东亚瑞晶苑位于马驹桥商圈，马驹桥商圈位于东五环和六环之间，地处通州马驹桥镇。东侧与台湖商圈贴合，被京津高速切开；南侧是城乡结合部，以凤港减河为边界；西侧与大兴磁各庄商圈相邻，博兴三路及其南向延长线是最西端；北侧是次渠商圈，隔凉水河对望。

马驹桥商圈的区域功能定位是北京陆路口岸和节能环保基地。商圈以园区经济为主导，产城融合为方向，逐渐成为通州西南部的发展增长极。

商圈内的交通资源主要有东六环、京津高速和京承高速等，圈内高速路网发达。商圈内的医疗资源主要有通州第二医院、马驹桥中医医院、北京西尔口腔医院等，医疗资源相对匮乏。主要商业资源有百尚生活广场、百尚购物中心等。主要生态休闲资源有马驹桥湿地公园、海子强湿地公园等。

作为通州的产业板块，商圈内的商品房住宅以二手房为主，次新小区较多，房龄多集中在5-15年之间。根据幸福里APP数据显示，2021年7月该商圈二手房挂牌均价为3.4万/㎡；商圈内目前有两个新盘，北京金悦郡和华润亦庄橡树湾均有住宅在售，在售均价在3.75万/㎡以上。目前马驹桥商圈新房供应稳定，价格相对较高，二手房供应充足，价格长期稳定。

目前商圈价值主要体现在产业预期方面，是通州主要的产城融合区域次级中心。商圈内主要居住人群以通州本地居民和企业员工为主，居住人群结构简单，主要的通勤方向是亦庄和国贸城区。

根据北京市规自委官网显示，马驹桥商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，通州有三块土地成交，成交数据整理如下：

第一块成交是通州宋庄地块，属于六环外，城乡结合地带。金地以45.16亿总价拍下，溢价率1.03%，楼面价是2.64万/㎡，未来最高售价是4.5万/㎡；

第二块成交是城市副中心0302街区地块，在通景园小区附近。龙湖和恒基报22.4亿，达到竞价上限，转入竞政府持有商品住宅产权预设份额程序，溢价率25%。未来的产品是共有产权房，政府持有20%份额，未来最高售价是7万/㎡；

第三块成交是北京城市副中心1201街区地块，在环球影城西侧的城乡结合地带。碧桂园以41.15亿总价拍下，并且需要配建6.4万㎡“国际人才社区住房”，可售住宅楼面价约4.8万/㎡，溢价率14.94%，未来最高售价是6.2万/㎡；

其中第三块地的位置最接近马驹桥商圈，未来的最高售价是6.2万/㎡，如果开发商以最高限价销售的话，新房的单价就比较高，和马驹桥商圈对比没有任何竞争优势。况且其商圈成熟度、配套完善度、交通密集度、价值预期等方面都略显不足。所以小编认为新地块新产品未来入市，对马驹桥商圈的影响微乎其微。

马驹桥商圈地处通州马驹桥镇，是通州传统产业升级发展支撑区，未来的前景可从园区经济和产城融合两个方面来看。

首先说园区经济，马驹桥是台-马组团的一部分，该组团是构建高精尖经济结构的重要区域，重点任务是产业转型升级和功能的完善配套。以环渤海高端总部基地为承载，推动光机电一体化产业基地、物流基地、金桥科技产业基地等园区加快新技术研发、新业态发展，逐渐实现产业转型升级。

其次是产城融合方面，马驹桥经过多年发展，已经是通州产城融合型的区域次级中心。商圈内积淀有一定规模的居住区和对应的生活配套设施，包括珠江逸景家园、天鹅堡、金地格林格林等。与此同时还发展出合创产业中心、联动U谷、合生世界村等一批独具产城融合特点的功能性园区。另外，商圈东南侧目前大量的土地资源储备，使其能够源源不断地保障重点产业、重大项目迁入时的土地供应。依靠产业吸纳高知高技能人才，再通过融合发展的方式提供便捷舒适的居住条件，留住人口，滋补产业，循环发展，生生不息。

