王府温馨公寓小区位于昌平区北七家板块。北七家板块整体位于北六环内部，北侧是小汤山板块，南侧是天通苑板块，西侧是沙河板块，东侧是顺义区的中央别墅区板块。北七家板块是北京市重点建设的“三城一区”之一的未来科学城东区的核心位置，板块内环境好、配套齐全，是昌平区近几年热度较高的住宅区。

北七家是北京知名的“九大别墅区”之一奥北别墅区所在板块，板块内早期住宅以高端别墅为主，北京壹号庄园、八仙别墅、温哥华森林等产品都曾名动一时。

随着板块不断的开发和各种利好落地，近年来有越来越多的刚需和改善产品入市，金茂、万科、华润等一线房企纷纷参与板块建设，推出了万科翡翠公园、未来金茂府、华润理想国等热门项目。根据幸福里APP显示，截止2021年6月，板块内二手房均价为3.87万/㎡，新房均价在4万/㎡以上。

板块经过多年发展，目前已拥有较为完善的生活配套，教育、医疗、休闲等资源均十分完善。教育方面，板块内有北京邮电大学（宏福校区）、中央戏剧学院（昌平校区）等高校，学术氛围浓厚；

医疗方面，板块内有三甲医院北京王府中西医结合医院为业主的健康保驾护航；休闲方面，板块内有未来科学城滨水公园、半塔郊野公园等休闲公园。

北七家板块目前的常住人口以昌平本地人为主，不过随着未来科学城的落地和地铁17号线即将开通，已经有大量央企职工和在17号线沿线工作的上班族选择落户于此。目前板块内新房供应略有下降，二手房挂牌相对平稳。

截止2021年6月，板块内2021年仅有1块住宅地块入市，是位于北七家镇中心起步区的HQL-09地块。在5月11日的北京市集中土拍中，该地块受到开发商热捧，经过69轮的竞拍，最终天时汤山（天通苑开发商）以6.66亿元+1.06万㎡公租房的价格拍下该地块，地块的可售住宅部分售价上限为6万/㎡。

虽然北七家2021年只有1块地入市，但其近年来一直是北京土拍的热门板块。根据北京市规自委官网显示，2016年来，昌平区土拍共成交住宅地块17宗，其中有8块地位于北七家板块。不断入市的新地块对北七家楼市产生了较大影响：新入市的地块基本都是设计理念先进的刚需或改善产品，填补了板块内住宅结构的缺失，让购房人在老破小外有了更多选择。同时，不断入市的新房对板块内二手房价格也产生了一定影响。

北七家板块的发展前景可从产业前景和配套建设两方面进行阐述。

产业方面，北七家是未来科学城东区的主要所在区域，未来科学城东区定位为“能源谷”，目标为打造以企业为主体的技术创新中心。目前已有包括国家电网、中海油等15家央企入驻其中。未来随着更多的大型企业入驻，板块内的产业结构将发生巨大变化，经济也能得以更大发展。

配套建设方面，北七家板块内最大的利好是计划于2023年开通的地铁17号线。地铁17号线北起未来科学城，南到亦庄，途经望京、太阳宫等重要板块，是北京东部第一条贯穿南北的地铁线。该地铁线开通后，北七家板块内业主的出行将会方便很多，地铁沿线的房价也会受到正面影响。此外，板块内还有在建的保利未来大都汇，超10万㎡的综合商业能填补板块内的大型商业缺失，为板块内业主提供更多购物休闲场所。

1、王府温馨公寓地处北京五环至六环，人口流动性小，空气清新自然。整体氛围安静平和，远离繁华喧闹。

2、小区在户型设计上，选择空间较大，主力户型以三居为主，其次是两居和四居，总体上属于较大的户型，空间容量可观。

3、小区正在进行老旧小区改造项目，小区品质、居住环境会有很大的提升空间。

4、昌平区北七家镇白庙村土地一级开发项目即将落地，该区域规划为二类居住用地、绿隔产业用地、托幼用地、公共绿地等公共区域，而紧邻白庙的王府温馨公寓在相应的周边配套上也会有较大的改善。

截至2021年7月，小区目前在售均价30058元/㎡，比上月下降了0.01%，过往成交记录中，主要成交户型为83㎡-190㎡的三居，近半年的成交价约314万/套-530万/套；其次是83㎡-190㎡的两居，近半年的成交价约为285万/套-358万/套。

从近半年的价格数据对比来看，北七家板块在整个昌平区的价格上还是比较有优势的，而处于板块内的王府温馨公寓的价格，就远远低于板块内的平均水准了。这基本上源于两个原因，第一点是由于王府温馨公寓的公共交通不太便捷，而第二点原因则是小区西侧有大量的自建房存在，周边人口流动性大，人员构成较为驳杂，很大程度上影响了距离不远的王府温馨公寓。

购房成本方面，小区总价最低的为83㎡两室两厅，报价275万元，参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付约96万元，二套首付为165万元。

王府温馨公寓的主要户型有86㎡-99㎡两居、123㎡-161㎡三居、150㎡-191㎡四居，户型可供选择较多，客群覆盖面较大。此处以小区较有特点的88㎡两居、130㎡三居进行对比分析。

王府温馨公寓共有38栋楼，其中34号楼、35号楼、36号楼离小区北门最近，出门就是海白路，对街西北方向就是菜市场和集市，出行交通和购物都比较方便。

10号楼、11号楼、14号楼、15号楼、17号楼、18号楼、20号楼、21号楼、23号楼、24号楼、27号楼、28号楼、31号楼、32号楼则位于整个小区的中心地带，噪音干扰最小，安静舒适，适合对声音比较敏感的人群。

王府温馨公寓目前的二手房入门价为320万元，平均价格在昌平乃至北京都处于中间偏下，性价比很高，适合购房预算较低的人群。

其次是该小区属于较为传统的老小区，环境清静自然的同时，但并不属于高品质小区，比较适合对小区品质没有特别高要求的人群购买。

小区有直达天通苑和生命科技园的公交，这对于在该商圈工作的上班族比较友好。

王府温馨公寓所在的昌平区北七家目前的新房较少，此处选取该区域内距离王府温馨公寓最近的翡翠公园小区进行对比分析。

该小区附近主要为居民区，周边5公里内二手房项目很多。我们选择了一些在价格方面与该小区较为接近、周边配套区别不大、位置也相较不远的小区进行对比，看看在配套基本一致的情况下小区的产品力与性价比有何优劣。