名佳花园一区位于昌平区北七家板块。北七家板块整体位于北六环内部,北侧是小汤山板块,南侧是天通苑板块,西侧是沙河板块,东侧是顺义区的中央别墅区板块。北七家板块是北京市重点建设的“三城一区”之一的未来科学城东区的核心位置,板块内环境好、配套齐全,是昌平区近几年热度较高的住宅区。
北七家是北京知名的“九大别墅区”之一奥北别墅区所在板块,板块内早期住宅以高端别墅为主,北京壹号庄园、八仙别墅、温哥华森林等产品都曾名动一时。
随着板块不断的开发和各种利好落地,近年来有越来越多的刚需和改善产品入市,金茂、万科、华润等一线房企纷纷参与板块建设,推出了万科翡翠公园、未来金茂府、华润理想国等热门项目。根据幸福里APP显示,截止2021年6月,板块内二手房均价为3.87万/㎡,新房均价在4万/㎡以上。
板块经过多年发展,目前已拥有较为完善的生活配套,教育、医疗、休闲等资源均十分完善。教育方面,板块内有北京邮电大学(宏福校区)、中央戏剧学院(昌平校区)等高校,学术氛围浓厚;医疗方面,板块内有三甲医院北京王府中西医结合医院为业主的健康保驾护航;休闲方面,板块内有未来科学城滨水公园、半塔郊野公园等休闲公园。
北七家板块目前的常住人口以昌平本地人为主,不过随着未来科学城的落地和地铁17号线即将开通,已经有大量央企职工和在17号线沿线工作的上班族选择落户于此。目前板块内新房供应略有下降,二手房挂牌相对平稳。
截止2021年6月,板块内2021年仅有1块住宅地块入市,是位于北七家镇中心起步区的HQL-09地块。在5月11日的北京市集中土拍中,该地块受到开发商热捧,经过69轮的竞拍,最终天时汤山(天通苑开发商)以6.66亿元+1.06万㎡公租房的价格拍下该地块,地块的可售住宅部分售价上限为6万/㎡。虽然北七家2021年只有1块地入市,但其近年来一直是北京土拍的热门板块。
根据北京市规自委官网显示,2016年来,昌平区土拍共成交住宅地块17宗,其中有8块地位于北七家板块。不断入市的新地块对北七家楼市产生了较大影响:新入市的地块基本都是设计理念先进的刚需或改善产品,填补了板块内住宅结构的缺失,让购房人在老破小外有了更多选择。同时,不断入市的新房对板块内二手房价格也产生了一定影响。
北七家板块的发展前景可从产业前景和配套建设两方面进行阐述。产业方面,北七家是未来科学城东区的主要所在区域,未来科学城东区定位为“能源谷”,目标为打造以企业为主体的技术创新中心。
目前已有包括国家电网、中海油等15家央企入驻其中。未来随着更多的大型企业入驻,板块内的产业结构将发生巨大变化,经济也能得以更大发展。
配套建设方面,北七家板块内最大的利好是计划于2023年开通的地铁17号线。地铁17号线北起未来科学城,南到亦庄,途经望京、太阳宫等重要板块,是北京东部第一条贯穿南北的地铁线。该地铁线开通后,北七家板块内业主的出行将会方便很多,地铁沿线的房价也会受到正面影响。
此外,板块内还有在建的保利未来大都汇,超10万㎡的综合商业能填补板块内的大型商业缺失,为板块内业主提供更多购物休闲场所。
1、小区环境优美,绿化率高,且容积率低,居住环境舒适。
2、小区有完善的门禁系统,以及门岗和监管系统,保障了居民的安全。保洁会定时打扫卫生,保证小区内的环境整洁;物业会有维修师傅及时上门维修故障设施,保障了居民的日常使用。
3、小区内部配套完善,配有长椅、健身设施等,小区住户在小区内就可以锻炼,同时配备的菜店也更加便利了居民的生活。
4、小区周边医疗、商业系统比较完善妥当,方便小区居民就医;且小区距离超市近,能满足日常购物需求。
2021年7月,小区挂牌均价是36507元/㎡,主要成交户型是88㎡-151㎡三居室,近半年成交价约350万/套-550万/套。从价格走势来看,对比上月有0.35%的增长,该小区的价格水平低于昌平区的平均房价,同样也是低于北七家的平均房价的,可以算是一个低价小区。
购房成本方面,116㎡三室两厅户型,报价约423万/套。参照北京市现行的普宅标准看,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%。即该套房源首套首付为148万,二套首付为253万。这个价格属于中等水平,小区内大部分为二手宅普房,由于小区楼龄较老,市场预测持观望态度。
小区涵盖了多种户型,户型选择丰富,主力户型是88㎡-151㎡三居,房间空间较大,功能区划分明显。其它户型也很全面,可以满足不同家庭的不同需求。
在此选用小区较有特点的95㎡两居和124㎡三居进行对比分析。
户型名称 | 户型A | 户型B |
户型图 | ||
面积 | 95㎡ | 124㎡ |
朝向 | 南北 | 南北 |
户型 | 两室一厅 | 三室两厅 |
优点 | 1、主卧、客厅带阳台且朝南,采光好 2、主卧带独立卫生间,较为方便 3、厨房带阳台,通风好 | 1、主卧朝南,带阳台,采光好 2、阳台花园面积大,活动空间大,观景视野好 |
缺点 | 1、综合户型看客厅的阳台最适合作为晾晒区,但作晾晒区使用的话客厅的阳台较小 2、暗卫,易滋生细菌 | 1、双卧室朝北,且厨房阳台也朝北,冬季北方冷气流南下会导致房间较为阴冷 2、卫生间均为暗卫,易滋生细菌 |
