通典铭居小区位于北苑商圈，北苑商圈位于东五环和六环之间，地处通州北苑街道。东侧是新华大街和果园商圈，三个商圈相互交织，不分你我，以通惠南路为最东端；南侧与果园和九棵树商圈相互镶嵌，以怡乐中街水平线为最南端；西侧是朝阳管庄和双桥商圈接壤，大体以广渠路公园和八里桥地铁站连接线为边界；北侧是北关商圈，被通惠河南北隔开。

北苑商圈的发展导向是现代城市展示窗口，功能定位为城市高端功能承载区，主要是为运河商务区提供生活配套。

商圈内的交通资源主要有地铁八通线、通州西站、机场专线、京通快速、103国道、广渠快速路、通燕高速等等，交通网密集，出行非常便捷。商圈内的医疗资源主要有北京京东医院，商圈附近有潞河医院、中西医结合医院、胸科医院三所中大型医院，其中潞河医院为三级综合性医院，医疗资源丰富。商业资源包括万达广场、BHG Mall北京华联等。生态资源包括通惠河景观带、五里店西铁道公园、杨庄公园等等。

作为通州的传统居住区，商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在15年-30年间。根据幸福里APP显示，2021年7月该商圈二手房挂牌均价为4.7万/㎡；商圈内暂无售新楼盘，二手房挂牌相对平稳。

目前商圈价值主要体现在交通优势、商业优势、产业预期和居住配套方面，是通州传统的主要居住区之一。商圈内主要居住人群以老通州原住民和企事业单位退休职工为主，其次是通州万达、国贸和望京商圈的工作人群，主要的通勤方向是国贸方向。

据北京市规自委官网显示，通州北苑商圈自2021年没有新地块入市，但在5月份的北京土拍中，通州有三块土地成交，成交数据小编整理如下：

第一块成交是通州宋庄地块，属于六环外，城乡结合地带。金地以45.16亿总价拍下，溢价率1.03%，楼面价是2.64万/㎡，未来最高售价是4.5万/㎡；

第二块成交是城市副中心0302街区地块，在通景园小区附近。龙湖和恒基报22.4亿，达到竞价上限，转入竞政府持有商品住宅产权预设份额程序，溢价率25%。未来的产品是共有产权房，政府持有20%份额，未来最高售价是7万/㎡；

第三块成交是北京城市副中心1201街区地块，在环球影城西侧的城乡结合地带。碧桂园以41.15亿总价拍下，并且需要配建6.4万㎡“国际人才社区住房”，可售住宅楼面价约4.8万/㎡，溢价率14.94%，未来最高售价是6.2万/㎡。

第二块地的位置最接近通州北苑商圈，未来的最高售价是7万/㎡。如果开发商未来以最高限价销售的话，新房的单价就比较高，和北苑商圈对比没有任何竞争优势。况且其商圈成熟度、配套完善度、交通密集度、价值预期等方面都略显不足。所以小编认为新地块新产品未来入市，对北苑商圈的影响微乎其微。

通州北苑商圈是通州为数不多的同时具备居住和商务功能的商圈，依托八通线地铁北苑站开通较早的先发优势，发展出了以万达广场为核心的综合商业功能区，发展成型较早，商圈内的各项配套已经非常完善，是老牌商圈之一。

目前，商圈东侧五河交汇处的运河商务区已初步建成，北京银行、华夏银行、农商银行三家市属银行全部实现在副中心设立一级分行，还有超过230余家银行、保险、证券、基金、保理等知名金融企业聚集于此。运河商务区在引领副中心产业升级和发展的同时，也必然会加持到北苑商圈，在商务功能、就业机会、职业选择和生活多元等方面赋能。

另外，北苑商圈成熟的生活配套和休闲娱乐功能也会为运河商务区做补充，相辅相成，共同繁荣。

1、绿化率较高 环境优美

通典铭居小区的大中庭是一大卖点，周边小区很少有如此大的中庭花园。小区内的植被种类多样，大部分楼前都有绿化带，小区后面还有个小花园，花园里有凉亭和各种运动器械，居民休闲锻炼很方便。相比较同商圈其他社区，视野开阔，自然清新，舒适宜居。

2、小区干净整洁

小区路面干净，垃圾分类驿站也很整洁，没有闻到异味，此外小编还检查了5栋楼的门厅、楼道和逃生通道，没有发现乱堆乱放问题，也没有乱贴的小广告的现象。电梯间统一的广告栏和物业通知也很整齐。整体上看，物业在这方面还是下了功夫。

