四海公寓小区位于潞苑商圈,商圈位于东五环和六环之间,地处通州永顺镇。商圈东侧紧贴宋庄商圈,以六环路为界;南侧与武夷花园商圈和北京市府隔河相望,以通燕高速为界;西侧毗邻北关商圈,被小月河隔开;北侧是城乡结合部,以潞苑北大街为最北端。
潞苑商圈的发展导向是“现代城市展示窗口,高端商务服务引擎”,主要是为运河商务区提供拓展空间和生活配套服务。
商圈内的交通资源主要有通燕高速、东六环路、京榆旧线等,公交线路众多。板块西南侧还有地铁6号线北关站,圈内交通网密集,出行非常便捷。商圈内的医疗资源主要有首都医科大学附属北京友谊医院(三级综合),商圈东侧有在建的安贞医院(三级医院)。商业资源包括富力星光大道、物美超市、福源生活超市等。生态休闲资源包括刘庄公园、宋庄文化公园、龙旺庄公园等等。
商圈内的商品房住宅以二手房为主,房龄多集中在10年-20年之间。根据幸福里APP显示,2021年7月该商圈二手房挂牌均价为4.2万/㎡;商圈内新盘目前有新潮嘉园二期在售,均价5.8万/㎡以上。目前潞苑商圈新房供应较多,价格与同品质二手房相差不大,二手房市场平稳,南北两侧同品质二手房有明显价格差距。
目前商圈价值主要体现在医疗优势和居住配套方面,是通州新晋级的居住区之一。商圈内主要居住人群以老通州原住民为主,有部分企业单位退休职工和中心城区疏解人口,其次是万达、国贸和望京商圈工作的人群,主要的通勤方向是国贸方向。
根据北京市规自委官网显示,潞苑商圈2021年没有新地块入市,但是5月份的北京市土拍中,通州有三块土地成交,成交数据整理如下:
第一块成交是通州宋庄地块,属于六环外,城乡结合地带。金地以45.16亿总价拍下,溢价率1.03%,楼面价是2.64万/㎡,未来最高售价是4.5万/㎡;
第二块成交是城市副中心0302街区地块,在通景园小区附近。龙湖和恒基报22.4亿,达到竞价上限,转入竞政府持有商品住宅产权预设份额程序,溢价率25%。未来的产品是共有产权房,政府持有20%份额,未来最高售价是7万/㎡;
第三块成交是北京城市副中心1201街区地块,在环球影城西侧的城乡结合地带。碧桂园以41.15亿总价拍下,并且需要配建6.4万㎡“国际人才社区住房”,可售住宅楼面价约4.8万/㎡,溢价率14.94%,未来最高售价是6.2万/㎡;
其中第一块地的位置最接近潞苑商圈,未来的最高售价4.5万/㎡,如果开发商以最高限价销售的话,新房的单价就比较高,和潞苑商圈对比没有任何竞争优势。况且其商圈成熟度、配套完善度、交通密集度、价值预期等方面都略显不足。所以小编认为新地块新产品未来入市,对潞苑商圈的影响微乎其微。
潞苑商圈地处通州已建成区域的北端,近年来随着北京市府东迁,商圈发展逐渐加速。从板块定位、基础设施建设、人文环境三方面都有了极大的进步。
板块定位方面,潞苑商圈是城市高端功能承载区,主要是为西侧的运河商务区提供拓展空间,运河商务区主要是承载高端金融创新企业、总部经济和财富管理产业集群,目前已经集聚了230余家银行、保险、证券、基金、保理等金融企业。
基础建设方面,商圈内的主要道路进行了翻新,支线小路重新铺设,同时还新建了刘庄公园、友谊医院、北京五中等一大批公共服务设施,商圈形象大幅提升,人居环境有较大改善,各项配套也趋于成熟。
人文环境方面,潞苑商圈与北京市行政办公区隔河相望,目前北京市委、北京政府、北京人大和北京政协已经完成迁入,包括35个部门、165家单位,因此带来不少的增量高知人口和政务产业(服务业)。因地理位置优势,潞苑商圈必然要承接一些生活配套功能,商圈内不断注入高知识、高技能、高收入的人群,自然会进一步促进商圈整体价值提升。
1、户型好,价位低
小区楼栋均为六层板楼,一梯两户,单套面积均在105㎡左右,且都是全明户型,方方正正。幸福里APP2021年7月份数据显示小区单价约3万左右,对比小区南边约100米的疃里庄园小区,同一个物业,同样的户型,单价约3.4万左右,孰优孰劣一目了然。
2、环境好,离公园近
小区内部道路宽敞,干净整洁,绿化分布均匀,小区外部围绕一圈大杨树,无超高建筑遮挡,生活不压抑。
小区北面约100米是宋庄文化公园,水系、假山、体育设施等十分完善,是潞苑商圈北部规模较大的休闲场所。爱好运动的人不用走远就可以锻炼。
3、社区便民服务多
小区虽然偏僻,但内部有社区服务站、邮政信报箱、菜鸟驿站、药店等,商业都在小区中间位置,离每个楼栋都不算太远,消费购物既方便又快捷。
4、物业费用低、停车免费、生活成本低
周边小区中建雅颂居物业费在2.2元/㎡,四海小区物业费只要0.6元/㎡/月,而且物业管理认真负责,居民对物业非常满意。另外小区停车场是免费的,每年都能节省一笔开支。
