四海公寓小区位于潞苑商圈，商圈位于东五环和六环之间，地处通州永顺镇。商圈东侧紧贴宋庄商圈，以六环路为界；南侧与武夷花园商圈和北京市府隔河相望，以通燕高速为界；西侧毗邻北关商圈，被小月河隔开；北侧是城乡结合部，以潞苑北大街为最北端。

潞苑商圈的发展导向是“现代城市展示窗口，高端商务服务引擎”，主要是为运河商务区提供拓展空间和生活配套服务。

商圈内的交通资源主要有通燕高速、东六环路、京榆旧线等，公交线路众多。板块西南侧还有地铁6号线北关站，圈内交通网密集，出行非常便捷。商圈内的医疗资源主要有首都医科大学附属北京友谊医院（三级综合），商圈东侧有在建的安贞医院（三级医院）。商业资源包括富力星光大道、物美超市、福源生活超市等。生态休闲资源包括刘庄公园、宋庄文化公园、龙旺庄公园等等。

商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在10年-20年之间。根据幸福里APP显示，2021年7月该商圈二手房挂牌均价为4.2万/㎡；商圈内新盘目前有新潮嘉园二期在售，均价5.8万/㎡以上。目前潞苑商圈新房供应较多，价格与同品质二手房相差不大，二手房市场平稳，南北两侧同品质二手房有明显价格差距。

目前商圈价值主要体现在医疗优势和居住配套方面，是通州新晋级的居住区之一。商圈内主要居住人群以老通州原住民为主，有部分企业单位退休职工和中心城区疏解人口，其次是万达、国贸和望京商圈工作的人群，主要的通勤方向是国贸方向。

根据北京市规自委官网显示，潞苑商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，通州有三块土地成交，成交数据整理如下：

第一块成交是通州宋庄地块，属于六环外，城乡结合地带。金地以45.16亿总价拍下，溢价率1.03%，楼面价是2.64万/㎡，未来最高售价是4.5万/㎡；

第二块成交是城市副中心0302街区地块，在通景园小区附近。龙湖和恒基报22.4亿，达到竞价上限，转入竞政府持有商品住宅产权预设份额程序，溢价率25%。未来的产品是共有产权房，政府持有20%份额，未来最高售价是7万/㎡；

第三块成交是北京城市副中心1201街区地块，在环球影城西侧的城乡结合地带。碧桂园以41.15亿总价拍下，并且需要配建6.4万㎡“国际人才社区住房”，可售住宅楼面价约4.8万/㎡，溢价率14.94%，未来最高售价是6.2万/㎡；

其中第一块地的位置最接近潞苑商圈，未来的最高售价4.5万/㎡，如果开发商以最高限价销售的话，新房的单价就比较高，和潞苑商圈对比没有任何竞争优势。况且其商圈成熟度、配套完善度、交通密集度、价值预期等方面都略显不足。所以小编认为新地块新产品未来入市，对潞苑商圈的影响微乎其微。

潞苑商圈地处通州已建成区域的北端，近年来随着北京市府东迁，商圈发展逐渐加速。从板块定位、基础设施建设、人文环境三方面都有了极大的进步。

板块定位方面，潞苑商圈是城市高端功能承载区，主要是为西侧的运河商务区提供拓展空间，运河商务区主要是承载高端金融创新企业、总部经济和财富管理产业集群，目前已经集聚了230余家银行、保险、证券、基金、保理等金融企业。

基础建设方面，商圈内的主要道路进行了翻新，支线小路重新铺设，同时还新建了刘庄公园、友谊医院、北京五中等一大批公共服务设施，商圈形象大幅提升，人居环境有较大改善，各项配套也趋于成熟。

人文环境方面，潞苑商圈与北京市行政办公区隔河相望，目前北京市委、北京政府、北京人大和北京政协已经完成迁入，包括35个部门、165家单位，因此带来不少的增量高知人口和政务产业（服务业）。因地理位置优势，潞苑商圈必然要承接一些生活配套功能，商圈内不断注入高知识、高技能、高收入的人群，自然会进一步促进商圈整体价值提升。

