定海园二里位于次渠商圈，商圈位于东五环和六环之间，地处通州马驹桥镇。东侧紧贴台湖商圈，大体以老君堂公园和徐庄桥连接线为边界；南侧是马驹桥商圈，被凉水河南北隔开；西侧与亦庄商圈交错相连，最西边到永昌南路；北侧是朝阳十八里店商圈，以梧桐公园为最北端。

次渠商圈的发展导向是“传统产业升级区，区域发展支撑区”，功能定位为城市转型发展示范区，产业方向定位为北京陆路口岸节能环保基地。

商圈内的交通资源主要有地铁有亦庄线、南六环、京津高速、京沪高速、通马路和计划2021年底开通的17号线，圈内交通网密集，出行非常便捷。商圈内的医疗资源主要有通州区次渠社区卫生服务中心、次渠北里社区卫生服务站、北京松乔次渠综合门诊部，没有大型三甲医院，医疗资源相对匮乏。商业资源有百发龙购物中心、次渠购物中心等。主要生态休闲资源有阡陌风韵城市田园带型休闲公园、乐跑公园、东石公园等。

作为通州的产业板块，商圈内的商品房住宅以新房为主，二手房很少。根据幸福里APP数据显示，2021年7月该商圈二手房挂牌均价为5万/㎡；商圈内目前有4个新盘在售，均为住宅产品，包括台湖金茂悦、臻珑府、城市之光·东望、融创亦庄壹号，在售均价都在4.5万/㎡以上。目前次渠商圈新房供应充分，二手房以次新房为主，老旧社区不多，挂牌房源较少，价格平稳。

目前商圈价值主要体现在产业预期方面，是通州发展中的区域之一。商圈内主要居住人群以老通州原住民和周边企业员工为主，其次是亦庄商圈、国贸和望京商圈的工作人群，主要的通勤方向是亦庄和国贸方向。

据北京市规自委官网显示，次渠商圈自2021年没有新地块入市，但在5月份的北京土拍中，通州有三块土地成交，成交数据小编整理如下：

第一块成交是通州宋庄地块，属于六环外，城乡结合地带。金地以45.16亿总价拍下，溢价率1.03%，楼面价是2.64万/㎡，未来最高售价是4.5万/㎡；

第二块成交是城市副中心0302街区地块，在通景园小区附近。龙湖和恒基报22.4亿，达到竞价上限，转入竞政府持有商品住宅产权预设份额程序，溢价率25%。未来的产品是共有产权房，政府持有20%份额，未来最高售价是7万/㎡；

第三块成交是北京城市副中心1201街区地块，在环球影城西侧的城乡结合地带。碧桂园以41.15亿总价拍下，并且需要配建6.4万㎡“国际人才社区住房”，可售住宅楼面价约4.8万/㎡，溢价率14.94%，未来最高售价是6.2万/㎡；

其中第三块地的位置最接近次渠商圈，未来的最高售价是6.2万/㎡，如果开发商以最高限价销售的话，新房的单价就比较高，和次渠商圈对比没有任何竞争优势。况且其商圈成熟度、配套完善度、交通密集度、价值预期等方面都略显不足。所以小编认为新地块新产品未来入市，对次渠商圈的影响微乎其微。

次渠商圈地处通州西南部，是城市转型发展示范区，次渠板块内聚集了环渤海高端总部基地、中关村科技园光机电一体化产业基地、中国数码港科技园等一批高尖科技制造业载体。主要发展以车联网、生物医药、新能源等为主的战略性新兴产业和现代服务业。商圈未来的发展可以从基础设施建设和产业利好两方面来看。

基础设施建设方面，环渤海总部基地作为通州区“台马组团”的产业中心，承载居住、商业、医疗等综合城市功能，未来规划建设成为区域微中心。目前基地依托丰富的生态资源，规划建设南北长7.8公里、总面积5.74平方公里的城市生态轴线，将公园、湿地与居民生活休闲区打通，充实商圈内的生活配套，优化人居环境，吸引更多的高知高技能人才，助力产业规模发展。

产业利好方面，商圈内有中科信电子装备、SK集团、天安数码和北京联东等具有影响力的优秀龙头公司。还引入了京东集团总部和小米互联网产业园等几家代表先进生产力的企业，为次渠打造具备全球影响力的科技创新中心、引导创新人才流向特色产业基地等方面奠定了基础。

