融科钧廷位于马驹桥商圈，马驹桥商圈位于东五环和六环之间，地处通州马驹桥镇。东侧与台湖商圈贴合，被京津高速切开；南侧是城乡结合部，以凤港减河为边界；西侧与大兴磁各庄商圈相邻，博兴三路及其南向延长线是最西端；北侧是次渠商圈，隔凉水河对望。

马驹桥商圈的区域功能定位是北京陆路口岸和节能环保基地。商圈以园区经济为主导，产城融合为方向，逐渐成为通州西南部的发展增长极。

商圈内的交通资源主要有东六环、京津高速和京承高速等，圈内高速路网发达。商圈内的医疗资源主要有通州第二医院、马驹桥中医医院、北京西尔口腔医院等，医疗资源相对匮乏。主要商业资源有百尚生活广场、百尚购物中心等。主要生态休闲资源有马驹桥湿地公园、海子强湿地公园等。

作为通州的产业板块，商圈内的商品房住宅以二手房为主，次新小区较多，房龄多集中在5-15年之间。根据幸福里APP数据显示，2021年7月该商圈二手房挂牌均价为3.4万/㎡；商圈内目前有两个新盘，北京金悦郡和华润亦庄橡树湾均有住宅在售，在售均价在3.75万/㎡以上。目前马驹桥商圈新房供应稳定，价格相对较高，二手房供应充足，价格长期稳定。

目前商圈价值主要体现在产业预期方面，是通州主要的产城融合区域次级中心。商圈内主要居住人群以通州本地居民和企业员工为主，居住人群结构简单，主要的通勤方向是亦庄和国贸城区。

根据北京市规自委官网显示，马驹桥商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，通州有三块土地成交，成交数据整理如下：

第一块成交是通州宋庄地块，属于六环外，城乡结合地带。金地以45.16亿总价拍下，溢价率1.03%，楼面价是2.64万/㎡，未来最高售价是4.5万/㎡；

第二块成交是城市副中心0302街区地块，在通景园小区附近。龙湖和恒基报22.4亿，达到竞价上限，转入竞政府持有商品住宅产权预设份额程序，溢价率25%。未来的产品是共有产权房，政府持有20%份额，未来最高售价是7万/㎡；

第三块成交是北京城市副中心1201街区地块，在环球影城西侧的城乡结合地带。碧桂园以41.15亿总价拍下，并且需要配建6.4万㎡“国际人才社区住房”，可售住宅楼面价约4.8万/㎡，溢价率14.94%，未来最高售价是6.2万/㎡；

其中第三块地的位置最接近马驹桥商圈，未来的最高售价是6.2万/㎡，如果开发商以最高限价销售的话，新房的单价就比较高，和马驹桥商圈对比没有任何竞争优势。况且其商圈成熟度、配套完善度、交通密集度、价值预期等方面都略显不足。所以小编认为新地块新产品未来入市，对马驹桥商圈的影响微乎其微。

马驹桥商圈地处通州马驹桥镇，是通州传统产业升级发展支撑区，未来的前景可从园区经济和产城融合两个方面来看。

首先说园区经济，马驹桥是台-马组团的一部分，该组团是构建高精尖经济结构的重要区域，重点任务是产业转型升级和功能的完善配套。以环渤海高端总部基地为承载，推动光机电一体化产业基地、物流基地、金桥科技产业基地等园区加快新技术研发、新业态发展，逐渐实现产业转型升级。

其次是产城融合方面，马驹桥经过多年发展，已经是通州产城融合型的区域次级中心。商圈内积淀有一定规模的居住区和对应的生活配套设施，包括珠江逸景家园、天鹅堡、金地格林格林等。与此同时还发展出合创产业中心、联动U谷、合生世界村等一批独具产城融合特点的功能性园区。

另外，商圈东南侧目前大量的土地资源储备，使其能够源源不断地保障重点产业、重大项目迁入时的土地供应。依靠产业吸纳高知高技能人才，再通过融合发展的方式提供便捷舒适的居住条件，留住人口，滋补产业，循环发展，生生不息。

1、小区物管服务好。小区为融科开发，融科自持物业，保安保洁认真负责，从园区管理、公共设施的维护等方面，都能体现出其较高的物业管理水平，居民生活品质能得到有效保障。

2、小区为低密度社区。融科钧廷容积率1.25，是标准的低密度社区，楼间距大、社区公共空间大。观景视野好、房间日照时长充足，健身区域、活动中心空间相对富余，居住体验更佳。

