河畔丽景小区地处北京城市副中心的武夷花园商圈，该商圈位于东五环、东六环之间，东侧紧邻北京市政府行政办公区；西侧紧邻运河商务区，与新华大街隔河相望；北侧与潞苑板块连接，以通燕高速为界；武夷花园商圈是通州传统的中高端居住区，区域内有京贸国际城、BOBO自由城、K2百合湾、武夷花园水仙园、荔景园、月季园、牡丹园、紫荆园等一大批改善型社区。

除改善居住外，区域内无其它产业，生活配套完善成熟，生活氛围浓厚。副中心迁入通州之后，武夷板块内仅剩的两个居住块地也陆续开发，未来很难再有新的住宅土地供应。武夷板块西北角五河交汇的地方，还有一块已规划待建的产业用地，这里就是规划中著名的行政副中心标志性建筑物——通州三塔所在地。武夷花园的规定交通主要依托6号线，从北运河西上车到国贸、青年路、东大桥、朝阳公园、北海公园、都很方便。武夷花园板块北侧紧贴通燕高速，东边连燕郊，西接朝阳区；东侧紧贴东六环路，可快速达到亦庄和顺义；西南侧1.5公里有广渠快速路出入口，全程80公里限速，无红绿灯，可直达东四环大郊亭桥，接入广渠路和广渠内大街。

域内交通网密集，出行非常便捷。板块内的学校有北京小学通州校区和北京芙蓉小学两所小学；北京市第二中学通州校区一所中学。学校虽然不多，但都是通州市民认可度很高的学校。北京市政府东迁之后，扩建了潞河医院，新建了北京友谊医院，两所均为三级甲等综合性医院；另外还有中西医结合医院是三级甲等专科医院，医疗资源充足。幸福里APP最新数据显示，板块内主要以二手房为主，挂网在售的有600套左右，房龄多集中在10-20年之间。

新楼盘目前有珠江阙和金融街融御两个，珠江阙主打大平层河景豪宅，融御则主打改善型两居和三居。板块内主要居住人群为通州本地改善人群，国贸、望京的工作人群，一些老国企单位职工和公务员群体。

和武夷花园隔河相望的运河商务区，是北京市政府举全市之力打造的通州的三大重头戏之一，总规划730万㎡，体量是国贸的两倍，全部为高级写字楼和高端公寓产品，主要用于承接高端金融创新企业、总部经济和财富管理产业集群。目前整体上已经交付过半，在售的楼盘有富力中心、合景中心、复地通运府、复地中心、长安源、北京国际财富中心等等。武夷板块位于运河商务区的东侧，属于核心启动区范围之内。

截止到2020年1月，北京、华夏、农商三家市属银行全部实现在副中心设立一级分行，首家持牌公募基金管理公司——汇泉基金、首家国有银行设立的科技子公司——农银金科完成注册。全球最大的金融信息服务机构路孚特中国区总部落户，三峡资产等15家三峡集团二三级子公司完成工商迁移，北投集团金融版块全部落户副中心，五道口金融学院、北京财富管理研究院、北京绿色金融和可持续发展研究院等一批智库项目签约落地，运河商务区已经集聚了230余家银行、保险、证券、基金、保理等金融企业，副中心金融生态圈正在大运河畔悄然形成。

在运河商务区建设的五年当中，武夷板块新建通州北关大道，翻建了潞城中心公园，重新定位月亮河休闲小镇，治理了域内河流的水质，并且在河道两侧修建了观光步道，使得区域内的居住条件进一步改善，满满的生活气息。目前，北京市委、北京政府、北京人大和北京政协，包括35个部门、165家单位。迁入地点位于武夷花园东南侧2公里处，因此带来不少的增量人口和政务产业（服务业），武夷板块自然要承接其生活配套的功能，大批高素质、高收入的人群注入，自然会进一步促进区域整体价值提高。受益于北京市政府东迁和运河商务区落地，武夷板块也从传统的中高品质居住区发展成为政务配套居住区和大金融产业核心配套区。

刚刚过去的5月，北京市进行了2021年的第一次集中土拍，通州有三块土地出让，我们做一下简单对比。第一块是通州宋庄地块，位于武夷板块北边10公里处，六环外，城乡结合部。金地以45.16亿总价拍下，溢价率1.03%，楼面价2.64万元，未来最高售价是4.5万元每平米；第二块是城市副中心0302街区地块，位于武夷板块西南方向6公里外，在通景园小区附近。

