西湖新村小区位于昌平区北七家板块。北七家板块整体位于北六环内部，北侧是小汤山板块，南侧是天通苑板块，西侧是沙河板块，东侧是顺义区的中央别墅区板块。

北七家板块是北京市重点建设的“三城一区”之一的未来科学城东区的核心位置，板块内环境好、配套齐全，是昌平区近几年热度较高的住宅区。北七家是北京知名的“九大别墅区”之一奥北别墅区所在板块，板块内早期住宅以高端别墅为主，北京壹号庄园、八仙别墅、温哥华森林等产品都曾名动一时。

随着板块不断的开发和各种利好落地，近年来有越来越多的刚需和改善产品入市，金茂、万科、华润等一线房企纷纷参与板块建设，推出了万科翡翠公园、未来金茂府、华润理想国等热门项目。根据幸福里APP显示，截止2021年6月，板块内二手房均价为3.87万/㎡，新房均价在4万/㎡以上。

板块经过多年发展，目前已拥有较为完善的生活配套，教育、医疗、休闲等资源均十分完善。教育方面，板块内有北京邮电大学（宏福校区）、中央戏剧学院（昌平校区）等高校，学术氛围浓厚；医疗方面，板块内有三甲医院北京王府中西医结合医院为业主的健康保驾护航；休闲方面，板块内有未来科学城滨水公园、半塔郊野公园等休闲公园。

北七家板块目前的常住人口以昌平本地人为主，不过随着未来科学城的落地和地铁17号线即将开通，已经有大量央企职工和在17号线沿线工作的上班族选择落户于此。目前板块内新房供应略有下降，二手房挂牌相对平稳。

截止2021年6月，板块内2021年仅有1块住宅地块入市，是位于北七家镇中心起步区的HQL-09地块。在5月11日的北京市集中土拍中，该地块受到开发商热捧，经过69轮的竞拍，最终天时汤山（天通苑开发商）以6.66亿元+1.06万㎡公租房的价格拍下该地块，地块的可售住宅部分售价上限为6万/㎡。虽然北七家2021年只有1块地入市，但其近年来一直是北京土拍的热门板块。

根据北京市规自委官网显示，2016年来，昌平区土拍共成交住宅地块17宗，其中有8块地位于北七家板块。不断入市的新地块对北七家楼市产生了较大影响：新入市的地块基本都是设计理念先进的刚需或改善产品，填补了板块内住宅结构的缺失，让购房人在老破小外有了更多选择。同时，不断入市的新房对板块内二手房价格也产生了一定影响。

北七家板块的发展前景可从产业前景和配套建设两方面进行阐述。产业方面，北七家是未来科学城东区的主要所在区域，未来科学城东区定位为“能源谷”，目标为打造以企业为主体的技术创新中心。目前已有包括国家电网、中海油等15家央企入驻其中。未来随着更多的大型企业入驻，板块内的产业结构将发生巨大变化，经济也能得以更大发展。

配套建设方面，北七家板块内最大的利好是计划于2023年开通的地铁17号线。地铁17号线北起未来科学城，南到亦庄，途经望京、太阳宫等重要板块，是北京东部第一条贯穿南北的地铁线。该地铁线开通后，北七家板块内业主的出行将会方便很多，地铁沿线的房价也会受到正面影响。

此外，板块内还有在建的保利未来大都汇，超10万㎡的综合商业能填补板块内的大型商业缺失，为板块内业主提供更多购物休闲场所。

1、西湖新村虽然年代较为久远，但是绿化率高达到了49%，小区内绿色植被更丰富，空气更清新，环境比较有保障。非常值得一提的是小区内部公园般的环境，尤其是微型的西湖公园，非常适合家人外出散步、慢行。小区地理位置虽然有些偏僻，但这也使得这里的人流量相对较少，就这点就比较适宜居住。

2、小区目前在售的户型比较丰富，其中以两居和三居为主。小区楼层较低，且为板楼，户型大多数为南北通透或者朝南，采光和通风条件比较好。小区的停车位非常的充足，避免了在小区内乱停车而出现刮擦现象。

3、小区内部配套比较齐全，设有垃圾分类回收站和旧衣服投放箱，践行环保措施。还有比较充足的健身器材。另外，还有一座图书馆，能满足小区居民的日常的休闲娱乐。

4、小区周边有一个大型商业中心，娱乐、休闲都非常的便利；附近有一家三甲医院，开车10分钟之内便能到达；以上这些都给住户提供了一个宁静、舒适、便利、高效的生活空间。

截止2021年7月，西湖新村小区挂牌均价为31273元/m²，比上月上升1.98%，从价格走势图上可以看出，本小区均价低于昌平区房价的平均水平，半年以来价格略有下降，但是仍处于较为稳定的水平。小编从幸福里app上了解到，西湖新村小区目前有52套房源在售，主要是55㎡-154㎡的二居和98㎡-227㎡三居，其中三居价位在339万-800万，二居在270万-430万。

参照北京市现行的普宅标准看，小区内大部分二手房为普宅，商贷首套首付为35%、二套首付60%；该小区建筑年代是1996年-2003年，大部分房龄在20年左右，这些在进行商业贷款都会有一定的限制，如果有中意的朋友需要特别注意一下。

小区户型涵盖了53㎡-295㎡不等的户型，各面积段、各户型数量和类型充足，能够在很大程度上满足购房者的需求。

西湖新村小区总共29栋楼。小区在北七家立汤路的东侧，不临街，整体环境比较安静；小区东西狭长，小区周边大部分的商业中心和娱乐设施位于小区西南方向，其中16号楼离小区东门较近，出行比较方便，而且门口就有公交站，交通便利，适合上班人群居住。7号楼、8号楼、9号楼、25号楼、26号楼、27号楼离小区人工湖最近赏景角度较佳，平时去人工湖周围散步也非常方便，适合家中有小孩子和老人的家庭居住，不过25号楼、26号楼、27号楼北侧有一个建材批发市场，环境可能会稍微有些嘈杂，对噪音敏感的朋友需要特别留意一下。

小区周边配套较为齐全，离市区较远，环境安静闲适，主力户型是三居室和较大户型的二居室，适合家里有老人和孩子的家庭改善住房购置使用；此外小区还有7套一居室待售，以56㎡的一居室为例，精装修，售价在249万左右，上车门槛不高，在北六环附近工作的单身或者新婚夫妇也推荐购置或者租房居住。

截至2021年7月，昌平区北七家镇内近3年内有7块新楼盘入市，板块内目前有7家在售新房。故选取单价接近，距离相对较近的国瑞熙墅家园进行对比分析，该项目与西湖新村直线距离约4公里。

西湖新村周边二手房项目较多，选取在价格和地理位置方面和西湖新村较为接近、周边配套设施基本一致、位置也相对较近的名佳花园一区及桃花苑小区进行对比，看看在周边配套设施以及交通情况基本一致的情况下小区的品质和价格有何优劣。