龙跃苑东四区位于昌平区南部的回龙观板块，该板块北侧为朱辛庄板块、南侧为西二旗板块、西侧为西北旺板块、东部为霍营板块。回龙观板块紧邻京新高速和北清路，又有京藏高速贯穿而过，实现了北三环到北六环的快速通行。板块内有地铁8号线穿过，乘坐地铁8号线可前往森林公园南门、鼓楼大街、南锣鼓巷等地，由此可见，板块内交通对于居民日常出行来说较为方便。

其次板块内的医疗也非常的发达，有积水潭医院和回龙观医院。这两家医院都为三级甲等医院，医疗设施配备齐全，专业性较强，可以为区域内的居民健康提供保障。区域内还有瑞安鑫诊所、龙泽诊所、龙源诊所等小诊所，可以为区域内的居民提供便利。

回龙观板块也是教育氛围浓厚的板块，板块内拥有各个年龄段成熟的教育体系，有昌平第二实验小学、北京外国语大学附属外国语学校、首都师范大学附属回龙观育新学校等。

板块内餐饮娱乐休闲购物等基础设施齐全，板块内有北店时代广场和港龙商业中心，可以一站式的解决附近居民的购物需求。

整个回龙观板块内部住宅密集，住宅小区较多，可以接受来自西二旗板块的溢出需求，西二旗板块作为北京大型的高科技园板块，板块内居住大多为IT行业的工作人群，随着西二旗的进一步发展，回龙观板块也会随之一起走上“顺风路”。

2021年5月，昌平回龙观板块有两块地入市，分别是马连店地块和中关村生命科学园地块。

2021年5月11日，卓越联合中交以49.9亿元、2.95万平米公共租赁住房面积，竞得昌平区中关村生命科学园三期及北四村棚户区地块，楼面价约5万元/㎡，溢价率5.05％，地块附近有地铁8号线、13号线、昌平线。去西二旗、望京上班，都比较方便，周边新房有海淀幸福里8万元/㎡，萬橡悦府5万元/㎡左右。周边二手房龙泽苑挂牌价约4.8万元/㎡，领秀慧谷挂牌价约5-6万元/㎡。

2021年5月11日，卓越联合中交又拿下昌平区东小口镇马连店1803-610地块，成交价36.1亿元，据测算可售住宅楼面价约5.3万元/㎡，溢价率5.2%，配建2.05万㎡公租房，地块距离地铁8号线平西府地铁站500米左右。房价方面，周围的新房有奥森ONE，售价约6万元/㎡，周边二手房首开国风美唐，房价约6.3万元/㎡。

两个地块预计商品房销售指导价在6.3万元/㎡左右。

昌平区是北京的新城和科教新区，是首都西北部生态屏障，是拥有6000年文明史、2000年建置史的昌盛平安之地，是坐拥明十三陵、居庸关两大世界文化遗产的文化旅游名区，是致力全国科技创新中心主平台建设、服务首都高质量发展的创新活力之城。

近年来随着昌平的发展，也带动了回龙观板块的兴起，为了打造“回天”商圈。全面推进传统大型商业项目提质升级，加快推动大型在建商业项目建设，合理指导新零售网点布局；重点提升“回天地区”商业品质，昌平区为了围绕打造大容量、快速化的通勤走廊，全力服务保障 17号线、13 号线扩能提升等重大工程建设，主动推动地铁19号线北延、S2 线通勤化改造、北部联络线等重点项目前期规划和手续办理，谋划新龙泽、黄土店站等 9 个轨道微中心规划建设，拓展轨道交通的服务效能，带动地铁沿线的地区的经济，更好的打造一个全新的回龙观板块。

1、小区开发商为北京首开天鸿集团有限公司。该公司时间较早，公司拥有。丰富的建造经验、良好的口碑，是小区楼栋建筑较高品质的保障，小区严谨的物业管理大大提升了小区居民的居住安全性。

