八里桥南街小区位于北苑商圈，商圈位于东五环和六环之间，地处通州北苑街道。东侧是新华大街和果园商圈，三个商圈相互交织，不分你我，以通惠南路为最东端；南侧与果园和九棵树商圈相互镶嵌，以怡乐中街水平线为最南端；西侧是朝阳管庄和双桥商圈接壤，大体以广渠路公园和八里桥地铁站连接线为边界；北侧是北关商圈，被通惠河南北隔开。

北苑商圈的发展导向是现代城市展示窗口，功能定位为城市高端功能承载区，主要是为运河商务区提供生活配套。

商圈内的交通资源主要有地铁八通线、通州西站、机场专线、京通快速、103国道、广渠快速路、通燕高速等等，交通网密集，出行非常便捷。商圈内的医疗资源主要有北京京东医院，商圈附近有潞河医院、中西医结合医院、胸科医院三所中大型医院，其中潞河医院为三级综合性医院，医疗资源丰富。商业资源包括万达广场、BHG Mall北京华联等。生态资源包括通惠河景观带、五里店西铁道公园、杨庄公园等等。

作为通州的传统居住区，商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在15年-30年之间。根据幸福里APP显示，2021年7月该商圈二手房挂牌均价为4.7万/㎡；商圈内暂无售新楼盘，二手房挂牌相对平稳。

目前商圈价值主要体现在交通优势、商业优势、产业预期和居住配套方面，是通州传统的主要居住区之一。商圈内主要居住人群以老通州原住民和企事业单位退休职工为主，其次是通州万达、国贸和望京商圈的工作人群，主要的通勤方向是国贸方向。

根据北京市规自委官网显示，北苑商圈2021年没有新地块入市，但在5月份的北京市土拍中，通州有三块土地成交，成交数据整理如下：

第一块成交是通州宋庄地块，属于六环外，城乡结合地带。金地以45.16亿总价拍下，溢价率1.03%，楼面价是2.64万/㎡，未来最高售价是4.5万/㎡；

第二块成交是城市副中心0302街区地块，在通景园小区附近。龙湖和恒基报22.4亿，达到竞价上限，转入竞政府持有商品住宅产权预设份额程序，溢价率25%。未来的产品是共有产权房，政府持有20%份额，未来最高售价是7万/㎡；

第三块成交是北京城市副中心1201街区地块，在环球影城西侧的城乡结合地带。碧桂园以41.15亿总价拍下，并且需要配建6.4万㎡“国际人才社区住房”，可售住宅楼面价约4.8万/㎡，溢价率14.94%，未来最高售价是6.2万/㎡；

第二块地的位置最接近通州北苑商圈，未来的最高售价是7万/㎡。如果开发商未来以最高限价销售的话，新房的单价就比较高，和北苑商圈对比没有任何竞争优势。况且其商圈成熟度、配套完善度、交通密集度、价值预期等方面都略显不足。所以老孙认为新地块新产品未来入市，对北苑商圈的影响微乎其微。

通州北苑商圈是通州为数不多的同时具备居住和商务功能的商圈，依托八通线地铁北苑站开通较早的先发优势，发展出了以万达广场为核心的综合商业功能区，发展成型较早，商圈内的各项配套已经非常完善，是老牌商圈之一。

目前，商圈东侧五河交汇处的运河商务区已初步建成，北京银行、华夏银行、农商银行三家市属银行全部实现在副中心设立一级分行，还有超过230余家银行、保险、证券、基金、保理等知名金融企业聚集于此。运河商务区在引领副中心产业升级和发展的同时，也必然会加持到北苑商圈，在商务功能、就业机会、职业选择和生活多元等方面赋能。

