东关南里小区位于昌平区昌平县城板块创新路1号。昌平县城板块整体位于北六环外，北接十三陵镇，南接沙河镇，东临南邵镇，西面被马池口镇和南口镇包围。昌平县城是昌平区的主城区、核心板块。区域内交通发达，有地铁昌平线直达西二旗，道路交通有京新高速和京藏高速，板块内居民出行方便。

作为昌平区最早发展的板块之一，昌平县城经过多年沉淀，区域内拥有完善的生活配套，已形成浓厚的居住氛围。

昌平县城作为昌平区主要的住宅板块，板块内聚集了大量二手房。板块内二手房大多建于2010年前，其中部分为上世纪90年代左右的公房回迁房。在2000年后，随着昌平县城的深入开发，也有万科、金隅等知名开发商落地深耕。

目前板块内商业、教育、休闲、医疗等资源均十分完善。商业方面，板块内有北京悦荟广场、佳莲·时代广场等配套齐全的生活广场；教育方面，板块内有中国政法大学、中国石油大学等高校为板块增添书卷气；生态休闲方面，板块内有昌平新城滨河森林公园、昌平公园等知名公园；医疗方面，板块有三甲医院昌平区中医医院，为板块内业主的健康保驾护航。

除了居住功能外，昌平县城还是中关村科技园区昌平园的中心区、昌平园发展建设起步区，规划用地总面积达435.9公顷，注册企业1100余家，中国机电研究所、高德地图数据生产基地等高新产业均落户于此。 板块内居住人群以板块内企业职工、本地事业单位职工、昌平县城本地人及在西二旗上地等板块工作的人员为主。

由于板块早期开发建设完善，目前可开发土地稀缺，在售新房商品住宅仅有北京怡园，供应量不多。相对比下，二手房挂牌数量较多，价格在2021年开年后处于缓慢上调趋势。

2011年至今，昌平县城板块都没有住宅用地入市。距离板块较近的几块住宅用地均位于板块东侧的南邵镇，目前该板块内还有泰禾昌平拾景园、北京风景等新房在售。而根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，截止2021年4月6日，昌平县城板块都没有待出让住宅用地。

可见，作为昌平区发展最完善的板块之一，昌平县城已多年没有新地块入市。目前板块内唯一在售的新房北京怡园，其拿地时间为2006年。

昌平县城板块的发展前景可从住宅属性和产业属性两方面进行阐述。住宅属性方面：作为昌平区发展最早的住宅区之一，昌平县城拥有完善的生活配套和醇熟的居住氛围，非常适合居住。同时板块内交通发达，无论高速或地铁均可以快速直达西二旗、上地等产业集中区域，能够承载更多在京工作者的居住需求。

不过，由于板块发展过早，板块内二手房大多面临着房龄较老，物业、停车等内部服务相对落后的困境，阻碍了一部分购房人前来昌平县城置业的热情。同时随着沙河、北七家等板块的崛起，给了购房人更多选择，进一步导致昌平县城板块成了很多购房人的第二、甚至第三选择。

产业属性方面：昌平县城虽然是中关村科技园区昌平园的建设起步区，不过由于板块建设较早、居住人口多，板块内现有产业结构和未来规划都不如未来科学城、昌平新城等新兴板块。未来昌平县城在昌平园中的作用，将更多体现在“中控大脑”、“决策者”的层面，自身实力能得到提升，不过发展速度相比较未来科学城等会相对滞后。

1、小区的容积率为1.2，居住环境干净整洁，且入住率高，流动人口少，私密性和安全性较高。

2、小区内部绿化面积较大，道路两旁种着各类乔木和灌木，整体营造了一个花园似的环境，构造出多层次的园林景观。

3、小区内部休闲及公共娱乐设施相对完善，垃圾分类区域明确，还有相关的指示牌，可以说是很贴心了。

4、周边配套成熟，居民生活方便。上班族出行交通便捷，小区附近商圈林立，无论是日常采购还是闲暇逛街都很合适。

2021年7月，东关南里挂牌均价为38928元/㎡，主要成交户型为53㎡-117㎡两居以及88㎡-183㎡三居，其中两居近一年成交价约220万/套-400万/套；挂牌成交速度较快。从价格趋势来看，半年内成交价格整体呈增长趋势，近三个月成交价格稳定增长。

参照北京市现行的普宅标准看，小区内大部分二手房为普宅，商贷首套首付为35%、二套首付为60%；该小区大部分楼栋建成于1987年-2010年，房龄较老，具体贷款额度和年限都需评估。

小区户型涵盖了40㎡到183㎡不等的户型，各面积段、各户型选择良多。

其中主力户型是97㎡-183三居，适合一家三口刚需家庭居住。

小区共有44栋楼，大致呈长方形排列。小区内15号楼和16号楼，19号楼、20号楼和21号楼，8号楼，27号楼等分别靠近小区不同的出入口，出行比较方便；小区内靠近北侧的4号楼、5号楼、9号楼和靠近东侧的1号楼、9号楼、20号楼、21号楼以及靠近南侧的42号楼分别靠近不同类型的声源，易受噪音干扰，声音不敏感人群可以考虑，而处在小区中部的29号楼、30号楼、34号楼等楼栋相对比较安静，居住环境比较舒适，对声音比较敏感的人群是个不错的选择。

该小区价格比较合理，户型也比较多。主力户型有40㎡的一居且总价相对较低，对经济能力不高的上班族或两口之家比较友好；有多条公交线路途经该小区，并可实现与地铁的快速对接换乘，小区公共交通比较便利，上班族等对公共交通依赖性较大的族群可以考虑；小区周边有生态公园，园内没有频繁往来的机动车辆，住户群体在公园内进行户外运动也更为安全，同时小区距离公园较近，也可以让住户群体更多的接触自然环境，对喜爱户外运动或家中有老人、孩子的家庭是个不错的选择。

截至2021年6月，小区附近3年内没有新楼盘入市，也没有旧楼改造计划，故板块内目前无在售新房。

我们在项目周边找到最新建成的北京风景与其进行对比。

作为主要居住区，小区周边5公里内二手房项目较多，故而选取一些在价格方面与该小区较为接近、周边配套区别不大、位置也相较不远的东关北里、昌盛园二区进行对比，看看在位置和配套基本一致的情况下小区的产品力与性价比有何优劣。