蓝山国际公寓位于乔庄商圈，商圈位于东五环和六环之间，东侧是北京市政府行政办公区，以滨河中路为界；南侧与土桥商圈镶嵌，大体以碧水公园东侧的净水河道为界；西侧毗邻梨园和果园商圈，呈镶嵌状，以新华南路为最西端；北侧是新华大街商圈，以京哈铁路为界。

乔庄商圈的发展导向是“现代城市展示窗口和高端商务服务引擎”，功能定位为高端功能承载区，产业方向定位为时尚休闲旅游区和商务商业服务区。

商圈内的交通资源主要有地铁6号线、东六环、乔庄东站、通州站等，圈内交通网密集，出行非常便捷。商圈内的医疗资源主要有通州区妇幼保健院、运河中医院等，商圈北侧还有潞河医院（三级综合），医疗资源丰富。主要商业资源有京客隆、卜蜂莲花等。主要生态休闲资源有城市绿心公园、边上公园、北运河景观带等。

作为通州的居住板块，商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在15年-25年之间，新房较少。根据幸福里APP数据显示，2021年7月该商圈二手房挂牌均价为4.5万/㎡；商圈内只有通州万国城MOMA有新房在售，在售均价7.1万/㎡起。目前乔庄商圈新房供应较少，二手房以老旧小区为主，挂牌房源充分，价格平稳。

目前商圈价值主要体现在居住配套、生态环境和产业预期方面，是通州传统的主要居住区和商业区之一。商圈内主要居住人群以原址回迁安置的通州本地居民和老国企退休职工为主，其次是京东运乔建材城、通州万达和国贸商圈工作的人群，居住人群结构简单，主要的通勤方向是国贸和廊坊北三县方向。

根据北京市规自委官网显示，乔庄商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，通州有三块土地成交，成交数据整理如下：

第一块成交是通州宋庄地块，属于六环外，城乡结合地带。金地以45.16亿总价拍下，溢价率1.03%，楼面价是2.64万，未来最高售价是4.5万/㎡；

第二块成交是城市副中心0302街区地块，在通景园小区附近。龙湖和恒基报22.4亿，达到竞价上限，转入竞政府持有商品住宅产权预设份额程序，溢价率25%。未来的产品是共有产权房，政府持有20%份额，未来最高售价是7万/㎡；

第三块成交是北京城市副中心1201街区地块，在环球影城西侧的城乡结合地带。碧桂园以41.15亿总价拍下，并且需要配建6.4万㎡“国际人才社区住房”，可售住宅楼面价约4.8万/㎡，溢价率14.94%，未来最高售价是6.2万/㎡；

其中第二块地的位置最接近乔庄商圈，未来的最高售价是7万/㎡，如果开发商以最高限价销售的话，新房的单价就比较高，和乔庄商圈对比没有任何竞争优势。况且其商圈成熟度、配套完善度、交通密集度、价值预期等方面都略显不足。所以小编认为新地块新产品未来入市，对乔庄商圈的影响微乎其微。

乔庄商圈地处通州中心地带，产业方向定位是时尚休闲旅游区和商务商业服务区，随着北京市府东迁，商圈发展步入快车道，在板块定位、生态休闲资源和基础设施建设三个方面突飞猛进。

首先从板块定位来看，乔庄商圈是城市高端功能承载区，主要发展时尚休闲和商务服务产业。如此规划是源于商圈北侧的运河CBD，它是继北京国贸CBD、上海陆家嘴CBD、广州天河CBD之后，国务院批准的第四大国家级中央商务区，主要发展高端金融产业。乔庄商圈南侧的预留未开发区域为CBD提供了功能拓展的空间，同时商圈内成熟的商业配套也和CBD的商务配套形成业态补充。

其次从生态环境来看，主要是通州城市绿肺的打造。在商圈东南侧原东方厂的基础上，新建了面积11.2平方公里的城市绿心公园，无围墙设计，24小时开放，6条市政路穿行其中。星型园路两侧开辟了24个林窗，每个林窗都有一种特色植物（节气树），体现季相变化，传播生态文化，体现创新、协调、绿色、开放、共享的五大发展理念，展示了时代精神，堪称城市绿心的点睛之笔。

