天通苑本六区地处昌平区东南侧的天通苑板块，位于北五环、北六环之间，该板块北侧为北七家板块，南侧紧邻立水桥板块，西侧是东小口镇板块，东侧靠近京承高速。

天通苑板块因地处中关村、望京、未来科学城之间的中心区域，离三地都不远，在中轴北延线上，地理位置优越，又有地铁5号线南北贯穿，途经站点可换乘13号线、2号线、1号线、7号线等，通达国贸、西二旗、望京、亚运村等热门地点，成为支撑板块的“生命线”，所以该板块一直备受购房人关注，热门程度高。

板块经过多年发展，加之《优化提升回龙观天通苑地区公共服务和基础设施三年行动计划（2018-2020年）》（简称回天计划）的规划扶持，如今交通、商业、教育、医疗等配套成熟。2002年，位于天通苑本区的西单商场开业；2007年，龙德广场招商，同年翠微百货开业。此后还有国泰百货和华联购物中心接连开业，极大地提升了居住体验。

随着人大附中、清华附小等优质教育资源陆续被引入“回天地区”，多个普惠制幼儿园建成，也增加了区域教育方面的供给，提升了教育品质。

板块内除部分原住民，85%业主或租户来自立水桥、北苑、亚运村、CBD、望京、三元桥、中关村、上地等区域。楼市方面，目前新房暂无供应，二手房市场选择性多。

目前天通苑板块内并无土地出让计划，且板块内土地规划已经相对完善，地块稀缺性明显。

5月11日，卓越+中交联合体以36.1亿+2.05万㎡公租房竞得昌平区东小口镇马连店1803-610地块，可售住宅楼面价约5.3万元/㎡，溢价率5.25%。

根据挂牌文件显示，昌平区东小口镇马连店1803-610地块起拍价34.3亿。地块用地性质为R2二类居住用地，建设用地面积31537.814㎡，建筑控制规模≤88306㎡。地块容积率2.8、建筑控高80米，将以“六通一平”形式供地。

新地块出让后，周边二手房挂牌价格有所上升，天通苑板块二手房关注度有所上升。

天通苑板块十几年间不断发展，单从小区内部品质来说，较适宜居住，但由于天通苑整体人口基数大带来对周边各类配套的大需求，例如交通、教育等，整个板块仍在持续改善。

昌发展在天通苑落地的首个产业综合体“天通科技园”总体规模约20万㎡，坐落于天通苑G区、I区，集活力办公、商业配套、人才公寓、产业服务于一体，一期2万平方米项目预计将于2021年6月交付。

继2018-2020年的“回天行动计划”结束后，“回天有我”创新实践计划开始无缝衔接。据悉，“回天地区”共安排重点项目75项，其中续建54项、新建21项，人居环境将继续大幅改善，未来几年，“回天”依然会是昌平乃至整个京北的热门区域。

加之，板块内有在建中的地铁17号线，该地铁线起自昌平区未来科技城北区站，终到亦庄站前区南站，横穿望京、太阳宫、西坝河、工人体育场、次渠等区域，沿途可与10余条线路换乘，届时将开设天通东苑站，将来24分钟到国贸、9分钟到望京、5分钟到未来科技城，极大程度上分担5号线客流压力。

不止如此，13号线的拆分也将改善天通苑地区的出行条件，据悉，13A线起点为6号线车公庄站，终点至在建17号线的天通苑东地区。

1、小区于2000年-2001年分批次建成，为纯板楼社区。虽然楼龄较大，但是整体外观不逊于周边其他小区。小区楼栋结构牢靠，配上小区内精心布置的绿化建设，安静舒适，让整个小区的居住环境更上一层楼。

2、小区物业为北京申迪物业管理有限公司，物业费0.6元/㎡/月，相较同类型小区收费较低。虽然物业费不高，但是配套物业服务一样不少。管理规范，安保到位，给居民提供了一个安全而舒适的居住环境。

