中仓小区位于新华大街商圈，商圈位于东五环和东六环之间，地处通州新华街道。商圈东侧包含运河商务区，与武夷花园商圈、北京市政府隔河相望；南侧是果园和乔庄商圈，以京哈铁路为界。西侧毗邻北苑商圈，被103国道隔开；北侧是北关商圈，以通惠河为界。

新华大街商圈的板块功能定位是城市高端功能承载区，高端商务服务业和创新金融服务业主要集中在板块东侧的运河商务区。

商圈内的交通资源主要有地铁八通线、地铁6号线和通燕高速，公交线路众多。圈内交通网密集，出行非常便捷。商圈内的医疗资源主要有京通医院、中西医结合医院和潞河医院三所中大型医院，其中潞河医院为三级综合性医院。商业资源包括万达广场、物美、京客隆等大型商超。休闲资源包括滨河步道、西海子公园、运河文化广场等等。

作为通州的传统居住区，商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在15年-30年之间。根据幸福里APP显示，2021年7月该商圈二手房挂牌均价为4.7万/㎡；商圈内目前有4个新盘在售，其中京澜誉府、鑫苑盛世天玺是住宅产品，通州富力中心是写字楼，复地通运府是商业，住宅在售均价都在6万/㎡以上。目前新华大街商圈新房供应稳定，二手房挂牌也相对平稳。

目前商圈价值主要体现在产业预期和居住配套方面。商圈内主要居住人群以老通州原住民和老国企、事业单位退休职工为主，其次是万达商圈工作人群、国贸和望京商圈的工作人群等群体，主要的通勤方向是国贸方向。

新华大街板块根据北京市规自委官网显示，新华大街商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，通州有三块土地成交，成交数据整理如下：

第一块成交是通州宋庄地块，属于六环外，城乡结合地带。金地以45.16亿总价拍下，溢价率1.03%，楼面价是2.64万/㎡，未来最高售价是4.5万/㎡；

第二块成交是城市副中心0302街区地块，在通景园小区附近。龙湖和恒基报22.4亿，达到竞价上限，转入竞政府持有商品住宅产权预设份额程序，溢价率25%。未来的产品是共有产权房，政府持有20%份额，未来最高售价是7万/㎡；

第三块成交是北京城市副中心1201街区地块，在环球影城西侧的城乡结合地带。碧桂园以41.15亿总价拍下，并且需要配建6.4万㎡“国际人才社区住房”，可售住宅楼面价约4.8万/㎡，溢价率14.94%，未来最高售价是6.2万/㎡；

其中第二块地的位置最接近新华大街商圈，未来的最高售价是7万/㎡，如果开发商以最高限价销售的话，新房的单价就比较高，和新华大街商圈对比没有任何竞争优势。况且其商圈成熟度、配套完善度、交通密集度、价值预期等方面都略显不足。所以小编认为新地块新产品未来入市，对新华大街商圈的影响微乎其微。

新华大街东部的运河商务区是北京市府重点打造的新城市名片，主要用于承载高端金融创新企业、总部经济、高端商务服务和财富管理产业集群。截止到2020年1月，运河商务区已经集聚了230余家银行、保险、证券、基金、保理等金融企业。

北京市府迁入通州至今，新华大街商圈新建了广渠快速路、通运隧道等多条交通干道。商圈内的支线小路均进行了不同程度的拓宽和修缮或维护。通州火车站和乔庄火车站两个车站重新装修，并且开通了从通州到市区的市郊通勤列车。同时还扩建和新建了潞河医院、西海子公园等一大批公共服务场所。

另外，通州旧改力度逐年加大，目前南小园西区、南小园东区等一批老破小社区已经旧改完毕。东方生活区等一批小区正在旧改之中。受益于市政府东迁和运河商务区的落地和发展，新华大街商圈的城市功能会从单纯的居住功能向商务功能发展，产业预期价值提升，含金量进一步提高。