1、小区品质优秀。小区全部是板楼，并且采用围合式建筑，花园建在小区中心，这种建筑方式的好处就是楼间距宽敞，房间内观景视野佳，采光较充足，日照时间长。

2、小区户型好。东亚瑞晶苑有88㎡的紧凑三居，南北朝向，基本没有浪费面积，以两居的面积，做出了三居的功能，实用率高。

3、小区物管服务好。东亚瑞晶苑为东亚新华地产开发，东亚物业管理，物管服务品质有保障。小区有门禁，大门24小时保安非常负责，电梯养护、内部设施的维护方面到位，物业管理水平高，居住感受好。

4、小区内部绿化好。东亚瑞晶苑绿化率35%，种植有各类地皮植物、灌木、高大乔木，另外还有凉亭、篱笆、银杏、合欢、法国梧桐，园林景观优美，居民居住惬意。

2021年7月，幸福里App显示东亚瑞晶苑的挂牌均价是3.37万/㎡，总价区间为218万-293万，挂牌均价环比上月上涨0.76%，价格变化在正常范围。挂牌房源以一居和两居为主。从过去六个月的数据来看，价格趋势呈现是“稳中有升”的趋势，不用担心价格大幅变动。

目前挂牌待售总套数约24套，挂牌率为1.4%，属于较低水平，挂牌房源为8套一居、15套两居、1套三居，近90天成交13套。挂牌率、成交数量是反映小区置换率的重要指标，挂牌率越低，成交数量越低，说明居住群体越稳定，小区价格也就越稳定。

马驹桥商圈均价低于通州区域均价，说明马驹桥商圈地理位置处于通州边缘地带，东亚瑞晶苑均价高于马驹桥商圈均价，说明小区本身产品力强，处于同商圈较高水平。

购买成本方面，以80.95㎡两居室为例，报价258万，参照北京市现行的普通住宅和非普通住宅标准，普通住宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普通住宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于普通住宅，首套首付约为90万；二套首付约为155万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度上影响首付金额，所以上述条例仅供参考。

东亚瑞晶苑的主力户型为两居，两居室面积段为63㎡-83㎡，大多是南北朝向两居户型，户型较方正。还有61㎡-63㎡的一居和87㎡-90㎡的三居。小编选取两个有代表性的户型进行分析。

户型一：

本户型为88.13㎡南北向三居室，其优点有四：

1、南北朝向，整体利于通风；

2、全明户型，有利于整体采光；

3、小户型实现三居，功能性强

4、客厅阳台可做晾晒区域。

其缺点有一：

1、三居只有一个卫生间，多人口家庭生活不方便。

户型二：

本户型为80.95㎡南北向两居室，其优点有三：

1、南北朝向，整体利于通风透气；

2、各功能区规整，利于家具摆设；

3、卧室有双朝向小阳台，利于采光。

其缺点有二：

1、卫生间为暗卫，不利于通风；

2、次卧、客厅朝北，光照不佳。

南侧1号楼、2号楼、3号楼靠近中心花园，一来南侧相对安静，二来离中心花园近下楼遛娃非常方便，可优先选择。

北侧6号楼、7号楼、8号楼靠近六环，部分房间会有噪声影响，请谨慎选择。

东亚瑞晶苑属于优质刚需型社区。首先，小区周边商业、生态资源尚可，但公共交通不太便利，适合对公共交通配套要求不太高的购房者。此外，东亚瑞晶苑有是紧凑型三居，适合预算不充足，但对房间功能需求较多的购房者。最后，本小区非常适合工作、生活在通州区域、马驹桥商圈及亦庄商圈的刚需购房者。

马驹桥商圈在售新盘有两个，分别是亦庄金悦郡、亦庄橡树湾，其中亦庄橡树湾，由中交润致（北京）置业开发，主打77㎡到93㎡两居、三居，单价4.2万/㎡起，总价310万起；亦庄金悦郡由北京融泰开发，在售户型为72㎡两居、87㎡三居、118㎡四居，单价3.75万/㎡起，总价281万起。相比融东亚瑞晶苑而言，外部配套不相上下，亦庄橡树湾交房时间是2023年3月，亦庄金悦郡交房时间是2023年5月，东亚瑞晶苑的二手房即买即住，入住时间不紧迫的购房者可考虑新房，对入住时间有要求的可以买融东亚瑞晶苑。

东亚瑞晶苑所在马驹桥板块二手房均价3.37万/㎡，其中融科钧廷、东亚瑞晶苑和合生世界村E区同属品质较好改善型社区，有一定竞争关系，故选择此三小区做对比分析。