云趣园三区位于昌平区南部的回龙观板块,该板块北侧为朱辛庄板块、南侧为西二旗板块、西侧为西北旺板块、东部为霍营板块。回龙观板块紧邻京新高速和北清路,又有京藏高速贯穿而过,实现了北三环到北六环的快速通行。板块内有地铁8号线穿过,乘坐地铁8号线可前往森林公园南门、鼓楼大街、南锣鼓巷等地,由此可见,板块内交通对于居民日常出行来说较为方便。
其次板块内的医疗也非常的发达,有积水潭医院和回龙观医院。这两家医院都为三级甲等医院,医疗设施配备齐全,专业性较强,可以为区域内的居民健康提供保障。区域内还有瑞安鑫诊所、龙泽诊所、龙源诊所等小诊所,可以为区域内的居民提供便利。
教育方面,板块内有昌平第二实验小学、北京外国语大学附属外国语学校、首都师范大学附属回龙观育新学校等。
板块内餐饮娱乐休闲购物等基础设施齐全,板块内有北店时代广场和港龙商业中心,可以一站式的解决附近居民的购物需求。
整个回龙观板块内部住宅密集,住宅小区较多,可以接受来自西二旗板块的溢出需求,西二旗板块作为北京大型的高科技园板块,板块内居住大多为IT行业的工作人群,随着西二旗的进一步发展,回龙观板块也会随之一起走上“顺风路”。
截止2021年5月,昌平回龙观板块有两块地入市,分别是马连店地块和中关村生命科学园地块。
5月11日,卓越联合中交以49.9亿元、2.95万平米公共租赁住房面积,竞得昌平区中关村生命科学园三期及北四村棚户区地块,楼面价约5万元/㎡,溢价率5.05%,地块附近有地铁8号线、13号线、昌平线。去西二旗、望京上班,都比较方便,周边新房有海淀幸福里8万元/㎡,萬橡悦府5万元/㎡左右。周边二手房龙泽苑挂牌价约4.8万元/㎡,领秀慧谷挂牌价约5-6万元/㎡。
同一天,卓越联合中交又拿下昌平区东小口镇马连店1803-610地块,成交价36.1亿元,据测算可售住宅楼面价约5.3万元/㎡,溢价率5.2%,配建2.05万平方米公租房,地块距离地铁8号线平西府地铁站500米左右。房价方面,周围的新房有奥森ONE,售价约6万元/㎡,周边二手房首开国风美唐,房价约6.3万元/㎡。
两个地块预计商品房销售指导价在6.3万元/㎡左右。
昌平区是北京的新城和科教新区,是首都西北部生态屏障,是拥有6000年文明史、2000年建置史的昌盛平安之地,是坐拥明十三陵、居庸关两大世界文化遗产的文化旅游名区,是致力全国科技创新中心主平台建设、服务首都高质量发展的创新活力之城。
近年来随着昌平的发展,也带动了回龙观板块的兴起,为了打造“回天”商圈。全面推进传统大型商业项目提质升级,加快推动大型在建商业项目建设,合理指导新零售网点布局;重点提升“回天地区”商业品质,昌平区为了围绕打造大容量、快速化的通勤走廊,全力服务保障 17号线、13 号线扩能提升等重大工程建设,主动推动地铁19号线北延、S2 线通勤化改造、北部联络线等重点项目前期规划和手续办理,谋划新龙泽、黄土店站等 9 个轨道微中心规划建设,拓展轨道交通的服务效能,带动地铁沿线的地区的经济,更好的打造一个全新的回龙观板块。
1、云趣园三区是于2002年建成的小区是回龙观第一批经济适用房样板工程,工程质量高。物业认真负责,小区里装有多个摄像头,安全性较高。
2、小区的物业费是0.65元/㎡/月,物业费较低,可以减少生活基本开支。
3、云趣园三区距离距离地铁8号线育知路站1.4公里,交通相对便利,非常适合对地铁依赖度高的人群。
4、外部条件方面,小区周边已经形成了适宜居住的商业氛围。云趣园三区距离北店时代广场290米,距离庄盛奥特莱斯购物中心1.2公里,满足居民丰富的购物需求。
截止至2021年7月,该小区挂牌均价为41255元/㎡,对比2021年6月下降1.46%,总体呈上涨趋势。
目前幸福里挂牌房源为8套,2021年4月-2021年7月暂无成交房源,出售的房型本为二居和三居的房源,面积在88㎡-115㎡之间。
从2021年2月-2021年7月的价格波动来看,主要趋势持平,房价总体稳定,购房者不必担忧。
具体购房成本方面,拿118㎡的三居为例,报价510万:依照北京市现行的标准来看,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,非普宅商贷首套首付40%,二套80%。即该套房源首套首付为178.5万,二套首付为306万。
小区目前在售户型有两种,其中三居较多,共6套,二居仅一套。主力户型为89㎡的两居和118㎡的三居。
88㎡两室一厅
优点:户型方正,紧凑实用;主次卧直通入户花园,使卧室更添浪漫气息。
缺点:阳台与厨房相连,阳台位置设计不合理;主卧需从衣帽间的门进入,且主卧与衣帽间没有设置单独的门,隐私性较差。
适宜人群:适合追求更高生活品质的一家三口,次卧面积足够满足单胎家庭的住房需求,衣帽间也可以根据实际需求改做成其他功能房间。内置入户花园,养宠物的家庭也可以优先考虑这个户型。
