天通苑本三区地处昌平区东南侧的天通苑板块，位于北五环、北六环之间，该板块北侧为北七家板块，南侧紧邻立水桥板块，西侧是东小口镇板块，东侧靠近京承高速。

天通苑板块因地处中关村、望京、未来科学城之间的中心区域，离三地都不远，在中轴北延线上，地理位置优越，又有地铁5号线南北贯穿，途经站点可换乘13号线、2号线、1号线、7号线等，通达国贸、西二旗、望京、亚运村等热门地点，成为支撑板块的“生命线”，所以该板块一直备受购房人关注，热门程度高。

板块经过多年发展，加之《优化提升回龙观天通苑地区公共服务和基础设施三年行动计划（2018-2020年）》（简称回天计划）的规划扶持，如今交通、商业、教育、医疗等配套成熟。2002年，位于天通苑本区的西单商场开业；2007年，龙德广场招商，同年翠微百货开业。此后还有国泰百货和华联购物中心接连开业，极大地提升了居住体验。

随着人大附中、清华附小等优质教育资源陆续被引入“回天地区”，多个普惠制幼儿园建成，也增加了区域教育方面的供给，提升了教育品质。

板块内除部分原住民，85%业主或租户来自立水桥、北苑、亚运村、CBD、望京、三元桥、中关村、上地等区域。楼市方面，目前新房暂无供应，二手房市场选择性多。

目前天通苑板块内并无土地出让计划，且板块内土地规划已经相对完善，地块稀缺性明显。5月11日，卓越+中交联合体以36.1亿+2.05万㎡公租房竞得昌平区东小口镇马连店1803-610地块，可售住宅楼面价约5.3万元/㎡，溢价率5.25%。根据挂牌文件显示，昌平区东小口镇马连店1803-610地块起拍价34.3亿。地块用地性质为R2二类居住用地，建设用地面积31537.814㎡，建筑控制规模≤88306㎡。地块容积率2.8、建筑控高80米，将以“六通一平”形式供地。新地块出让后，周边二手房挂牌价格有所上升，天通苑板块二手房关注度有所上升。

天通苑板块十几年间不断发展，单从小区内部品质来说，较适宜居住，但由于天通苑整体人口基数大带来对周边各类配套的大需求，例如交通、教育等，整个板块仍在持续改善。昌发展在天通苑落地的首个产业综合体“天通科技园”总体规模约20万㎡，坐落于天通苑G区、I区，集活力办公、商业配套、人才公寓、产业服务于一体，一期2万平方米项目预计将于2021年6月交付。

继2018-2020年的“回天行动计划”结束后，“回天有我”创新实践计划开始无缝衔接。据悉，“回天地区”共安排重点项目75项，其中续建54项、新建21项，人居环境将继续大幅改善，未来几年，“回天”依然会是昌平乃至整个京北的热门区域。

加之，板块内有在建中的地铁17号线，该地铁线起自昌平区未来科技城北区站，终到亦庄站前区南站，横穿望京、太阳宫、西坝河、工人体育场、次渠等区域，沿途可与10余条线路换乘，届时将开设天通东苑站，将来24分钟到国贸、9分钟到望京、5分钟到未来科技城，极大程度上分担5号线客流压力。不止如此，13号线的拆分也将改善天通苑地区的出行条件，据悉，13A线起点为6号线车公庄站，终点至在建17号线的天通苑东地区。

1、天通苑本三区属于低密度小区，居住人口较少，给居民提供了较为安静的居住体验。

2、小区基础设施齐全，又经过现代化改造后，小区的安全性、居住舒适性都大大的提升。

3、楼栋户型良好，布局合理，大部分为南北向通透户型且采光极好，非常宜居。卧室、卫生间、客厅的位置规划也非常合理，不会造成压抑感。

4、小区建成较早，周边配套的生活设施较为齐全，居住便利。附近的大型商超、休闲娱乐、美食医疗、生鲜便利店等相关设施配备齐全，可以满足小区居民的需求。

截至2021年7月，天通苑本三区一区挂牌均价在33683元/㎡，均价低于北京市昌平区挂牌均价，环比下降0.68%。依照2021年2月至2021年7月的价格波动来看，2021年1月-5月呈上升趋势，2021年5月-7月已经开始呈下降趋势，房价总体是存在波动的，购房者可持币观望。

购房成本方面，截止2021年7月，拿在售的67.45㎡两居室为例，报价360万。参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。该套房源首套首付为126万，二套首付为216万。

天通苑本三区小区户型涵盖范围较广，其中有67㎡-97㎡的两居、84㎡-167㎡的三居、135㎡-305㎡的四居。

现将主力户型129㎡的三室一厅和158㎡的三室两厅做对比：

129㎡的三室一厅

优点：

1、户型方正，南北双阳台。

2、客厅与主卧朝南，向阳采光效果好。

3、明厨，采光通风好，且连接生活阳台可以作为晾晒区使用。

4、南向卧室套间设计，自带独立卫浴，方便使用。

缺点：

1、未动静分区相互影响。

2、暗卫采光通风性差，容易滋生细菌。

3、动线交叉相互影响，私密性差。

158㎡的三室两厅

优点

1、客厅空间大，连接生活阳台，可作为晾晒区使用。

2、卧室面积较大，居住性舒适。

3、卧室B套间设计，自带独立卫浴，方便使用。

4、明厨采光通风好。

缺点

1、未动静分区相互影响。

2、动线交叉，私密性差。

3、暗卫采光通风性差，容易滋生细菌。

小区共有23栋楼，其中5号楼-9号楼、11号楼紧紧环抱着天通苑街心花园，且居住环境相对安静，喜欢锻炼以及对环境有较高的用户群体可以考虑这几栋楼。

想买四居室的用户群体则主要看4号楼、14号楼、17号楼，这三栋楼户型较大，房子采光通风情况都比较好，也适合家庭人口较多的用户群体。

1、小区居住环境好，绿植覆盖率高，对居住环境要求较高的用户群体可以考虑入手。

2、小区临近地铁13号线北苑站，以地铁13号线为主要通行工具的上班族可以重点考虑。

3、小区户型面积涵盖67㎡到350㎡。截至2021年7月挂牌均价33683元/㎡，低于昌平区、天通苑均价。适合刚需人群居住购买。

截止2021年7月，天通苑板块暂无新房。故选取同为昌平区且距离较近的沙河信达国子郡和北七家的金辰府进行对比。而信达国子郡与金辰府都是大面积、高总价的小区。

其中，信达国子郡建面79.00㎡-115.00㎡在售，均价54500元/㎡起。项目位于北沙河中路与高教园附近，由北京罗顿沙河建设发展有限公司开发建设。目前在售户型主要是89㎡三居室，户型大小与天通苑本三区相近。金辰府建面89-143㎡，均价53000元/㎡起。预算充足，且不急于购房者可以考虑信达国子郡和金辰府。另外，信达•国子郡与金辰府因为是新楼盘，周边配套相比二手房天通苑本三区较少。对于追求生活便利度的购房者，天通苑本三区是比较合适的选择。

天通苑发展年限较长，附近小区价格差距较大。这里选择距离比较近、建筑时间相近的天通苑北二区、太平家园小区做对比，供大家参考。