2021年7月,幸福里App显示四海公寓小区的挂牌均价是3.1万/㎡,总价区间为280万-390万,挂牌均价环比上月下滑0.04%,属于较低水平。价格趋势呈现是“微微下降”的趋势。总体来说,刚需群体可以放心购买,改善群体也可以放心换房,不会发生卖掉之后买不回来的尴尬,这一点从“幸福里”的价格趋势上也能得到印证。
购买成本方面,参照北京市现行的普宅+非普标准,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,非普宅商贷首套首付40%,二套80%。以高楼层面积70.38㎡为例,报价279万。即房源属于普通住宅,首套首付约为112万,二套首付约为192万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估,一定程度会影响首付金额,所以上例仅供参考。
户型一:
小区户型基本都是105㎡左右南北朝向三居室,其优点有:
1、南北通透双阳台,利于通风透气;
2、全明户型,采光很好,且利于干燥和通风;
3、三室两厅,有可作独立餐厅的空间;
4、厨卫单独分区,利于污水和生活垃圾管理;
5、户型非常方正,几乎无浪费面积,利于家具摆设。
其缺点有:
1、主卧没有独立卫生间,日常生活不是特方便;
2、厨房小,操作不便。
四海公寓楼栋一致,户型也无差异,但小区北侧紧邻马路,虽然安装了隔音设施,最北侧的1号楼、13号楼、25号楼、36号楼,难免会有噪音影响,建议喜欢安静的人群避开这4栋楼。另外小区北侧马路对面是宋庄文化公园,是潞苑商圈北侧主要的休闲资源,喜欢锻炼和有老人小孩的家庭可以选择2号楼、14号楼、26号楼、37号楼,方便遛弯和带娃。
四海公寓是一个利弊结合的小区,周边交通略有不足,吃住配套总体无忧,属于户型好、总价较低、得房率高的板楼,适合家庭成员较多,首付预算比较低的刚需朋友。也适合不依赖公共交通的家庭。
四海公寓周边的新盘只有一个,新潮嘉园二期,商品房住宅楼盘。开发商是北京鹏程房地产开发有限公司,主打一居两居刚需型产品,绿化率30%,容积率为1.4,在售产品面积段为65㎡-80㎡,单价5.8万/㎡起,总价384万起。外部配套而言,两者区别不大,但户型和得房率四海公寓要好一些。如果必须考虑预算情况,则四海公寓300万左右的总价优势就体现出来了,上车首付100万出头,适合预算不太充足的朋友。
四海公寓小区周边二手房报价在3.1万/㎡-4.2万/㎡,其中疃里庄园小区、中建雅颂居和距离接近,价格相差很小,形成竞争关系,故选择此三小区做对比分析。
小区名称 | 中建雅颂居 | 四海公寓 | 疃里庄园 |
位置 | 潞苑 | 潞苑 | 潞苑 |
住宅性质 | 商品房/限价商品房 | 商品房/私产 | 商品房/私产 |
售价 | 3.6万/㎡ | 3.1万/㎡ | 3.5万/㎡ |
交房时间 | 2012年 | 1993年-1994年 | 1991年-1994年 |
可选户型 | 66.5㎡-68.3㎡一居 64.7㎡-92.1㎡两居 89.4㎡三居 | 105㎡三居 | 104.2㎡-105.5㎡三居 |
物业 | 北京中建物业管理有限公司 | 北京丛林庄园物业管理有限公司 | 北京丛林庄园物业管理有限公司 |
物业费 | 2.2元/㎡/月 | 0.6元/㎡/月 | 0.6元/㎡/月 |
突出优点 | 1、小区楼龄新 2、小区自持物业管理完善,车位充足 3、电梯房,老人居住舒适 | 1、纯板楼社区,人口密度低 2、户型好,南北通透采光好,居住舒适 3、车位充足,停车方便 | 1、纯板楼社区,人口密度低 2、户型好,南北通透采光好,居住舒适 3、车位充足,停车方便 |
突出缺点 | 1、小区南边有变电箱,对周边楼栋有影响 2、小区密度高,早晚高峰时电梯拥挤 3、小区东西向户型,采光性,通风性不好 | 1、小区没有电梯,有老人和小孩的家庭上下楼不方便 2、小区内部出租房屋较多,人员有些杂乱 3、小区北侧临街,有噪音污染 | 1、小区没有电梯,有老人和小孩的家庭上下楼不方便 2、小区内部出租房屋较多,人员有些杂乱 3、楼龄老 |
分析结论 | 对比的三个社区都是刚需社区,配套价值都在伯仲之间,相互之间距离在1.5公里之内,产品价值差异主要区别于在电梯、户型和楼龄方面。四海公寓的没有电梯,对于家有老人和孩子的,出行不太方便。户型方面,中建雅颂居小区楼栋属于板塔结合,并且多种户型都不通透,四海公寓和疃里庄园是一梯两户,南北通透的全明户型,在采光和通风方面效果有明显优势。建成年代方面,疃里庄园较早,四海公寓次之,中建雅颂居最新。 最终回到绕不开价的格因素上见高低,中建雅颂居单价高,首付总价约束力都要求更高。疃里庄园次之,四海公寓最低,价格上面已有说明,不展开。 所以结论就比较清晰,预算充足,且不愿意爬楼梯的朋友可以选择中建雅颂居;对于预算较低和对户型有要求的朋友四海公寓为佳。 |