定海园一里位于次渠商圈，商圈位于东五环和六环之间，地处通州马驹桥镇。东侧紧贴台湖商圈，大体以老君堂公园和徐庄桥连接线为边界；南侧是马驹桥商圈，被凉水河南北隔开；西侧与亦庄商圈交错相连，最西边到永昌南路；北侧是朝阳十八里店商圈，以梧桐公园为最北端。

次渠商圈的发展导向是“传统产业升级区，区域发展支撑区”，功能定位为城市转型发展示范区，产业方向定位为北京陆路口岸节能环保基地。

商圈内的交通资源主要有地铁有亦庄线、南六环、京津高速、京沪高速、通马路和计划2021年底开通的17号线，圈内交通网密集，出行非常便捷。

商圈内的医疗资源主要有通州区次渠社区卫生服务中心、次渠北里社区卫生服务站、北京松乔次渠综合门诊部，没有大型三甲医院，医疗资源相对匮乏。商业资源有百发龙购物中心、次渠购物中心等。主要生态休闲资源有阡陌风韵城市田园带型休闲公园、乐跑公园、东石公园等。

作为通州的产业板块，商圈内的商品房住宅以新房为主，二手房很少。根据幸福里APP数据显示，2021年7月该商圈二手房挂牌均价为5万/㎡；

商圈内目前有4个新盘在售，其中住宅产品融创亦庄壹号、台湖金茂悦、城市之光·东望、招商·臻珑府，在售均价都在4.5万/㎡以上。目前次渠商圈新房供应充分，二手房以次新房为主，老旧社区不多，挂牌房源较少，价格平稳。

目前商圈价值主要体现在产业预期方面，是通州发展中的区域之一。商圈内主要居住人群以老通州原住民和周边企业员工为主，其次是亦庄商圈、国贸和望京商圈的工作人群，主要的通勤方向是亦庄和国贸方向。

据北京市规自委官网显示，次渠商圈自2021年没有新地块入市，但在5月份的北京土拍中，通州有三块土地成交，成交数据小编整理如下：

第一块成交是通州宋庄地块，属于六环外，城乡结合地带。金地以45.16亿总价拍下，溢价率1.03%，楼面价是2.64万/㎡，未来最高售价是4.5万/㎡；

第二块成交是城市副中心0302街区地块，在通景园小区附近。龙湖和恒基报22.4亿，达到竞价上限，转入竞政府持有商品住宅产权预设份额程序，溢价率25%。未来的产品是共有产权房，政府持有20%份额，未来最高售价是7万/㎡；

第三块成交是北京城市副中心1201街区地块，在环球影城西侧的城乡结合地带。碧桂园以41.15亿总价拍下，并且需要配建6.4万㎡“国际人才社区住房”，可售住宅楼面价约4.8万/㎡，溢价率14.94%，未来最高售价是6.2万/㎡；

其中第三块地的位置最接近次渠商圈，未来的最高售价是6.2万/㎡，如果开发商以最高限价销售的话，新房的单价就比较高，和次渠商圈对比没有任何竞争优势。况且其商圈成熟度、配套完善度、交通密集度、价值预期等方面都略显不足。所以小编认为新地块新产品未来入市，对次渠商圈的影响微乎其微。

次渠商圈地处通州西南部，是城市转型发展示范区，次渠板块内聚集了环渤海高端总部基地、中关村科技园光机电一体化产业基地、中国数码港科技园等一批高尖科技制造业载体。主要发展以车联网、生物医药、新能源等为主的战略性新兴产业和现代服务业。商圈未来的发展可以从基础设施建设和产业利好两方面来看。

基础设施建设方面，环渤海总部基地作为通州区“台马组团”的产业中心，承载居住、商业、医疗等综合城市功能，未来规划建设成为区域微中心。目前基地依托丰富的生态资源，规划建设南北长7.8公里、总面积5.74平方公里的城市生态轴线，将公园、湿地与居民生活休闲区打通，充实商圈内的生活配套，优化人居环境，吸引更多的高知高技能人才，助力产业规模发展。

