冠庭园小区位于昌平区南部的回龙观板块，该板块北侧为朱辛庄板块、南侧为西二旗板块、西侧为西北旺板块、东部为霍营板块。回龙观板块紧邻京新高速和北清路，又有京藏高速贯穿而过，实现了北三环到北六环的快速通行。板块内有地铁8号线穿过，乘坐地铁8号线可前往森林公园南门、鼓楼大街、南锣鼓巷等地，由此可见，板块内交通对于居民日常出行来说较为方便。

其次板块内的医疗也非常的发达，有积水潭医院和回龙观医院。这两家医院都为三级甲等医院，医疗设施配备齐全，专业性较强，可以为区域内的居民健康提供保障。区域内还有瑞安鑫诊所、龙泽诊所、龙源诊所等小诊所，可以为区域内的居民提供便利。

教育方面，板块内有昌平第二实验小学、北京外国语大学附属外国语学校、首都师范大学附属回龙观育新学校等。

板块内餐饮娱乐休闲购物等基础设施齐全，板块内有北店时代广场和港龙商业中心，可以一站式的解决附近居民的购物需求。

整个回龙观板块内部住宅密集，住宅小区较多，可以接受来自西二旗板块的溢出需求，西二旗板块作为北京大型的高科技园板块，板块内居住大多为IT行业的工作人群，随着西二旗的进一步发展，回龙观板块也会随之一起走上“顺风路”。

截止2021年5月，昌平回龙观板块有两块地入市，分别是马连店地块和中关村生命科学园地块。

5月11日，卓越联合中交以49.9亿元、2.95万平米公共租赁住房面积，竞得昌平区中关村生命科学园三期及北四村棚户区地块，楼面价约5万元/㎡，溢价率5.05％，地块附近有地铁8号线、13号线、昌平线。去西二旗、望京上班，都比较方便，周边新房有海淀幸福里8万元/㎡，萬橡悦府5万元/㎡左右。周边二手房龙泽苑挂牌价约4.8万元/㎡，领秀慧谷挂牌价约5-6万元/㎡。

同一天，卓越联合中交又拿下昌平区东小口镇马连店1803-610地块，成交价36.1亿元，据测算可售住宅楼面价约5.3万元/㎡，溢价率5.2%，配建2.05万平方米公租房，地块距离地铁8号线平西府地铁站500米左右。房价方面，周围的新房有奥森ONE，售价约6万元/㎡，周边二手房首开国风美唐，房价约6.3万元/㎡。

两个地块预计商品房销售指导价在6.3万元/㎡左右。

昌平区是北京的新城和科教新区，是首都西北部生态屏障，是拥有6000年文明史、2000年建置史的昌盛平安之地，是坐拥明十三陵、居庸关两大世界文化遗产的文化旅游名区，是致力全国科技创新中心主平台建设、服务首都高质量发展的创新活力之城。

近年来随着昌平的发展，也带动了回龙观板块的兴起，为了打造“回天”商圈。全面推进传统大型商业项目提质升级，加快推动大型在建商业项目建设，合理指导新零售网点布局；重点提升“回天地区”商业品质，昌平区为了围绕打造大容量、快速化的通勤走廊，全力服务保障 17号线、13 号线扩能提升等重大工程建设，主动推动地铁19号线北延、S2 线通勤化改造、北部联络线等重点项目前期规划和手续办理，谋划新龙泽、黄土店站等 9 个轨道微中心规划建设，拓展轨道交通的服务效能，带动地铁沿线的地区的经济，更好的打造一个全新的回龙观板块。

1.小区建筑风格为中式建筑，楼栋采用钢混结构。小区外部风格独特，楼栋的品质良好，外观上简约优雅。

2.户型选择范围较广，可以满足不同住房需求的家庭，有适合刚刚工作两口之家的一居室，对于家庭成员较多的家庭也有三居室可以选择。

3.商业配套成熟，不管是日常采购还是逛街娱乐都非常便利。

4.交通出行较为便利，无论公共交通还是自驾出行都十分方便。

截至2021年7月28日，该小区挂牌均价为52107元/㎡，环比上升0.02%。均价高过昌平区、回龙观挂牌均价。从上图的价格趋势可以看出，小区在2021年3月到5月有较大的增长，但2021年5月到7月已趋于稳定，适合入手。

具体购房成本方面，截止2021年7月，拿价格最低的59㎡一室一厅为例，报价368万：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为129万，二套首付为221万。

小区户型有59㎡一居、62㎡两居、93㎡-125㎡三居。小区的主力户型为62㎡两室一厅与93㎡三室一厅。现就两种户型进行分析：

1、小区共有9栋楼591户，其中6号楼、8号楼用于商业，其余7栋楼用于住宅。各栋楼的楼龄都在15年以下，均为南北朝向。

2、小区只有一个西南门，位置在5号楼、7号楼之间。故5号楼、7号楼相对来说出行、就医、购物都比较方便。

3、小区1号楼相对来说离购物中心及马路较远，东、北方向均为其它小区。若想要追求安静的生活环境可以考虑1号楼。

4、小区3号楼整体临近BHG Mall北京华联回龙观购物中心，会有一定的噪音污染情况。

1、小区西临上地信息产业基地及永丰高科技基地，适合在这一带工作的人群居住。

2、小区门口设有岗亭和监控，小区内有健身器材、快递存取点和分类垃圾桶。对于需要养老的老年人是一个不错的选择。

3、小区周边一公里内交通、商业、医疗配套齐全。适合对生活配套完备程度有较高要求的购房群体。

截至2021年7月28日，回龙观商圈内已多年没有新土地入市，也没有旧楼改造计划，故无在售新房。距离小区较近的新房项目是位于沙河的中海丽春湖墅·别墅与小汤山的未来城市。

其中，中海丽春湖墅·合院均为300㎡及以上别墅户型，总价1000万/套起。项目位于沙河于辛庄路附近，靠近北沙河。周边交通配置完备，但无大型购物广场；未来城市155㎡-205㎡在售，总价945万元/套起。项目位于未来科学城路附近，周边多为高新科技园。交通方面暂时只有公交站。附近在建的地铁站未来科学城北站距离小区300米左右。相对来说周边配套不是很完善。两个新房项目均为大面积、高总价小区，适合想要改善生活且预算充足的人群购买。

而冠庭园最大户型面积为125㎡，截止2021年7月，挂牌价格为643万/套。与别墅小区无可比性。

回龙观发展年限较长，新、旧小区混杂。截止2021年7月，周边小区均价在3.5万/㎡-5.8万/㎡之间。而云趣园三区与慧华苑两个小区与冠庭园地理位置相近，周边配套大致相同。故选择这两个小区与冠庭园进行二手房对比，从不同角度综合分析三个小区的异同点，以方便大家深入了解小区周边二手房情况。