从居住体验上来说，珠江天樾书院相比桃园公寓更占优势一些。

北七家版块发展时间较长，板块内10年以上的小区很多，这里选择与桃园公寓距离较近，建成年份也相差不多的桃花苑和温泉花园（A区）进行比较。