龙跃苑四区位于昌平区南部的回龙观板块，该板块北侧为朱辛庄板块、南侧为西二旗板块、西侧为西北旺板块、东部为霍营板块。回龙观板块紧邻京新高速和北清路，又有京藏高速贯穿而过，实现了北三环到北六环的快速通行。板块内有地铁8号线穿过，乘坐地铁8号线可前往森林公园南门、鼓楼大街、南锣鼓巷等地，由此可见，板块内交通对于居民日常出行来说较为方便。

其次板块内的医疗也非常的发达，有积水潭医院和回龙观医院。这两家医院都为三级甲等医院，医疗设施配备齐全，专业性较强，可以为区域内的居民健康提供保障。区域内还有瑞安鑫诊所、龙泽诊所、龙源诊所等小诊所，可以为区域内的居民提供便利。

回龙观板块也是教育氛围浓厚的板块，板块内拥有各个年龄段成熟的教育体系，有昌平第二实验小学、北京外国语大学附属外国语学校、首都师范大学附属回龙观育新学校等。板块内餐饮娱乐休闲购物等基础设施齐全，板块内有北店时代广场和港龙商业中心，可以一站式的解决附近居民的购物需求。

整个回龙观板块内部住宅密集，住宅小区较多，可以接受来自西二旗板块的溢出需求，西二旗板块作为北京大型的高科技园板块，板块内居住大多为IT行业的工作人群，随着西二旗的进一步发展，回龙观板块也会随之一起走上”顺风路”。

截止2021年5月，昌平回龙观板块有两块地入市，分别是马连店地块和中关村生命科学园地块。

5月11日，卓越联合中交以49.9亿元、2.95万平米公共租赁住房面积，竞得昌平区中关村生命科学园三期及北四村棚户区地块，楼面价约5万元/㎡，溢价率5.05％，地块附近有地铁8号线、13号线、昌平线。去西二旗、望京上班，都比较方便，周边新房有海淀幸福里8万元/㎡，萬橡悦府5万元/㎡左右。周边二手房龙泽苑挂牌价约4.8万元/㎡，领秀慧谷挂牌价约5-6万元/㎡。

同一天，卓越联合中交又拿下昌平区东小口镇马连店1803-610地块，成交价36.1亿元，据测算可售住宅楼面价约5.3万元／㎡，溢价率5.2%，配建2.05万平方米公租房，地块距离地铁8号线平西府地铁站500米左右。房价方面，周围的新房有奥森ONE，售价约6万元/㎡，周边二手房首开国风美唐，房价约6.3万元/㎡。

两个地块预计商品房销售指导价在6.3万元/㎡左右。

昌平区是北京的新城和科教新区，是首都西北部生态屏障，是拥有6000年文明史、2000年建置史的昌盛平安之地，是坐拥明十三陵、居庸关两大世界文化遗产的文化旅游名区，是致力全国科技创新中心主平台建设、服务首都高质量发展的创新活力之城。

近年来随着昌平的发展，也带动了回龙观板块的兴起，为了打造“回天”商圈。全面推进传统大型商业项目提质升级，加快推动大型在建商业项目建设，合理指导新零售网点布局；重点提升“回天地区”商业品质，昌平区为了围绕打造大容量、快速化的通勤走廊，全力服务保障 17号线、13 号线扩能提升等重大工程建设，主动推动地铁19号线北延、S2 线通勤化改造、北部联络线等重点项目前期规划和手续办理，谋划新龙泽、黄土店站等 9 个轨道微中心规划建设，拓展轨道交通的服务效能，带动地铁沿线的地区的经济，更好的打造一个全新的回龙观板块。

1、小区建筑风格为中式建筑风格，建筑颜色明亮鲜艳，楼间距大，构居合理，符合当代人的审美要求。

2、内部配套设施完善，设有运动区、休闲区、儿童娱乐区 ，既提供了一个邻里互动场所，又丰富了居民的业余生活。

3、整体35%的绿化率，在同类型小区中属于中等水平。安保和保洁工作较好，不仅保障了居民的安全，也为居民提供了一个良好的生活环境。

4、外部配套方面，15分钟的路程内，可到达2个地铁站、4个公交站，线路选择多样，公共出行便利。步行半小时或者骑自行车十五分钟左右，就可以到达三甲医院，就医比较方便。在商业方面，步行20钟内可以到达不同商场和大型超市等，可满足业主的购物及休闲需求。

2021年7月，龙跃苑四区挂牌均价为42821元/㎡，相比于上月下降了0.08%。回龙观商圈发展的较好，是大型商业聚集区且人流量大，所以回龙观地区的均价远远高于整个昌平区，而本小区在产品的表现力上较好，均价上也是高于回龙观地区的均价的。

参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。以90㎡的两居为例，该房源售价为385万/套，首套首付为134万元，二套首付为231万元。具体贷款额度和年限仍需根据实际情况进行评估。

小区户型多样，两居至四居不等，本次我们选取小区内选择人群较多的两个户型进行分析。

小区共40栋楼，呈正方形状，1号楼、7号楼、8号楼靠近声源，北侧有学校，白天较为嘈杂；

19号楼、20号楼、21号楼、22号楼、23号楼、24号楼之间的道路较宽，视野效果更好一些；

21号楼、22号楼、29号楼、31号楼、38号楼更靠近西南门附近地铁站，交通便捷，通勤可选择；

7号楼、10号楼、16号楼、9号楼距生活购物区较近。41号楼、42号楼距离小区门相对较远，建议谨慎选择。

小区为传统中式风格建筑，绿化率较高，环境较为舒适宜人，内部配套较为完善，适合对居住环境有一定要求的客群。

小区户型多样，从90㎡的两居室到156㎡的四居室均有，且上车价较低，对于刚需人群比较友好。

小区周边有多个大型购物中心，商业氛围浓郁，购物便利，离公园等运动休闲场地也不远，对于周边配套要求较高的人群来说，也是一个很好的选择。

截止2021年8月，小区附近3年内没有新楼盘入市，也没有旧楼盘改造，附近无新房销售。我们选取了距离龙腾苑四区5公里内的奥海明月小区进行对比。

该小区附近主要为居民区，周边5公里内二手房项目很多。我们选择了一些在价格方面与该小区较为接近、周边配套区别不大、位置也相较不远的小区进行对比，看看在配套基本一致的情况下小区的产品力与性价比有何优劣。