1、社区人文环境好

定海园二里小区是回迁房，邻里街坊大多都认识，社区氛围融洽，居民风貌很好。小区大部分都是业主自住，少部分在亦庄或者通州等地工作的上班族，生活氛围比较浓厚，充满淳朴的人文气息。

2、绿化率较高 环境优美

小区道路两边植被丰富，楼前绿化景观很有自己的特点。小区内有花园广场，不但有假山景观，还有凉亭长廊等点缀其中，居民不用去公园就能享受到优美清新的环境。

3、户型种类多样

小区共有14栋楼，全部为10层和11层板楼，采用一梯三户设计。户型种类相对齐全，有67㎡-102㎡两居、120㎡三居，可以满足不同需求人群。此外大部分户型设计都是南北通透，居住舒适度高。

4、内部配套齐全

小区门口设有岗亭和监控，有安保人员值守。小区内有便利店、花园广场和健身器械，满足人们日常的生活需求。此外，小区内还设有快递柜和垃圾分类设施，内部配套相对来说很齐全。

截止到2021年7月，定海园二里的挂牌均价是3.34万/㎡，总价区间为260万-380万，挂牌均价环比上月下跌0.24%，挂牌房源以两居为主。从过去6个月的数据来看，小区挂牌均价与次渠商圈均价相差不大，可相较通州区域来说一直处于偏低状态，这与次渠的地理位置以及目前的周边配套水平有关系。但对于在亦庄产业园区附近工作的人群来说，这个地理位置却是一个优势，因此从长期来看，这个价格还是很合适的。

购买成本方面，以102.03㎡两居室为例，报价380万。参照北京市现行的普宅+非普标准，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于非普，首套首付约为152万，二套首付约为304万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度会影响首付金额，所以上例仅供参考。

小区户型类型多样，在售主力户型为两居。两居室面积段为67㎡-102㎡，小编取两个有代表性的户型进行分析。

2.1、户型一

本户型为85.33㎡南北两居室，其优点有四：

1、南北通透设计，采光和透气性良好；

2、两个卧室不相连，家庭成员间互不打扰；

3、厨房为明厨设计，利于采光和散油烟；

4、有独立阳台，便于晾晒衣服。

其缺点有二：

1、卫生间无窗户，不利于污水和浊气处理；

2、客、餐厅一体，空间稍显局促。

2.2、户型二

本户型为102.03㎡南北两居，其优点有五：

1、南北通透设计，采光和通风好；

2、两个卧室不相连，家庭成员间互不打扰；

3、南北双向阳台，满足更多生活需求；

4、厨房为明厨设计，利于油烟散味；

5、卫生间有窗，利于污水和浊气管理。

其缺点有一：

1、动线设计不太合理，家务动线和来客动线会有冲突。

小区共14栋楼，全部为板楼，楼间距较大，采光良好。其中4号楼和7号楼之间有高压电箱，12号楼临街有些噪音影响，不建议选择这3栋。小区5号楼处于中心位置，相对安静，建议优先选择5号楼。

定海园二里属于改善型社区，绿化环境较好，适合对绿化环境有要求的人群。此外，小区户型多样，可满足不同需求。两居室适合新婚首套，三居室适合家庭成员较多的改善置换人群。总体来说，推荐通州和亦庄区域内的改善人群购买。

次渠商圈的新盘有4个，有融创亦庄壹号、台湖金茂悦、城市之光·东望、招商·臻珑府，其中距离最近，也同样是改善型社区的是融创亦庄壹号。该盘是由北京通建融创恒丰置业有限公司开发，主打两居、三居改善型产品，绿化率30%，在售产品面积段为74㎡-129㎡，单价4.5万/㎡起，总价333万起。相比定海园二里而言，新房开发商是大品牌融创，品质相比更有保障。但是定海园二里的容积率比融创亦庄壹号要低，居住舒适度更好。所以，倾向于品牌开发商的优先选择融创亦庄壹号，在意容积率低和居住舒适度的，优先选择定海园二里。

定海园二里周边二手房报价在3.1万/㎡-5.7万/㎡，其中华馨园、京华园和定海园二里同属改善型社区，有一定竞争关系，故选择此三小区做对比分析。