龙兴园北区位于昌平区南部的回龙观板块，该板块北侧为朱辛庄板块、南侧为西二旗板块、西侧为西北旺板块、东部为霍营板块。回龙观板块紧邻京新高速和北清路，又有京藏高速贯穿而过，实现了北三环到北六环的快速通行。

板块内有地铁8号线穿过，乘坐地铁8号线可前往森林公园南门、鼓楼大街、南锣鼓巷等地，由此可见，板块内交通对于居民日常出行来说较为方便。其次板块内的医疗也非常的发达，有积水潭医院和回龙观医院。这两家医院都为三级甲等医院，医疗设施配备齐全，专业性较强，可以为区域内的居民健康提供保障。

区域内还有瑞安鑫诊所、龙泽诊所、龙源诊所等小诊所，可以为区域内的居民提供便利。回龙观板块也是教育氛围浓厚的板块，板块内拥有各个年龄段成熟的教育体系，有昌平第二实验小学、北京外国语大学附属外国语学校、首都师范大学附属回龙观育新学校等。

板块内餐饮娱乐休闲购物等基础设施齐全，板块内有北店时代广场和港龙商业中心，可以一站式的解决附近居民的购物需求。整个回龙观板块内部住宅密集，住宅小区较多，可以接受来自西二旗板块的溢出需求，西二旗板块作为北京大型的高科技园板块，板块内居住大多为IT行业的工作人群，随着西二旗的进一步发展，回龙观板块也会随之一起走上”顺风路”。

截止2021年5月，昌平回龙观板块有两块地入市，分别是马连店地块和中关村生命科学园地块。5月11日，卓越联合中交以49.9亿元、2.95万平米公共租赁住房面积，竞得昌平区中关村生命科学园三期及北四村棚户区地块，楼面价约5万元/㎡，溢价率5.05％，地块附近有地铁8号线、13号线、昌平线。去西二旗、望京上班，都比较方便，周边新房有海淀幸福里8万元/㎡，萬橡悦府5万元/㎡左右。周边二手房龙泽苑挂牌价约4.8万元/㎡，领秀慧谷挂牌价约5-6万元/㎡。

同一天，卓越联合中交又拿下昌平区东小口镇马连店1803-610地块，成交价36.1亿元，据测算可售住宅楼面价约5.3万元／㎡，溢价率5.2%，配建2.05万平方米公租房，地块距离地铁8号线平西府地铁站500米左右。房价方面，周围的新房有奥森ONE，售价约6万元/㎡，周边二手房首开国风美唐，房价约6.3万元/㎡。两个地块预计商品房销售指导价在6.3万元/㎡左右。

昌平区是北京的新城和科教新区，是首都西北部生态屏障，是拥有6000年文明史、2000年建置史的昌盛平安之地，是坐拥明十三陵、居庸关两大世界文化遗产的文化旅游名区，是致力全国科技创新中心主平台建设、服务首都高质量发展的创新活力之城。

近年来随着昌平的发展，也带动了回龙观板块的兴起，为了打造“回天”商圈。全面推进传统大型商业项目提质升级，加快推动大型在建商业项目建设，合理指导新零售网点布局；重点提升“回天地区”商业品质，昌平区为了围绕打造大容量、快速化的通勤走廊，全力服务保障 17号线、13 号线扩能提升等重大工程建设，主动推动地铁19号线北延、S2 线通勤化改造、北部联络线等重点项目前期规划和手续办理，谋划新龙泽、黄土店站等 9 个轨道微中心规划建设，拓展轨道交通的服务效能，带动地铁沿线的地区的经济，更好的打造一个全新的回龙观板块。

1、小区整体观感较舒适。楼栋外立面以粉色和米色为主，颜色温馨，降低小区年代感。

2、约40米的楼间距，提供较好的通风和采光条件，另外小区绿化景观观赏性较高，内部环境较好，提升居住舒适度。

3、在内部配套上，以儿童游乐、休闲健身设施等为主的社区公园设计较好，避免了配套的重叠和浪费，也为业主增加了休闲运动、邻里互动空间。

4、在周边配套方面，小区周边生活超市可以方便居民购买生活必需品，综合商场则在购物方面为居民的休闲购物、大件商品购置等提供了充足的选择空间。

截止至2021年8月，龙兴园北区挂牌均价为45108元/㎡，较上月上升0.53%。

该小区的价格水平低于回龙观板块的平均房价，由于该小区建成时间较早，内部设备老化、人车不分流等问题导致小区的居住环境和舒适度受到影响，且小区距离地铁站较远，交通出行较为不便，对小区的房价造成了一定的影响。

参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。以85㎡两居为例，该房源首套首付为181万元，二套首付为362万元。这个价格处于中等偏下的水平，由于楼龄较老，具体贷款额度和年限都需评估。

小区户型涵盖了86㎡到210㎡不等的户型，此处选用小区较受欢迎的86㎡两居、95㎡三居进行对比分析。

小区楼栋呈行列式分布，每栋楼下都有分体式花园，光景视野和通风、采光条件都比较好。1号楼、2号楼和23号楼、24号楼靠近小区南北两侧的出入口和停车场，无论是出行还是停车较其他楼栋都更为便捷，23号楼、24号楼临街，易受噪音影响。其他楼栋均处于小区内部，整体较安静，整体差异性不大。

小区户型从两居到四居均有分布，面积范围比较广，可以覆盖多数家庭的居住需求。较大面积210㎡的四居，适合对空间要求较高的多成员家庭。

小区整体居住舒适度较高，生活环境优美，对于看重居住环境的住户群体来说是个不错的选择。

小区地处回龙观商圈，在该板块内价格处于较低水平，物业费较低，降低了部分生活成本，比较适合预算有限的住户群体选择。

截至2021年8月，小区附近3年内没有新楼盘入市，也没有旧楼改造计划，故板块内目前无新房。选取距离龙兴园北区8.6公里的奥海明月小区进行对比。

作为主要居住区，小区周边5公里内二手房项目较多，故而选取一些在价格方面与该小区较为接近、周边配套区别不大、位置也相较不远的风雅园一区、云趣园一区小区进行对比，看看在配套基本一致的情况下小区的产品力与性价比有何优劣。