北亚花园小区位于昌平区北七家板块。北七家板块整体位于北六环内部，北侧是小汤山板块，南侧是天通苑板块，西侧是沙河板块，东侧是顺义区的中央别墅区板块。北七家板块是北京市重点建设的“三城一区”之一的未来科学城东区的核心位置，板块内环境好、配套齐全，是昌平区近几年热度较高的住宅区。

北七家是北京知名的“九大别墅区”之一奥北别墅区所在板块，板块内早期住宅以高端别墅为主，北京壹号庄园、八仙别墅、温哥华森林等产品都曾名动一时。

随着板块不断的开发和各种利好落地，近年来有越来越多的刚需和改善产品入市，金茂、万科、华润等一线房企纷纷参与板块建设，推出了万科翡翠公园、未来金茂府、华润理想国等热门项目。根据幸福里APP显示，截止2021年6月，板块内二手房均价为3.87万/㎡，新房均价在4万/㎡以上。

板块经过多年发展，目前已拥有较为完善的生活配套，教育、医疗、休闲等资源均十分完善。教育方面，板块内有北京邮电大学（宏福校区）、中央戏剧学院（昌平校区）等高校，学术氛围浓厚；医疗方面，板块内有三甲医院北京王府中西医结合医院为业主的健康保驾护航；休闲方面，板块内有未来科学城滨水公园、半塔郊野公园等休闲公园。

北七家板块目前的常住人口以昌平本地人为主，不过随着未来科学城的落地和地铁17号线即将开通，已经有大量央企职工和在17号线沿线工作的上班族选择落户于此。目前板块内新房供应略有下降，二手房挂牌相对平稳。

截止2021年6月，板块内2021年仅有1块住宅地块入市，是位于北七家镇中心起步区的HQL-09地块。在5月11日的北京市集中土拍中，该地块受到开发商热捧，经过69轮的竞拍，最终天时汤山（天通苑开发商）以6.66亿元+1.06万㎡公租房的价格拍下该地块，地块的可售住宅部分售价上限为6万/㎡。

虽然北七家2021年只有1块地入市，但其近年来一直是北京土拍的热门板块。根据北京市规自委官网显示，2016年来，昌平区土拍共成交住宅地块17宗，其中有8块地位于北七家板块。不断入市的新地块对北七家楼市产生了较大影响：新入市的地块基本都是设计理念先进的刚需或改善产品，填补了板块内住宅结构的缺失，让购房人在老破小外有了更多选择。同时，不断入市的新房对板块内二手房价格也产生了一定影响。

北七家板块的发展前景可从产业前景和配套建设两方面进行阐述。

产业方面，北七家是未来科学城东区的主要所在区域，未来科学城东区定位为“能源谷”，目标为打造以企业为主体的技术创新中心。目前已有包括国家电网、中海油等15家央企入驻其中。未来随着更多的大型企业入驻，板块内的产业结构将发生巨大变化，经济也能得以更大发展。

配套建设方面，北七家板块内最大的利好是计划于2023年开通的地铁17号线。地铁17号线北起未来科学城，南到亦庄，途经望京、太阳宫等重要板块，是北京东部第一条贯穿南北的地铁线。该地铁线开通后，北七家板块内业主的出行将会方便很多，地铁沿线的房价也会受到正面影响。

此外，板块内还有在建的保利未来大都汇，超10万㎡的综合商业能填补板块内的大型商业缺失，为板块内业主提供更多购物休闲场所。

1、北亚花园既有小面积的一居，也有中等面积的两居和三居，还有户型面积较大的四居和复式，且多数都是南北通透的户型，居住舒适度和私密性也很高，活动区域也较为宽敞。

2、小区的安全保障比较高，大门处设有门卫亭和门禁，所有业主持门禁卡出入，每天有24小时的保安巡逻，停车位规划整齐，车辆停放整齐有序，也可以避免小区内的出行安全问题。

3、小区内配套设施合理，既有菜市场、主食厨房和华联超市等可以满足居民日常饮食的需求，也有健身器材和其它文化活动等方便业主们强身健体及休闲放松。

4、外部配套与内部配套形成了一定的互补，周边医疗多个诊所和综合性医院让居民附近就医无忧，周边的生态公园也改善了小区周边的自然环境，让业主有了更舒适的户外休闲场所。

通过幸福里App查询，截至2021年7月，北亚花园小区目前均价33132元/㎡。近半年内小区整体均价低于本地区均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价小有起伏，7月该小区挂牌价价低于上月价格。

购房成本方面，总价最低为64㎡一室一厅户型，报价为240万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%。即该套房源首套首付为84万元，二套首付为144万元。截止到2021年7月，北亚花园小区上车总价240万元，首付84万元起。该小区大部分楼栋建成于2004年，房龄较高，具体贷款额度和年限都需评估。

北亚花园的一大特点是户型可选择性多，户型涵盖了64㎡-170㎡面积段的一居、两居、三居甚至四居和复式的不同户型，本次我们选择主力户型88㎡两居和139㎡三居进行对比，购房者可根据自己的需求进行选择。

北亚花园小区的12号楼、22号楼靠近东门，10号楼靠近西北门，靠近小区出入口，无论是机动车还是非机动车，包括行人出行都比较方便；11号楼-13号楼、21号楼和22号楼靠近道路，易受噪音影响，对声源敏感人员不太友好；1号楼-4号楼等位于小区的内部，居住环境相对比较安静，夜间休息环境较好，对声源敏感的业主比较友好。

北亚花园地处五环至六环之间，临近未来科技城和北通八仙文化产业园，周边入驻多家企业，小区有直达软件园、上地、西二旗、望京的班车，对在周边工作的上班族而言是个不错的选择。

小区可选户型较多，既有小面积的一居，适合成员较少的家庭选择，中等户型的两居、三居和较大面积的四居，对多成员家庭更友好，也适合想要改善住房面积的家庭。

小区距离生态公园不远，适合喜爱户外运动或家里有老人和孩子的家庭，可以更舒适更安全地进行户外运动或者接触自然环境。

截止到2021年7月，近三年内新楼盘有珠江天樾书院小区、金辰府、翡翠公园等，金辰府小区距离北亚花园小区不足3公里，该小区建于2019年，因此夏夏选择北亚花园邻近的同水平小区金辰府为对比参考。

由于北七家是连接天通苑、上地和西二旗的主要居住区，因而也吸引了不少开发商到此来投资项目。为了了解目前该地区二手的市场行情，我们选取了与北亚花园价格接近，周边配套设施类似，位置邻近的小区进行对比，比较不同小区产品的竞争力如何。