118㎡三室两厅
优点:南北双阳台设计,南北通透;有独立的储物间;有两个卫生间,满足多口之家的日常需求。
缺点:北边阳台与厨房相连而不是与北边卧室相连,实用性不高;较大的卫生间与餐厅相连,且与厨房门处于相对的位置,使用频率可能不及与客厅相连的小卫生间。
适宜人群:推荐多孩或与老人共同居住的家庭居住。北卧与南卧相距较远,且北卧面向朝西,不是特别适合作为卧室使用,故也可改做为其他功能房共三口之家使用。
云趣园三区共计21栋楼,其中5、6、7号楼是6层,其中10、11、15、17号楼是6+7复式户型。
所以说相对而言住在21号楼和19号楼停车和出行比较便捷适合上班一组,相对靠里的5、6、7、12号楼就比较适合老年人居住,10、11、15、17号楼复式适合年轻人居住。小区南门紧邻回龙观西大街餐饮一条街,北边1000米是育知路地铁站,上班一族建议选择靠近南门的楼栋,如15、17号楼。
1.云趣园三区户型丰富,三居户型南北双阳台的设计使得室内采光充足,多样化的三居户型设计也使得其具有可选性,适合人口数量较多的家庭。
2.云趣园三区目前挂牌房源起步价为425万元,首付在149万左右。相对来说,购房门槛较低。同时,云趣园三区具有交通便利的突出优势。适合在昌平区工作的预算有限的刚需家庭。
3.云趣园三区见证了回龙观板块发展的历史,楼龄较老,居住人群以中老年为主,小区闹中取静,宜居属性高,适合家里有老人的家庭。
回龙观区内已多年没有新土地入市,也没有旧楼改造计划,因此板块内目前无在售新房。小齐通过实地调研,发现距离云趣园三区5公里以内,仅有一个新盘北京城建·世华龙樾,两个盘直线距离是3.4公里。基于此,小齐挑选北京城建·世华龙樾与云趣园三区做对比。
北京城建·世华龙樾项目位于海淀区清河京藏高速小营桥东700米,由北京城建兴华地产有限公司开发建设。在售主力户型四居,户型面积在190-320㎡之间,均价在8.3万元/㎡左右。与云趣园三区相比,该小区为高档小区,无刚需户型,主力户型面积大、单价高,适合资金宽裕的改善型人群。
云趣园三区是2000年经济适用房。考虑到云趣园三区、风雅园三区和北店嘉园住宅性质相同、单价差异小、配套相似等特点,小齐选择这两个小区进行二手房对比,从不同角度综合分析三个小区的异同点,以方便大家深入了解周边二手房情况。
云趣园三区 | 风雅园三区 | 北店嘉园 | |
位置 | 回龙观区 | 回龙观育知西路 | 回龙观区 |
住宅性质 | 经济适用房 | 公房/商品房 | 商品房/二类经济适用房 |
售价 | 45475元/㎡ | 42403元/㎡ | 51151元/㎡ |
建筑时间 | 2000年 | 2000年 | 2003年 |
建筑类型 | 板楼/塔楼 | 板楼/塔楼 | 板楼 |
在售户型 | 85㎡-95㎡两居、 115㎡-118㎡三居 | 95㎡-98㎡两居、 115㎡-125㎡三居 | 77㎡-99㎡两居 108㎡三居 |
物业 | 长城物业集团股份有限公司 | 北京天鸿宝地物业管理经营有限公司 | 北京市北店嘉园物业管理有限公司 |
物业费 | 0.64元/㎡/月-0.65元/㎡/月 | 0.65元/㎡/月 | 0.69元/㎡/月-1.2元/㎡/月 |
优点 | 1、户型主打两居室三居室为主,适合家庭居住 2、建筑质量砖混,内部墙壁有保温隔热板 3、生活配套设施全面 | 1、有地下停车位,停车位充足 2、生活设施和配套设施完善 3、小区绿化规划建设好,环境优美 | 1、生活成本低 2、社区服务到位,周围交通便利 3、全钢混高安全建筑品质 |
缺点 | 1、没电梯,高楼层不是特别方便 2、车位紧张 3、租客相对来说比较多 | 1、部分设施老旧,未及时进行改造成绩 2、门禁安保设施还有待完善,增强了小区不安全因素 | 1、地上和地下车位都比较紧张,租车位需要排队,没有地锁 |
分析 | 三个小区所处位置相邻,北店嘉园和风雅园三区分别位于云趣园三区东西两侧,仅隔一条马路。因此,周周边的基础设施基本一致。 从建筑质量角度分析,云趣园三区和风雅园三区是砖混结构,而北店嘉园是全钢混结构。虽然这三个小区建成年份相差不大,但北店嘉园在建筑质量上的表现比较优越。更适合看中建筑质量的人群。 从户型角度分析,三居户型中,北店嘉园户型设计较单一,云趣园三区和风雅园三区户型设计更多元化。值得注意的是,云趣园三区具有价格优势,目前幸福里APP显示,云趣园三区115 ㎡的三居挂牌单价36879元/㎡。适合预算不是特别充足的家庭。 从车位角度分析,云趣园三区和北店嘉园的停车位较为紧张,而风雅园三区有地下停车位,且停车位充足。适合拥有多辆车的家庭。 综合分析,云趣园三区的二手房竞争力属于中等。 |