望都家园小区位于昌平区北七家板块。北七家板块整体位于北六环内部,北侧是小汤山板块,南侧是天通苑板块,西侧是沙河板块,东侧是顺义区的中央别墅区板块。
北七家板块是北京市重点建设的“三城一区”之一的未来科学城东区的核心位置,板块内环境好、配套齐全,是昌平区近几年热度较高的住宅区。
北七家是北京知名的“九大别墅区”之一奥北别墅区所在板块,板块内早期住宅以高端别墅为主,北京壹号庄园、八仙别墅、温哥华森林等产品都曾名动一时。
随着板块不断的开发和各种利好落地,近年来有越来越多的刚需和改善产品入市,金茂、万科、华润等一线房企纷纷参与板块建设,推出了万科翡翠公园、未来金茂府、华润理想国等热门项目。根据幸福里APP显示,截止2021年6月,板块内二手房均价为3.87万/㎡,新房均价在4万/㎡以上。
板块经过多年发展,目前已拥有较为完善的生活配套,教育、医疗、休闲等资源均十分完善。教育方面,板块内有北京邮电大学(宏福校区)、中央戏剧学院(昌平校区)等高校,学术氛围浓厚;医疗方面,板块内有三甲医院北京王府中西医结合医院为业主的健康保驾护航;休闲方面,板块内有未来科学城滨水公园、半塔郊野公园等休闲公园。
北七家板块目前的常住人口以昌平本地人为主,不过随着未来科学城的落地和地铁17号线即将开通,已经有大量央企职工和在17号线沿线工作的上班族选择落户于此。
目前板块内新房供应略有下降,二手房挂牌相对平稳。
截止2021年6月,板块内2021年仅有1块住宅地块入市,是位于北七家镇中心起步区的HQL-09地块。在5月11日的北京市集中土拍中,该地块受到开发商热捧,经过69轮的竞拍,最终天时汤山(天通苑开发商)以6.66亿元+1.06万㎡公租房的价格拍下该地块,地块的可售住宅部分售价上限为6万/㎡。
虽然北七家2021年只有1块地入市,但其近年来一直是北京土拍的热门板块。根据北京市规自委官网显示,2016年来,昌平区土拍共成交住宅地块17宗,其中有8块地位于北七家板块。不断入市的新地块对北七家楼市产生了较大影响:新入市的地块基本都是设计理念先进的刚需或改善产品,填补了板块内住宅结构的缺失,让购房人在老破小外有了更多选择。同时,不断入市的新房对板块内二手房价格也产生了一定影响。
北七家板块的发展前景可从产业前景和配套建设两方面进行阐述。
产业方面,北七家是未来科学城东区的主要所在区域,未来科学城东区定位为“能源谷”,目标为打造以企业为主体的技术创新中心。目前已有包括国家电网、中海油等15家央企入驻其中。未来随着更多的大型企业入驻,板块内的产业结构将发生巨大变化,经济也能得以更大发展。
配套建设方面,北七家板块内最大的利好是计划于2023年开通的地铁17号线。地铁17号线北起未来科学城,南到亦庄,途经望京、太阳宫等重要板块,是北京东部第一条贯穿南北的地铁线。该地铁线开通后,北七家板块内业主的出行将会方便很多,地铁沿线的房价也会受到正面影响。
此外,板块内还有在建的保利未来大都汇,超10万㎡的综合商业能填补板块内的大型商业缺失,为板块内业主提供更多购物休闲场所。
1、虽然小区有20年的历史,但是外立面经过重新涂装,看起来很美观整洁。小区的安保系统完善,能够很好的保证小区居民的安全,住在这里会很有安全感。日常保洁人员会定期打扫,垃圾分类处打扫及时不存在异味,保障了业主的居住环境干净整洁。
2、小区的户型较丰富,从一居到四居均覆盖,面积从58㎡到194㎡,可选择性较多。主力户型是118㎡的两室两厅,139㎡的三室两厅户型,主卧和客厅均朝南,采光较佳,户型设计比较合理。