另外，北苑商圈成熟的生活配套和休闲娱乐功能也会为运河商务区做补充，相辅相成，共同繁荣。

1、单价和总价较低：小区目前挂牌均价为3.5万/㎡，与北苑区域其它小区相比价格较低，并且小面积户型居多，房款总价较低，对于刚需人群来说购房压力小。

2、安保管理比较到位：小区大门口设有门房、门禁和监控设施，各排楼栋和单元门口也装有摄像头，进出单元门需刷卡。

3、小区门口有休闲小广场：小区门口西北侧有一个休闲小广场，广场四周植被葱郁，可供小区居民休闲散步。

4、周边配套比较完善：小区周边1.7公里范围内有地铁站和多条公交线路，1.2公里范围内有多家大型商场，此外小区附近的医疗和生态资源配套也很不错。

截止到2021年8月，八里桥南街小区的挂牌均价是3.5万/㎡，挂牌均价环比上月下跌0.15%，挂牌房源以两居为主。从过去6个月的数据来看，小区价格一直处于相对平稳状态，整体变化非常小。相较北苑商圈和通州区域来说，八里桥南街小区的均价一直偏低。综合房源品质和周边配套来看，目前这个价格还是很有优势的。

购买成本方面，以43.12㎡一居室为例，报价206万。参照北京市现行的普宅+非普标准，普宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于普宅，首套首付约为72万，二套首付约为124万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度会影响首付金额，所以上例仅供参考。

小区主力户型为一居和两居，一居面积段43㎡-62㎡，两居面积段58㎡-62㎡，下面选取两个有代表性的户型进行分析。

户型一

本户型为43.1㎡南向一居室，其优点有四：

1、南向户型，利于采光；

2、卧室有阳台，便于晾晒衣物；

3、厨房为明厨设计，利于通风散油烟；

4、户型相对比较规整，利于家具摆放。

其缺点有二：

1、卫生间无窗，不利于通风；

2、客厅无窗，不利于采光和通风，并且空间比较狭小。

户型二

本户型为62.2㎡南北两居室，其优点有五：

1、南北户型，利于采光和通风透气；

2、两个卧室不相连，家庭成员间不容易相互打扰；

3、卧室A有阳台，便于晾晒衣物；

4、厨房为明厨设计，利于通风散油烟；

5、卫生间有窗，利于通风。

其缺点有一：

1、客厅无窗，不利于采光和通风。

小区5号楼边上有高压电箱，3号楼、4号楼、5号楼离地铁八通线较近，有噪音影响，建议谨慎选择。小区7号楼、8号楼、10号楼位于小区中间位置，相对安静，建议优先选择。

八里桥南街小区属于刚需型社区，单价相对较低，适合通州区域资金不太宽裕的家庭。同时小区居民以老年人居多且周边配套比较完善，适合想购买养老房的人群。此外小区距离地铁八通线八里桥站较近，工作在八通线和1号线沿线的上班族也可以考虑。

通州北苑商圈暂没有新房出售，在距离约2公里的新华大街商圈内的新房只有京澜誉府和鑫苑盛世天玺为普通住宅，下面就这两个新盘进行对比。京澜誉府由北京宇盛宏利房地产开发有限公司开发，主打三居、四居改善型产品，绿化率为30%，车位比为1:2.7，在售产品面积段为99㎡-139㎡，单价6万/㎡起，总价594万起；

鑫苑盛世天玺由北京睿豪荣通房地产有限公司开发，同样主打三居、四居改善型产品，绿化率为30%，车位比为1:1.2，在售产品面积段为89㎡-143㎡，单价6万/㎡起，总价540万起。

相比八里桥南街小区，两个新盘户型面积更大，居住环境也相对更优，但是八里桥南街小区单价相对更低，而且小区内停车位相对充足。综合对比，对居住环境要求更高的人群建议优先选择新盘，追求性价比且周边配套相对齐全的优先选择八里桥南街小区。

八里桥南街小区周边二手房均价在3.5万/㎡-4.8万/㎡，其中京贸国际公寓、长桥园公寓和八里桥南街小区距离较近，有一定竞争关系，故选择此三小区做对比分析。