3、小区园林景观设计优秀。小区园林景观由美国著名建筑公司设计，由6万㎡成熟园林、40米宽景观绿化带、水榭、艺术雕像、凉亭等共同构造出多层次的园林景观，环境优美，居住舒适惬意。

4、小区健身娱乐设施全。小区内部除了中心花园，在公共绿化带中还有多处健身设施、儿童娱乐设施，不同年龄段的饭后休闲需求都可以得到满足。

2021年7月，幸福里App显示融科钧廷的挂牌均价是3.46万/㎡，总价区间为195万-1600万，挂牌均价环比上月上涨0.29%，价格变化在正常范围。挂牌房源以两居和三居为主。从过去六个月的数据来看，价格趋势呈现是“稳中有升”的趋势。

目前挂牌待售套数约40套，挂牌率为3.58%，属于较高水平，供应量充足。

融科钧廷位于马驹桥商圈，商圈均价2.68万/㎡，小区价格远高于商圈均价，说明小区在商圈内综合品质处于中上等水平。

购买成本方面，以82.98㎡两居室为例，报价295万，参照北京市现行的普通住宅和非普通住宅标准，普通住宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普通住宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于普通住宅，首套首付约为103万；二套首付约为177万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度上影响首付金额，所以上述条例仅供参考。

融科钧廷的主力户型为两居室和三居室，两居室面积段为63㎡-104㎡，三居室面积段为96㎡-198㎡，小编选取两个有代表性的户型进行分析。

户型一：

本户型为89.97㎡南向两居室，其优点有三：

1、客厅、两个卧室全部南向，采光良好；

2、卧室A带阳台，可作为晾晒区域；

3、卧室分布客厅两侧，有利于隐私。

其缺点有三：

1、卫生间为暗卫，不利于通风；

2、厨房餐厅相隔较远，有浪费空间；

3、没有北向窗户，不利于通风。

户型二：

本户型为55.18㎡南向两居室，其优点有三：

1、卧室、厨房南向，采光好；

2、卧室阳台可作为晾晒区域；

3、动静分区，卧室与客厅、厨房分开。

其缺点有二：

1、卫生间为暗卫，不利于通风；

2、客厅没有窗户，不利于采光。

小区中间位置2号楼前有花园水榭，5号楼旁边有健身器材及儿童游乐设施，下楼遛娃散步都方便，可优先考虑。

小区中间楼栋5号楼、6号楼、7号楼、8号楼相对安静，可优先选择。

小区北侧楼栋部分房间离六环路更近些，会有噪声污染，请慎重选择。

融科钧廷属于优质刚需型社区，社区环境较好，小区管理严格、内部环境优质、内部配套尚可，适合看重小区整体品质的购房人群；本小区公共交通配套一般，公交线路少，而且没有地铁，适合不依赖公共交通出行的购房人群；此外，本小区户型多样，可满足不同需求，单身人士可选择一居，两口、三口之家可选择两居，多人口家庭可选择三居；最后，从位置因素考虑，本小区适合通州区域、马驹桥商圈内及亦庄商圈工作的购房人群。

马驹桥商圈在售新盘有两个，分别是亦庄金悦郡、亦庄橡树湾，其中亦庄橡树湾由中交润致（北京）置业开发，主打77㎡-93㎡两居、三居，单价4.4万/㎡起，总价410万起，车位配比1:1.2，物业费3.8元/㎡/月；亦庄金悦郡由北京融泰开发，在售户型为72㎡两居、87㎡三居、118㎡四居，单价3.9万/㎡起，总价290万起，车位配比1:1.3，物业费3.8元/㎡/月。

相比融科钧廷而言，其余两个新盘在车位配比、外部配套方面没有优势。从容积率方面来看，两个新盘的容积率都是高密度社区，而且融科钧廷为低密度社区，居住更舒适。此外亦庄橡树湾交房时间是2023年3月，亦庄金悦郡交房时间是2023年5月，融科钧廷的二手房即买即住，入住时间不紧迫的购房者可考虑新房，对入住时间有要求的可以选择融科钧廷。

融科钧廷所在马驹桥板块二手房均价3.4万/㎡，其中融科钧廷、东亚瑞晶苑和合生世界村E区同属龄10年左右次新社区，有一定竞争关系，故选择此三小区做对比分析。