3、小区的绿化率较高,环境优美舒适。其中的花园广场给人们提供了休闲娱乐的去处,配备的健身器材和儿童娱乐区可供人们锻炼和孩子玩耍。小区人车不分流,只有地上车位,但停车方面业主第一辆车免费,节省了用车成本,还可以安装新能源充电桩方便更多新能源车主。
4、周边购物、交通、医疗等众多配套资源齐全,生活便利。
2021年7月,小区挂牌均价为36065元/m²。主要成交户型为85㎡-119㎡两居以及114㎡-184㎡的三居,其中两居近半年成交价约306万/套-426万/套,挂牌成交速度较快。从价格走势来看,半年内成交价格整体呈环比增长趋势。
该小区的价格水平低于昌平区的平均房价,同样也是低于北七家的平均房价的,算是一个低价小区。
购房成本方面,85㎡两室一厅户型,报价约306万/套。参照北京市现行的普宅标准看,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%。即该套房源首套首付为107万,二套首付为183万。这个价格属于中等水平,小区内大部分为二手宅普房,由于小区楼龄较老,市场预测持观望态度。
望都家园涵盖了58㎡的一居到194㎡的四居,户型丰富。本次我们以该小区比较受欢迎的118㎡的两居以及136㎡的三居,进行对比分析。
户型名称 | 户型A | 户型B |
户型图 | ||
面积 | 118㎡ | 136㎡ |
朝向 | 南北 | 南北 |
户型 | 两室两厅 | 三室两厅 |
优点 | 1、主卧、客厅朝南,采光好 2、双卫设计,私密性强 3、次卧带阳台,有专门的晾晒区域 | 1、全明户型,采光好 2、干湿分离,提升了卫生间的使用效率 3、主卧套间,私密性好 |
缺点 | 1、暗卫设计,通风不佳 2、客厅与餐厅间的过道狭窄,空间设计不合理 | 1、过道狭长,空间利用率不高 |
望都家园小区共计31栋楼,围绕着两个花园分布,其中有30栋板楼、1栋联排别墅。
大部分生活设施,周边商场位于小区四周,小区北侧底商尤多;
2号楼、11号楼、32号楼、24号楼距离小区大门较近,出入更方便。
小区22号楼底下有停车场,停车相对方便一些。
13号楼,14号楼位于小区中心,环境舒适,无噪音干扰,比较安静。
小区绿化率高,空气清新,适合看中小区内部居住环境的购房者;
小区可选户型和面积段较多,价格低,适合首付压力较大的购房者;
周边医疗配套较为完善,适合看中小区综合周边医疗等配套较为完善的购房者;
周边的商业也比较发达,便利店、超市、购物中心,满足了日常生活需求的同时,也更好的丰富了生活的娱乐方式,适合看中小区周边配套的购房者。
在望都家园的东侧有在售的项目金辰府,该楼盘第一期7栋开盘在2019年6月,第二期10栋在2019年11月,预计在2021年8月交付一期和二期的17栋楼。
小区名称 | 望都家园 | 金辰府 |
位置 | 北京市昌平区北七家望都家园(定泗路南) | 北京市昌平区定泗路112号院 |
开发商 | 北京泰格经济开发公司 | 北京宸宇房地产开发有限公司 |
住宅性质 | 商品房 | 商品房 |
售价 | 35425元/㎡ | 53000元/㎡ |
建筑时间 | 2000-2002年 | 2019年 |
建筑类型 | 板楼 | 板楼 |
户型面积 | 58㎡-60㎡的一居 85㎡-119㎡的两居 114㎡-184㎡的三居 141㎡-194㎡的四居 | 89㎡三居 143㎡四居 |
物业 | 北京华泰物业管理有限责任公司 | 北京金海燕物业管理有限责任公司 |