2、小区内环境优美，布置合理，景色宜人。小区内部的林荫小道、长廊及随处可见的植被都给小区居民营造了一个惬意而又静谧的氛围，给人较为舒适的居住体验。

3、小区周边交通便利，附近500米内设有两个公交站步行5分钟可抵达，在1.5公里内两个地铁站骑行10分钟可抵达。

4、小区周边配套齐全。可以满足小区居民生活、购物、医疗、健身等需求。

截止2021年7月28日，龙跃苑东四区的挂牌均价在44395元/㎡，环比下降0.11%，低于回龙观挂牌均价。

依照2021年2月至2021年7月的价格波动趋势来看，价格有上升和下降。但2021年5月到2021年7月价格持续下跌，但总体波动不大，购房者不必过分担心。

具体购房成本方面，截止2021年7月28日，拿在售的130.15㎡三居室为例，报价550万：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为220万，二套首付为440万。

小区户型有97㎡-98㎡两居和126㎡-131㎡三居。

现将小区主力户型97㎡两室一厅及130㎡三室一厅做一个分析：

97㎡两室一厅

优点：

1、主卧及客厅朝南，采光采阳较好。

2、南北双阳台，采光好，并且南边的阳台可做晾晒区使用。

3、主次卧面积较大，舒适度高。

4、客厅面积较大，活动范围广。

5、动静分区，互不干扰。

缺点：

1、南北不通透。

2、卫生间为暗卫，不利于通风透气。

3、次卧朝北，采光较差。

4、次卧紧靠厨房，有噪声和油烟影响。

5、各动线之间存在交叉，互相干扰。

130㎡三室一厅

优点：

1、户型方正，空间利用率高。

2、全明房，便于采光、透气。

3、客厅、主卧朝南，采光采阳较好。

4、卧室为套间设计，带独立卫生间及小阳台。

5、整体房间面积较大，舒适度较高。

缺点：

1、南北不通透。

2、没有动静分区，相互干扰。

3、主卧与次卧之间过道闲置，浪费面积。

龙跃苑属于中小型社区，共有22栋住宅楼，各楼栋均为坐北朝南东西走向，光照均充足，楼栋之间差距不大。

小区8号楼、9号楼、16号楼临近科星西路，日常会比较吵闹。

两居分在5号楼、13号楼、17号楼、21号楼、22号楼，均靠近主干道，会受到一定的光照和噪音影响。

三居主要集中在1号楼-4号楼、8号楼-12号楼、15号楼-17号楼、21号楼，更加关注居住品质的购房者可以优先考虑。

1、小区绿化率较高且配有中心花园，居住环境良好且安静，周边生活配套设施较为完善。适合注重生活品质的人群。

2、小区临近地铁8号回龙观大街站、13号线霍营站。适合以地铁8号、13号为主要通勤工具的上班族。

3、小区购房门槛相对较低。在售二手房中最低入手总价470万，首付在165万左右。适合刚需人群上车。

截至2021年7月，回龙观商圈内已多年没有新土地入市，也没有旧楼改造计划，故无在售新房。距离小区较近的新房项目是位于沙河的中海丽春湖墅·别墅与小汤山的未来城市。

两个新房项目均为大面积、高总价小区。其中，中海丽春湖墅合院均为300㎡及以上别墅户型，总价1000万/套起；未来城市155㎡-205㎡在售，总价945万元/套起。

而龙跃苑东四区房源最高挂牌总价为581万/套，故无可比性。预算充足，且不着急入住的购房者可以考虑中海丽春湖墅别墅、未来城市项目。

龙跃苑东四区周边二手房报价在4.5万/㎡-5.5万/㎡之间。考虑到天龙苑、冠庭园与龙跃苑东四区建筑类型一致、单价差异小、周边配套相似等因素，故选择这两个小区与龙跃苑东四区进行二手房对比。从不同角度综合分析三个小区的异同点，以方便大家深入了解周边二手房情况。