3、小区周边生活设施，配套齐全，购物商城、生鲜超市、休闲娱乐等设施可以满足不同年龄段居住人群不同需求，提高居住的幸福度。

4、小区周边交通便利，出行快捷，设有2个公交站台和多条公交线路；同时还有地铁5号线天通苑南站，步行5分钟-10分钟便可抵达。足以满足小区居民的出行需求。

截至2021年7月，天通苑本六区挂牌均价为42534元/㎡，环比上涨0.08%，略高于昌平区均价及天通苑均价。在幸福里app上挂牌房源共27套，占天通苑商圈全房源的2.4%。依照2021年2月至2021年7月的价格波动来看，整体呈上涨趋势。2021年6月-7月趋近稳定，适合入手。

购房成本方面，拿在售的54㎡一室一厅为例，报价335万。参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为134万，二套首付为268万。

天通苑本六区小区户型涵盖范围较广，其中有54㎡一居、77㎡-99㎡两居、99㎡-162㎡三居、371㎡四居。

现将主力户型为77㎡的两室一厅和100㎡的三室一厅做户型分析：

77㎡的两室一厅

优点：

1、户型方正，南北双阳台

2、全明房，通风采光好

3、明厨，采光通风性好，连接生活阳台可做晾晒区使用

4、客厅连接景观大阳台，视野开阔

5、卧室A和客厅朝南向阳采光好

缺点：

1、进门有过道设计，浪费空间

2、家务动线和会客动存在交叉干扰

3、卫生间没有干湿分离，易滋生细菌

100㎡的三室一厅

优点：

1、户型方正，布局合理，空间利用率高

2、客厅连接景观大阳台，视野开阔

3、卧室1、2朝南向阳采光好

4、明厨，采光通风性好

缺点：

1、暗卫通风采光差，易滋生细菌

2、会客动线与家务动线相互干扰，私密性差

28号楼、32号楼紧邻菜场，且楼下周边商底较多。存在一定的噪音影响，对噪音敏感的用户建议多多考虑。

3号楼、7号楼、18号楼、27号楼都位于小区中间位置，居住环境相对较为安静，且居住环境优美，适合有一定生活品质要求的购房人群。

23号楼、24号楼位于小区东南门附近，靠近公交站台，适合公交出行居多的人群。

1、小区为低密度板楼社区，园区内有大型花园和健身娱乐设施，喜欢稍微安静的人群可考虑。

2、周边在建有地铁17号线，未来可以直达望京，适合在望京、上地、西二旗等地上班的人群。

3、小区内部、外部生活配套齐全，休闲、娱乐、购物等均可满足，适合有高品质生活要求的人群。

截止2021年7月，天通苑圈内已多年没有新土地入市，也没有旧楼改造计划，故无在售新房。相距较近的楼盘是同为昌平区且距离较近的沙河商圈信达国子郡和北七家的金辰府。

其中，信达国子郡建面79㎡-115㎡，均价48659元/㎡起。项目位于北沙河中路与高教园附近，由北京罗顿沙河建设发展有限公司开发建设，总价621万/套起售。

金辰府建面89㎡-143㎡，均价53000元/㎡起。位于位于京北五环畔、北七家镇中心，在奥北别墅区与未来科学城之间。小区由北京宸宇房地产开发有限公司开发，总价480万/套起售。

这两个小区整体户型面积与天通苑本六区相近，但均价较高。预算充足，且不急于购房者可以考虑信达国子郡和金辰府。而对于刚需人群来说，选择天通苑本六区性价比更高。另外，信达国子郡与金辰府因为是新楼盘，周边配套相比天通苑本六区较少。对于追求生活便利度的购房者，天通苑本六区是比较合适的选择。

天通苑本六区发展年限较长，附近小区价格差距较大。这里选择距离比较近、价格差异较小且建筑类型与户型较为相似的太平家园、正辰小区小区做对比，供大家参考。