物业费 | 1.60元/㎡/月 | 3.82元/㎡/月 |
优点 | 1、户型丰富,大部分户型南北通透 2、物业费较低,生活成本低 | 1、建筑年代新,物业管理较佳 2、户型设计好,利用率高 3、纯板楼设计,通风采光佳 |
缺点 | 1、没有电梯,上下楼不方便 2、单元楼内较为混乱,住户私人物品随意摆放 | 1、可选面积段少,面积大总价高 2、物业管理费高,生活成本高 |
分析 | 两个项目匹配客群有部分重叠,望都家园小区内配套齐全,环境舒适,楼层较低,生活氛围轻松,单价较低,适合经济实力相对较低的客群选择;金辰府小区为新小区,小区整体户型设计较好,楼层较高,小区内绿地少。单价较高,是有一定经济能力的客群选择。望都家园性价比更高,两个小区相隔很近,周边的配套相同,区别在于小区内部环境和氛围。 |
作为主要居住区,小区周边5公里内二手房项目极多,故而选取一些在价格方面与该小区较为接近、周边配套区别不大、位置也相较不远的名佳花园三区以及金色漫香苑进行对比,看看在配套基本一致的情况下小区的产品力与性价比有何优劣。
小区名称 | 望都家园 | 名佳花园三区 | 金色漫香苑 |
位置 | 北京市昌平区北七家望都家园(定泗路南) | 北京市昌平区北清路 | 北京市昌平区北亚花园东侧 |
开发商 | 北京泰格经济开发公司 | 北京佳隆房地产开发有限公司 | 北京金融街建设开发有限责任公司 |
住宅性质 | 商品房 | 商品房 | 商品房 |
售价 | 35425元/㎡ | 38967元/㎡ | 42987元/㎡ |
建筑时间 | 2000年-2002年 | 2003年-2013年 | 2013年 |
建筑类型 | 板楼 | 板楼 | 板楼 |
户型面积 | 58㎡-60㎡的一居 85㎡-119㎡的两居 114㎡-184㎡的三居 141㎡-194㎡的四居 | 64㎡-73㎡一居 84㎡-111㎡两居 122㎡-186㎡三居 | 31㎡一居 83㎡-102㎡两居 135㎡-143㎡三居 184㎡-188㎡四居 |
物业 | 北京华泰物业管理有限责任公司 | 北京信科物业管理有限公司 | 北京金融街物业管理有限责任公司 |
物业费 | 1.60元/㎡/月 | 1.30元/㎡/月 | 2.80元/㎡/月 |
优点 | 1、户型丰富,大部分户型南北通透 2、绿化率高,居住环境优美 | 1、楼间距大,采光通风好 2、车位多,按住户车位停放,整齐 3、物业费低,生活成本低 | 1、低密度,绿化面积大 2、物业管理好,24小时服务 3、有电梯,出行上下楼方便 |
缺点 | 1、无电梯,上下楼不方便 2、单元楼内较为混乱,住户私人物品随意摆放 | 1、无电梯,上下楼不方便 2、车位少,停车不便 | 1、物业费高,生活成本高 2、单价较高,性价比不高 |
分析 | 三个小区对比来说,望都家园相对建成时间较久,而名佳花园三区和金色漫香苑建成时间较晚。三个小区共同的缺点就是距离地铁口较远,地铁出行不够便利。 望都家园和名佳花园三区都是成熟小区,周边的配套都比较的齐全,单价相对较低。由于位置较为接近,所以周边的购物、教育、医疗等配套几乎不相上下。 在小区环境和绿化上三者差别不大;在物业方面,金色漫香苑物业费比较高,在物业服务上比望都家园和名佳花园三区更优一点。 金色漫香苑有电梯,这对于喜欢高层的购房者是比较好的选择。性价比方便望都家园是更好的选择,虽然建成时间较长,但是小区外立面和内部环境整洁,户型选择也比较多,在购买时,可以根据自身的情况做出选择。 |