产业利好方面，商圈内有中科信电子装备、SK集团、天安数码和北京联东等具有影响力的优秀龙头公司。还引入了京东集团总部和小米互联网产业园等几家代表先进生产力的企业，为次渠打造具备全球影响力的科技创新中心、引导创新人才流向特色产业基地等方面奠定了基础。

1、小区居住舒适。小区均是板楼结构，楼栋间距大，整体比较宽敞，视野良好，南北通透户型多，居住舒适度高。

2、单价低，刚需易上车。定海园一里小区均价3万出头，对于刚需群体非常友好，较低的首付预算能买到一个成熟区域的家，也是一个不错的选择。

3、内部配套丰富。小区门口设有岗亭和监控，有安保人员值守。小区内部有花园广场、凉亭、健身器材、快递柜、国家电网充电桩，可以满足人们的日常生活需求。

4、周边商业配套齐全。小区周边有农贸市场、大型商超等，可以满足各个层次的购物需求，商业资源丰富。

2021年7月，定海园一里小区的挂牌均价是3.0万/㎡，总价区间为270万-445万，挂牌均价环比上月上涨0.09%，属于正常的浮动范围。从过去6个月的数据来看，小区价格非常平稳，均价低于次渠商圈均价，明显地低于通州均价，说明产品在整个区域范围内表现一般，竞争力较弱。

购买成本方面，以78㎡一居室为例，报价270万，参照北京市现行的普通住宅和非普通住宅标准，普通住宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普通住宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于普住，首套首付约为95万；二套首付约为162万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度上影响首付金额，所以上述条例仅供参考。

小区有30㎡-77㎡的一居室、39㎡-102㎡的两居室、121㎡的三居室。小编两个有取代表性的户型进行分析。

户型一

本户型为78㎡南北朝向两居室，其优点有：

1、南北朝向，便于通风；

2、两个卧室分别在南北两侧，家庭成员互不打扰；

3、有独立储物间，便于物品归纳；

4、卧室A有阳台，便于晾晒；

5、厨房有阳台，便于存储。

其缺点有：

1、卫生间没有窗户，不利于通风换气；

2、客厅面积小，功能性不强。

户型二

本户型为121㎡南北朝向三居室，其优点有：

1、南北朝向，空气流通性好，采光好；

2、各功能区方正，利于摆放家具；

3、卧室A、卧室C配有飘窗，可自行设计功能区；

4、厨房有独立阳台，方便储物。

其缺点有：

1、会客动线、起居动线未有效分离，私密性较差；

2、卫生间没有窗户，不利于通风换气；

3、厨房太窄，不利于做家务。

小区共有12栋楼，其中11号楼、12号楼临街，楼下有底商，会比较吵，建议喜欢安静的谨慎选择这2栋楼。6号楼、7号楼、8号楼，楼下就是休闲广场，家里有老人小孩的家庭，可以选择这3栋楼，方便带娃和日常休闲运动。

定海园一里属于刚需社区，配套设施完善，户型多样，可满足不同需求人群，两居室适合首套居住，三居适合家庭成员较多的人群。总体来说，小区的主要的通勤方向是亦庄和国贸方向，适合亦庄商圈、国贸商圈的工作人群，地铁亦庄线沿线的其他区域人群也适合购买。

次渠商圈的新盘有4个，分别是融创亦庄壹号、台湖金茂悦、城市之光·东望、招商·臻珑府，其中距离定海园一里最近的是融创亦庄壹号。该盘是由北京通建融创恒丰置业有限公司开发，主打两居、三居改善型产品，绿化率30%，容积率2.8，在售产品面积段为74㎡-89㎡，单价4.5万/㎡起，总价333万起。

相比而言，相比而言，大品牌开发商的绿化、园林设计等方面都要优于定海园一里，但是定海园一里的容积率低，居住舒适度更好，而且价格也仅是新盘的三分之二，价格竞争力明显。所以，追求大品牌品质的优先选择融创亦庄壹号，如果想花小钱办大事，定海园一里优势更明显。

定海园一里小区周边二手房报价在3.0万/㎡-5.0万/㎡，其中华馨园小区、京华园和定海园一里地理位置较近，有一定竞争关系，故选择此三小区做对比分析。