小区2号楼、11号楼、15号楼更靠近南门和北清路,公交站较多,出行便利,对上班族比较友好;9号楼、17号楼、11号楼居中,绿化及观景视野较好,对楼栋附近环境要求更高的业主可以考虑这里;10号楼、15号楼以及25号楼靠近街区底商,环境较为嘈杂,怕吵的业主需要谨慎考虑。
小区地处北七家商圈,2021年7月,本小区均价略低于北七家商圈均价和昌平区均价,适合在北七家商圈及周边商圈工作的购房者;
小区绿化率高,内部配套较为齐全,对于看重小区居住环境和内部配套的购房者是一个值得考虑的选择;
小区户型选择性较高,可选择户型面积段较广,对两口之家和多孩家庭更甚至是单身一族都是不错的选择;
小区周边生态较为丰富,对于闲暇时间喜欢附近游玩放松的居民来说,无论是湿地公园还是各类运动场所都能基本满足休闲方面的需求。
截止2021年7月,小区附近板块3年内新楼盘入市较少,我们选择同在北七家板块,周边配套近似的金辰府小区进行对比。
项目 | 名佳花园一区 | 金辰府 |
位置 | 昌平区北七家北清路 | 北五环定泗路北七家镇政府正南 |
开发商 | 北京佳隆房地产开发有限公司 | 北京辰宇房地产开发有限公司 |
住宅性质 | 商品房 | 商品房 |
售价 | 36507元/m² | 53000元/m² |
建筑时间 | 1999年-2003年 | 2019年 |
建筑类型 | 板楼 | 板楼 |
户型面积 | 58㎡一居 56㎡-118㎡两居 88㎡-151㎡三居 122㎡-241㎡四居 | 89㎡三居 143㎡四居 |
物业 | 北京信科物业管理有限公司 | 北京金海燕物业管理有限公司 |
物业费 | 1.20元/㎡/月 | 3.82元/m²/月 |
优点 | 1、绿化程度高,环境好 2、小区配套设施齐全 | 1、准现房,即买即住 2、内部配套完善,规划有多种便民设施 |
缺点 | 1、无电梯,高层居民出入不便 2、人车未分流,车位紧张 | 1、户型种类少,可选择范围小 2、售价高,入手价较高 |
分析 | 金辰府整体来看属于改善类小区,小区品质和舒适性远远高于名家花园一区,相应的它的价位更高些,适合资金充裕的改善型客群,也适合对居住品质有一定要求的客群。 名佳花园一区,居住环境以及内部配套设施都可满足日常生活基本需要,入手价更低,符合刚刚置业、追求生活便利的购房者的需要。同时名佳花园一区的户型种类更为丰富,对于家中人口较多的客群来讲,也是一个很好的选择。 |
作为主要居住区,小区周边5公里内二手房项目极多,故而选取一些在价格方面与该小区较为接近、周边配套区别不大、位置也相较不远的名流花园兰苑、北京太阳城进行对比,看看在配套基本一致的情况下小区的产品与性价比有何优劣。
项目 | 名佳花园一区 | 名流花园兰苑 | 北京太阳城 |
位置 | 昌平区北七家北清路 | 昌平区北七家北清路 | 昌平区北七家立汤路 |
开发商 | 北京佳隆房地产开发有限公司 | 北京名流投资有限公司 | 北京太阳城房地产开发有限公司 |
住宅性质 | 商品房 | 商品房/私房 | 商品房 |
均价 | 36507元/m² | 31426元/m² | 32026元/m² |
建筑时间 | 1999年-2003年 | 1996年 | 2001年-2010年 |
建筑类型 | 板楼 | 板楼 | 板楼 |
户型面积 | 58㎡一居 56㎡-118㎡两居 88㎡-151㎡三居 122㎡-241㎡四居 | 93m²-98m²两居 107m²-128m²三居 156-185m²四居 | 65m²一居 95m²-132m²两居 139m²-163m²三居 196m²四居 332m²五居 |
物业 | 北京信科物业管理有限公司 | 北京温馨园物业管理有限责任公司 | 北京宝氏华商物业管理有限公司 |
物业费 | 1.20元/㎡/月 | 1.00元/m²/月 | 2.50元/m²/月 |
优点 | 1、户型、面积段选择多 2、小区配套设施齐全,生活便利 | 1、交通便捷,出行无忧 2、车位充足,停车方便 | 1、小区设有水系景观,环境优美 2、小区配套设施齐全,停车位充足 |
缺点 | 1、无电梯,高层出入不便 2、车位紧张,停车不便 | 1、建设年代久,基础设施老旧 2、无电梯,出行略有不便 | 1、附近没有大型商超,购物不便利 2、物业管理一般,部分公共设施老化未及时维护 |
分析 | 三个小区的位置距离不远,故周边配套相差不大,在建成年代也大同小异的情况下,名佳花园一区单价相对较高,物业费较低,户型面积选择段也较高,且小区配套设施较齐全;名流花园兰苑相对单价较低,物业费也较低,生活成本低,且小区车位充足,停车方便,但建成年代相对较早,基础设施老旧;北京太阳城单价较低,户型可选择面积段较多,但小区物业费较高,生活成本较高,且高物业费并没有匹配到该价位的服务,小区物业管理在部分公共设施老化未及时维护; 总而言之,名佳花园一区虽然单价较高,但内部配套较齐全,且生活成本相对较低,无论是单身一族还是多孩家庭都是一个值得考虑的选择。 |