龙湖+恒基报22.4亿达竞价上限，转入竞政府持有商品住宅产权预设份额程序，溢价率25%。未来是共有产权，政府持有20%份额，未来最高售价是7万元每平米；第三块是北京城市副中心1201街区地块，在环球影城西侧城乡结合部，距离武夷板块约9公里，碧桂园以41.15亿总价拍下，并且需要配建7.61万平米“国际人才社区住房”，未来最高售价6.2万；通州的产业供地较为宽松，但住宅用地一直偏紧。从以上三块土地的情况来看，如果开发商未来选择最高限价销售的话，新房的单价就比较高。这一点与目前在售的新盘基本一致，因供应较少和开发商预期较高的原因，通州区的新房价格和二手房价格差距较大，购房人群以选择二手房为主。

1.河畔丽景的物业是由北京市通运达物业管理有限公司负责，物业设备及服务品质都比较受业主认可，且物业费在0.60元/㎡/月-1.64元/㎡/月之间，在同板块小区对比来说物业费较低，一定程度上降低了生活成本。

2.河畔丽景主力户型面积在63㎡-75㎡左右，小区一居、两居、三居分布均匀，户型基本上都是方正的，南北通透，少部分为东西走向。每个功能间划分明确，几乎没有浪费的空间，清爽的格局让居住体验更加舒适。

3.小区内的天使宝贝幼儿园是一所双语幼儿园，按照北京市一级一类幼儿园的标准进行筹建，是通州区的"分享阅读示范园"。户外有宽敞的塑胶操场，还有大型户外活动玩具等游艺设施，家里有适龄宝宝的爸爸妈妈可以选择在这个小区置业，给孩子一个高质量的幸福童年。

4.河畔丽景周边配套成熟，并且小区自带商业楼，底商业态多样，日用生活品购物方便，超市、银行、餐厅等等一应俱全，基本可以满足日常购物、就餐等需求。

2021年7月，河畔丽景小区挂牌均价46726元/㎡，环比上涨0.00%，同比持平状态。

截至2021年7月，幸福里挂牌房源18套，近期暂无成交。

近六个月价格走势来看，环比上升为主要趋势，总体房价比较平稳。

另外河畔丽景小区的楼栋类型不一，有6层板楼、11层板楼和28层塔楼，所以是否带电梯以及户型的朝向、楼层对这个小区的房价以及物业费影响比较大。

具体购房成本方面，拿在售的带电梯的高层塔楼95.02㎡的二居室为例，报价399万：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为139万，二套首付为239万。

小区有5栋6层混合结构板楼，2栋11层钢混结构电梯板楼，2栋28层钢混结构电梯楼。从一居到四居、跃层多种户型满足不同客户的需求。小区一居、两居、三居分布均匀。

社区主力户型面积在63㎡-95㎡，总体来说，社区户型普遍偏小。63㎡-75㎡的一居室适合刚需类群体，比如新婚夫妻或者周边工作的白领；80㎡-103㎡的两居到三居适合改善类群体，比如二孩家庭或与父母同住的家庭。

前面我们提到过，河畔丽景是由9栋住宅楼、1栋商务楼构成，其中1、2、3、8、9栋是6层板楼，6层板楼是没有电梯的，如果家有老人或腿脚不方便的人建议选低层或者选4、5、6、7栋的电梯高层。其中4、5、6、7栋毗邻幼儿园，适合有适龄宝宝的家庭，1号楼毗邻本区的商务楼和出口，出行购物比较方便。

小区居住环境比较好，中心花园适合遛弯散步，适合老年人日常居住养老；

小区文化氛围比较浓厚，区内有幼儿园，门口不远处有图书馆，适合家里有宝宝的家庭；

小区购房门槛相对较低，95㎡的二居室户型现报价399万，首付139万左右，适合预算有限的刚需类群体。

截至2021年7月，小区周边目前没有新开发项目，新房较为匮乏，距离小区最近的新房项目就是位于通州运河核心区通胡大街，近芙蓉西路的珠江阙。珠江阙是由北京顺开房地产开发有限公司投资并开发，于2019年1月31日开盘，是同时占有多种城市资源的豪宅，售价为2300万元每套起，与河畔丽景这类刚需型住宅几乎没有可比性。

武夷花园板块发展年限较长，旧小区居多，且很多小区建筑品质相差无几，这里选择距离较近的京贸家园和荔景园与其进行对比。