3、户型多样 满足不同需求人群

小区由塔楼和板楼组成，共8栋。塔楼采用两梯八户、两梯九户设计，板楼采用一梯两户设计。虽然容积率高，但是小区户型种类相对齐全，有44㎡-75㎡一居、85㎡-132㎡两居、146㎡-259㎡三居，能够匹配多种需求，如单身人士，两口之家，国贸上班族，在万达办公的企业主等等，都可以考虑。

4、生活配套完善 舒适宜居

在生活配套方面，小区楼下就是国泰百货，小区东南侧约600米是万达广场，东北侧约700米是八里桥农产品批发市场，日常生活非常方便。在生态资源方面，离小区3.1公里有西海子公园，小区背后的通惠河，也是无法复制的景观资源。在医疗方面，小区3.1公里内有北京泗河中医医院、首都医科大学附属北京潞河医院、北京中医药大学东直门医院（通州院区），看病问题也有保障。

截止到2021年7月，通典铭居的挂牌均价是4.7万/㎡，总价区间为350万-1200万，挂牌均价环比上月上涨0.34%。全网挂牌待售总套数约12套，挂牌率约为0.9%，属于较低水平，挂牌房源以两居和三居为主。从过去六个月的数据来看，小区价格呈现“小幅上涨”的趋势，环比上涨和下跌幅度均在正常值范围，购房者不用担心大幅度的价格变动。

购买成本方面，以93.74㎡两居室为例，报价430万。参照北京市现行的普宅+非普标准，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于非普，首套首付约为172万，二套首付约为344万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度会影响首付金额，所以上例仅供参考。

小区户型类型多样，在售主力户型为两居和三居。两居室面积段为85㎡-132㎡，三居室面积段为146㎡-259㎡，小编取两个有代表性的户型进行分析。

2.1、户型一

本户型为132.29㎡南北朝向两居室，其优点有七：

1、南北通透设计，南北卧室对开门通透，客餐厅通透；

2、两个卧室不相连，家庭成员间互不打扰；

3、厨房为明厨设计，利于采光和干燥；

4、家务动线、会客动线、起居动线有效分离，不会出现做家务撞车的情况；

5、有独立阳台，便于晾晒衣物；

6、客厅双向采光，光线充足；

7、可改为能够长期使用的三居室，按需求扩展功能。

其缺点有一：

1、客卫无窗户，不利污水和浊气管理，还容易滋生小虫子。

2.2、户型二

本户型为155㎡南北朝向三居，其优点有七：

1、南北通透设计，南北卧室对开门通透，客餐厅通透；

2、户型较方正，浪费面积少，视觉感受好；

3、卧室每个角上各一个，家庭成员间互不打扰；

4、有独立阳台，便于晾晒衣服；

5、家务动线、居住动线、会客动线分离清晰，不会出现撞车的情况；

6、客厅双向采光，光线充足；

7、可改为能够长期使用的四居室，按需求扩展功能。

其缺点有一：

1、客卫无窗户，不利污水和浊气管理，还容易滋生小虫子。

本小区由板楼和塔楼组成，其中2号楼和4号楼为板楼，其它均为塔楼。从户型设计和居住体验来说，小编建议优先选择2号楼和4号楼，采光和通透性更好，而且小区临近地铁八通线有噪音问题，位于小区后排的这两栋楼也是相对最安静的，其次可选择与之相邻的1号楼、3号楼、5号楼。

本小区绿化和卫生环境较好，北侧还拥有河景资源，适合对环境要求较高的人群。户型方面也是种类多样，一居室适合单身首套刚需，两居和三居适合对品质有一定要求的改善置换人群。三口之家可选择两居，家庭成员较多的可选择146㎡以上的三居户型。小区周边交通也很便利，通州区域以及八通线和1号线沿线工作的人群都可以考虑。

通州北苑商圈暂没有新房出售，在距离约2公里的新华大街商圈内有新房普通住宅京澜誉府，该新盘由北京宇盛宏利房地产开发有限公司开发，主打三房、四房改善型产品，绿化率30%，车位户数比1:2.68，在售产品面积段为99㎡到139㎡，单价6万/㎡起，总价594万起。相比通典铭居，二者周边配套方面相差不大，但是通典铭居户型种类更多样，绿化率也相对更高。京澜誉府的优势在于新房总体居住环境更优，而通典铭居则是价格有优势。所以追求性价比高的人群建议优先选择通典铭居，如果预算充足可以考虑京澜誉府。

通典铭居小区周边二手房报价在3.8万/㎡-4.5万/㎡，其中新华联锦园、怡佳家园和通典铭居同属改善型社区，有一定竞争关系，故选择此三小区做对比分析。