1、户型好，价位低

小区楼栋均为六层板楼，一梯两户，单套面积均在105㎡左右，且都是全明户型，方方正正。幸福里APP2021年7月份数据显示小区单价约3万左右，对比小区南边约100米的疃里庄园小区，同一个物业，同样的户型，单价约3.4万左右，孰优孰劣一目了然。

2、环境好，离公园近

小区内部道路宽敞，干净整洁，绿化分布均匀，小区外部围绕一圈大杨树，无超高建筑遮挡，生活不压抑。

小区北面约100米是宋庄文化公园，水系、假山、体育设施等十分完善，是潞苑商圈北部规模较大的休闲场所。爱好运动的人不用走远就可以锻炼。

3、社区便民服务多

小区虽然偏僻，但内部有社区服务站、邮政信报箱、菜鸟驿站、药店等，商业都在小区中间位置，离每个楼栋都不算太远，消费购物既方便又快捷。

4、物业费用低、停车免费、生活成本低

周边小区中建雅颂居物业费在2.2元/㎡，四海小区物业费只要0.6元/㎡/月，而且物业管理认真负责，居民对物业非常满意。另外小区停车场是免费的，每年都能节省一笔开支。

2021年7月，幸福里App显示四海公寓小区的挂牌均价是3.1万/㎡，总价区间为280万-390万，挂牌均价环比上月下滑0.04%，属于较低水平。价格趋势呈现是“微微下降”的趋势。总体来说，刚需群体可以放心购买，改善群体也可以放心换房，不会发生卖掉之后买不回来的尴尬，这一点从“幸福里”的价格趋势上也能得到印证。

购买成本方面，参照北京市现行的普宅+非普标准，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。以高楼层面积70.38㎡为例，报价279万。即房源属于普通住宅，首套首付约为112万，二套首付约为192万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度会影响首付金额，所以上例仅供参考。

户型一：

小区户型基本都是105㎡左右南北朝向三居室，其优点有：

1、南北通透双阳台，利于通风透气；

2、全明户型，采光很好，且利于干燥和通风；

3、三室两厅，有可作独立餐厅的空间；

4、厨卫单独分区，利于污水和生活垃圾管理；

5、户型非常方正，几乎无浪费面积，利于家具摆设。

其缺点有：

1、主卧没有独立卫生间，日常生活不是特方便；

2、厨房小，操作不便。

四海公寓楼栋一致，户型也无差异，但小区北侧紧邻马路，虽然安装了隔音设施，最北侧的1号楼、13号楼、25号楼、36号楼，难免会有噪音影响，建议喜欢安静的人群避开这4栋楼。另外小区北侧马路对面是宋庄文化公园，是潞苑商圈北侧主要的休闲资源，喜欢锻炼和有老人小孩的家庭可以选择2号楼、14号楼、26号楼、37号楼，方便遛弯和带娃。

四海公寓是一个利弊结合的小区，周边交通略有不足，吃住配套总体无忧，属于户型好、总价较低、得房率高的板楼，适合家庭成员较多，首付预算比较低的刚需朋友。也适合不依赖公共交通的家庭。

四海公寓周边的新盘只有一个，新潮嘉园二期，商品房住宅楼盘。开发商是北京鹏程房地产开发有限公司，主打一居两居刚需型产品，绿化率30%，容积率为1.4，在售产品面积段为65㎡-80㎡，单价5.8万/㎡起，总价384万起。外部配套而言，两者区别不大，但户型和得房率四海公寓要好一些。如果必须考虑预算情况，则四海公寓300万左右的总价优势就体现出来了，上车首付100万出头，适合预算不太充足的朋友。

四海公寓小区周边二手房报价在3.1万/㎡-4.2万/㎡，其中疃里庄园小区、中建雅颂居和距离接近，价格相差很小，形成竞争关系，故选择此三小区做对比分析。