1、改造过的老小区，外立面崭新，内部干净整洁；有几个单元正在加装电梯，居民上下楼方便。

2、街道办、家园中心等基层单位在小区内部，更好更高效地服务于小区居民。

3、停车不收费，生活成本低，中仓小区暂无停车费用，每年可以节省一笔开支。

4、商业配套丰富。小区周边有各种饭馆，多家银行，距离新开业的爱琴海购物公园500米左右，十分钟生活圈，完全可以满足各种需求。

5、交通密度大。距离2公里范围内有通州北关、通州北苑、北运河西地铁站3个地铁站，距离通州火车站900米左右，周边200米范围内有多条公交车，距离通燕高速入口约2.5公里，大密度的交通网覆盖，可满足通州区域活动和市内通勤需求。

中仓小区目前的挂牌均价是4.42万/㎡，总价区间为254万-420万，挂牌均价环比上月上涨0.19%，挂牌房源以两居和三居为主。从过去6个月数据来看，小区价格呈现缓坡上涨的趋势。小区均价低于新华大街商圈价格，高于通州区价格，在整个区域内表竞争力一般。

购买成本方面，以66㎡两居室为例报价330万，参照北京市现行的普通住宅和非普通住宅标准，普通住宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普通住宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于普通住宅，首套首付约为104万，二套首付约为178万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度上影响首付金额，所以上述条例仅供参考。

小区主力户型是两居和三居，两居面积段53㎡-72㎡，三居面积段81㎡-137㎡。除一些拐角处异型户型外，大部分户型都是南北朝向。本小区属于刚需型社区，小编选两个有代表性的户型进行分析。

户型一：

本户型为62㎡南北朝向两居，其优点有三：

1、南北通透，利于采光和通风透气；

2、有独立阳台，方便晾晒衣物；

3、卧室大，也方正，利于家具摆放。

其缺点有二：

1、卫生间无窗，不利于干燥；

2、客厅面积小，基本无法使用。

户型二：

本户型为89㎡南北朝向三居，其优点有四：

1、南北通透，利于通风透气；

2、两卧室朝南，采光较好；

3、有南北阳台，方便晾晒衣物和冬储食物；

4、卫生间面积大，可实现干湿分离。

其缺点有三：

1、入户门正对着卫生间门，不利于隐私；

2、异形户型，不好利用空间；

3、客厅无窗，影响采光。

中仓小区西侧是车站路，过往车辆多，会有噪音；北侧是西大街，底商饭店居多，会有油烟。建议选择时，避开临街的楼栋。小区内部有文化广场，其中15号楼、16号楼、17号楼、19号楼，临近广场，建议爱好健身娱乐的朋友，优先选择这4栋楼。

小区户型从一居到四居都有，可选范围广，适合小情侣，也适合人口多的家庭；小区购房门槛相对较低，适合预算不充足的刚需购房人；小区周边配套齐全，适合对周边要求较高的购房人；小区位置好，且周边地铁线路多，适合在通州、地铁1号线、6号线沿线工作的人群购买。

新华大街商圈在售新盘有四个，分别是鑫苑盛世天玺（均价6.3万/㎡）、京澜誉府（均价6万/㎡）、复地通运府（均价5.2万/㎡）、富力中心（均价5.8万/㎡），从产品属性来看，复地通运府、富力中心和中仓小区不具可比性，其中盛世天玺、京澜誉府居住属性跟中仓小区购房需求相符。

京澜誉府由北京宇盛宏利房地产开发有限公司开发，主打三房、四房改善型产品，绿化率30%，在售产品面积段为99㎡-139㎡，单价6万/㎡起，总价594万起。

鑫苑盛世天玺由北京睿豪荣通房地产开发有限公司开发，建筑类型为高层，带装修，主打户型为三居和四居改善产品，在售产品面积段为89㎡-142㎡，单价6.3万/㎡起，总价540万起。

新楼盘相比于新华小区而言，新楼盘品质更好，户型更好，居住环境更优，但单价与总价均远远高于新华小区，上车门槛较高，追求高品质居住环境，且预算充足的朋友可以考虑这俩新楼盘。新华小区，房屋均价和总价远低于新楼盘，小户型上车相对容易，且从一居到四居，户型选择性更多，也是不错的考虑对象。

中仓周边二手房较多，报价在4.3万/㎡-5万/㎡，其中新城东里、后南仓小区和中仓小区同属刚需型社区，且3个小区距离间隔在1公里之内，有一定竞争关系，故选择此三个小区作对比分析。