最后从基础设施建设来看，北京市政府东迁后，对商圈东南侧小圣庙片区进行了整体拆迁重建，对商圈大动脉乔庄北街沿街的商业重新规整，圈内道路秩序重新进行梳理，无障碍带、车行带、慢行带、绿化带、设施带等都重新做了清晰分离。另外还对运河西大街进行了拓宽重铺、开通了通运隧道、翻新和扩建了乔庄东站，对一些老破旧社区进行了改造旧改。商圈内整体城市面貌快速提升，生态环境大幅改善，基础设施更加完备，城市管理水平正趋向于精细化、科学化、现代化发展。

1、物业服务管理到位，小区是封闭式管理，出入需刷卡，安全方面有保障。整体环境干净整洁，电梯养护、绿植的修剪、公共设施的维护等方面，都能体现出其较好的物业管理水平，居民在居住安全性和生活品质上都能得到有效保证。

2、单价低于板块均价，小区挂牌均价4.2万/㎡，低于乔庄板块均价，周边动辄90年代老楼的价格也不过如此，但现代化户型设计更贴近现代人的居住功能需求，所以从这个角度来看，蓝山国际公寓性价比更高。

3、周边配套成熟，生活便利，有公园、商场等，可满足不同年龄段不同的休闲娱乐需求。

4、公共交通出行便利，小区距离地铁八通线九棵树站约700米，距离果园环岛北公交站约200米，日常通勤基本可以通过公共交通解决，低碳出行，环保又健康。

2021月7月，幸福里App显示蓝山国际公寓的挂牌均价是4.2万/㎡，环比上月下降0.04%，在正常范围。两居总价约445-480万、三居总价约559万-685万，四居总价约849万。

目前全网挂牌待售总套数约8套，挂牌率为0.15%，属于极低水平，挂牌房源为1套两居，3套三居，2套四居，近90天成交0套。挂牌率、成交数量是反映小区置换率的重要指标，挂牌率越低，成交数量越低，说明居住群体越稳定，小区价格也就相对越稳定。

此外，本小区价格跑赢通州区域均价，说明本小区地理位置、周边配套尚可，而又低于商圈均价，主要是因为本小区户型较大，最小户型为114㎡两居。

购买成本方面，以114㎡两居室为例，报价445万。参照北京市现行的普宅+非普标准，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于非普通住宅，首套首付约为178万；二套首付约为356万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度会影响首付金额，所以上例仅供参考。

蓝山国际公寓主力户型为两居、三居，两居面积为114㎡，三居室面积为150㎡，四居面积为243㎡，大多是南北朝向户型。小编选择两个有代表性的户型进行分析。

2.1、户型一

本户型为114.49㎡南北朝向两居室，其优点有四：

1、南北两个房向有窗，有利于通风换气；

2、卧室分布于南北两侧，有利于隐私；

3、有两个阳台，可多功能利用；

4、有储物间，便于存放杂物，使房间更整洁。

其缺点有三：

1、卫生间没有通往室外的窗户，不利于通风换气；

2、客厅朝北，采光不佳；

3、面宽窄，进深长，不利于部分区域采光。

2.2、户型二

本户型为149.81㎡南北朝向三居室，其优点五：

1、南北朝向，有利于通风换气；

2、客厅、主卧均可南向采阳，且厨房、主卧带阳台；

3、全明格局，两个卫生间都有窗户，有利于通风换气；

4、双阳台、双飘窗，可设计多功能区分别利用；

5、动静分区，卧室和厨房、客厅、餐厅分开，互不干扰。

其缺点有二：

1、公共卫生间3.9㎡米略小；

2、面宽窄，进深长，不利于部分区域采光。

蓝山国际公寓只有两栋楼，均为板楼，整体差别不大，需要注意的是，西侧部分房间临街，会有噪声污染，请购房者慎重选择。

蓝山国际公寓公共交通完善，地铁出行非常方便，适合工作、生活在通州区域、八通线沿线上的购房人群。生活配套便利，适合对生活配套有一定要求的购房人群。从户型选择上，三口之家可选择114㎡左右两居，家庭成员较多的可选择150㎡三居。从价格方面看，适合预算充足的购房者。

乔庄板块在售的新盘只有通州万国城MOMA，万国城是由北京润景房地产开发有限公司开发，在售户型有112㎡-149㎡的三居和170㎡-177㎡的四居，绿化率30%，容积率4.2，单价7.1万/㎡起。两个小区外部配套都比较完善，万国城交房时间为2022年6月，蓝山国际二手房即买即住，购房者可综合考虑，选到最适合自己的房子。

乔庄板块内二手房报价在4.5万/㎡，其中金隅七零九零、蓝山国际公寓、玉桥东里社区属性基本一致，有一定竞争关系，故选择此三小区做对比分析。