龙博苑二区位于昌平区南部的回龙观板块，该板块北侧为朱辛庄板块、南侧为西二旗板块、西侧为西北旺板块、东部为霍营板块。回龙观板块紧邻京新高速和北清路，又有京藏高速贯穿而过，实现了北三环到北六环的快速通行。板块内有地铁8号线穿过，乘坐地铁8号线可前往森林公园南门、鼓楼大街、南锣鼓巷等地，由此可见，板块内交通对于居民日常出行来说较为方便。

其次板块内的医疗也非常的发达，有积水潭医院和回龙观医院。这两家医院都为三级甲等医院，医疗设施配备齐全，专业性较强，可以为区域内的居民健康提供保障。区域内还有瑞安鑫诊所、龙泽诊所、龙源诊所等小诊所，可以为区域内的居民提供便利。

教育方面，板块内有昌平第二实验小学、北京外国语大学附属外国语学校、首都师范大学附属回龙观育新学校等。

板块内餐饮娱乐休闲购物等基础设施齐全，板块内有北店时代广场和港龙商业中心，可以一站式的解决附近居民的购物需求。

整个回龙观板块内部住宅密集，住宅小区较多，可以接受来自西二旗板块的溢出需求，西二旗板块作为北京大型的高科技园板块，板块内居住大多为IT行业的工作人群，随着西二旗的进一步发展，回龙观板块也会随之一起走上“顺风路”。

截止2021年5月，昌平回龙观板块有两块地入市，分别是马连店地块和中关村生命科学园地块。

5月11日，卓越联合中交以49.9亿元、2.95万平米公共租赁住房面积，竞得昌平区中关村生命科学园三期及北四村棚户区地块，楼面价约5万元/㎡，溢价率5.05％，地块附近有地铁8号线、13号线、昌平线。去西二旗、望京上班，都比较方便，周边新房有海淀幸福里8万元/㎡，萬橡悦府5万元/㎡左右。周边二手房龙泽苑挂牌价约4.8万元/㎡，领秀慧谷挂牌价约5-6万元/㎡。

同一天，卓越联合中交又拿下昌平区东小口镇马连店1803-610地块，成交价36.1亿元，据测算可售住宅楼面价约5.3万元/㎡，溢价率5.2%，配建2.05万平方米公租房，地块距离地铁8号线平西府地铁站500米左右。房价方面，周围的新房有奥森ONE，售价约6万元/㎡，周边二手房首开国风美唐，房价约6.3万元/㎡。

两个地块预计商品房销售指导价在6.3万元/㎡左右。

昌平区是北京的新城和科教新区，是首都西北部生态屏障，是拥有6000年文明史、2000年建置史的昌盛平安之地，是坐拥明十三陵、居庸关两大世界文化遗产的文化旅游名区，是致力全国科技创新中心主平台建设、服务首都高质量发展的创新活力之城。

近年来随着昌平的发展，也带动了回龙观板块的兴起，为了打造“回天”商圈。全面推进传统大型商业项目提质升级，加快推动大型在建商业项目建设，合理指导新零售网点布局；重点提升“回天地区”商业品质，昌平区为了围绕打造大容量、快速化的通勤走廊，全力服务保障 17号线、13 号线扩能提升等重大工程建设，主动推动地铁19号线北延、S2 线通勤化改造、北部联络线等重点项目前期规划和手续办理，谋划新龙泽、黄土店站等 9 个轨道微中心规划建设，拓展轨道交通的服务效能，带动地铁沿线的地区的经济，更好的打造一个全新的回龙观板块。

1.小区建设时间为2003年-2005年，楼房整体磨损程度不高，楼房的保养与外观均良好。

2.小区绿化丰富，道路旁种有各式各样的树木，还带有一个中心花园，环境宜人。每两栋楼间就有灌木和草坪，居住舒适度较高。

3.小区是经济适用房，同时很多在售房源都满五唯一，税费较低。在周边同等品质的小区中，价格比较有竞争力。

4.小区周边的交通、商业、医院，公园等设施配备齐全，可以满足小区居民衣食住行，休闲娱乐的需求。

截止2021年7月30日，龙博苑二区挂牌均价为55115元/㎡，与2021年6月持平。整体均价高过昌平区、回龙观挂牌均价。依照2021年2月至2021年7月的价格趋势来看，总体呈稳步增长，购房者不用担心小区有较大幅度的价格变动。

具体购房成本方面，截止2021年7月，拿在售的87㎡三居为例，报价513万：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为205万，二套首付为410万。

龙博苑二区的户型有59㎡-77㎡的一居、79㎡-87㎡的两居、87㎡-126㎡的三居。

龙博苑二区主打刚需小户型，现以比较受欢迎的59㎡的一室一厅与87㎡的三室一厅进行分析。

1.龙博苑二区中，三居室分布在1号楼-4号楼，一居室和两居室除1-4号楼外都有分布。

2.其中，3号楼、4号楼、5号楼靠近龙博空竹园，公园的绿化丰富净化空气。

3.小区7号楼、8号楼紧邻小区中心花园，且距离马路较远。享受小区绿色景观资源的同时也不会受到太多的噪音污染。

4.小区15号楼、16号楼、17号楼、18号楼南边无遮挡，但靠近马路，虽然采光、视野较好，但噪音也会大一点。购房者需要谨慎选择。

1.小区内部环境优美，植被丰富。适合对环境品质要求较高的人群。

2.小区主打刚需小户型，从一居到三居均有小面积户型可供选择。布局合理，空间利用率高，总价相对较低，适合刚需人群购买居住。

3.小区南靠回龙观创业基地，适合在这一带工作的人群。

4.小区周边配套成熟，距离龙旗购物中心790米，离南店公园仅900米。适合对生活配套完备程度有较高要求的购房群体。

5.小区离回龙观地铁站仅300米，出门不远处即是地铁站。适合以地铁为主要出行方式的人群。

截止2021年7月28日，回龙观商圈内已多年没有新土地入市，也没有旧楼改造计划，故无在售新房。距离小区较近的新房项目是位于沙河的中海丽春湖墅·别墅与小汤山的未来城市。

两个新房项目均为大面积、高总价小区，其中，中海丽春湖墅·合院均为300㎡及以上别墅户型，总价1000万/套起；未来城市155㎡-205㎡在售，总价945万/套起。而龙博苑二区房源最高挂牌总价为513万/套。预算充足，且不着急入住的购房者可以考虑中海丽春湖墅·别墅、未来城市项目。

龙博苑二区附近有一些建成多年，配置相近的小区。截止2021年7月28日，周边小区均价在3.5万/㎡-5.8万/㎡之间。其中新龙城二期、首开智慧社与龙博苑二区地理位置相近，周边配套大致相同。所以这里对这三个小区进行一个综合的对比。