K2清水湾小区位于潞苑商圈，商圈位于东五环和六环之间，地处通州永顺镇。商圈东侧紧贴宋庄商圈，以六环路为界；南侧与武夷花园商圈和北京市府隔河相望，以通燕高速为界；西侧毗邻北关商圈，被小月河隔开；北侧是城乡结合部，以潞苑北大街为最北端。

潞苑商圈的发展导向是“现代城市展示窗口，高端商务服务引擎”，主要是为运河商务区提供拓展空间和生活配套服务。

商圈内的交通资源主要有通燕高速、东六环路、京榆旧线等，公交线路众多。板块西南侧还有地铁6号线北关站，圈内交通网密集，出行非常便捷。商圈内的医疗资源主要有首都医科大学附属北京友谊医院（三级综合），商圈东侧有在建的安贞医院（三级医院）。商业资源包括富力星光大道、物美超市、福源生活超市等。生态休闲资源包括刘庄公园、宋庄文化公园、龙旺庄公园等等。

商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在10年-20年之间。根据幸福里APP显示，2021年7月该商圈二手房挂牌均价为4.2万/㎡；商圈内新盘目前有新潮嘉园二期在售，均价5.8万/㎡以上。目前潞苑商圈新房供应较多，价格与同品质二手房相差不大，二手房市场平稳，南北两侧同品质二手房有明显价格差距。

目前商圈价值主要体现在医疗优势和居住配套方面，是通州新晋级的居住区之一。商圈内主要居住人群以老通州原住民为主，有部分企业单位退休职工和中心城区疏解人口，其次是万达、国贸和望京商圈工作的人群，主要的通勤方向是国贸方向。

根据北京市规自委官网显示，潞苑商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，通州有三块土地成交，成交数据整理如下：

第一块成交是通州宋庄地块，属于六环外，城乡结合地带。金地以45.16亿总价拍下，溢价率1.03%，楼面价是2.64万元，未来最高售价是4.5万/㎡；

第二块成交是城市副中心0302街区地块，在通景园小区附近。龙湖和恒基报22.4亿，达到竞价上限，转入竞政府持有商品住宅产权预设份额程序，溢价率25%。未来的产品是共有产权房，政府持有20%份额，未来最高售价是7万/㎡；

第三块成交是北京城市副中心1201街区地块，在环球影城西侧的城乡结合地带。碧桂园以41.15亿总价拍下，并且需要配建6.4万㎡“国际人才社区住房”，可售住宅楼面价约4.8万元/㎡，溢价率14.94%，未来最高售价是6.2万/㎡；

其中第一块地的位置最接近潞苑商圈，未来的最高售价是4.5万/㎡，如果开发商以最高限价销售的话，新房的单价就比较高，和潞苑商圈对比没有任何竞争优势。况且其商圈成熟度、配套完善度、交通密集度、价值预期等方面都略显不足。所以小编认为新地块新产品未来入市，对潞苑商圈的影响微乎其微。

潞苑商圈地处通州已建成区域的北端，近年来随着北京市府东迁，商圈发展逐渐加速。从板块定位、基础设施建设、人文环境三方面都有了极大的进步。

板块定位方面，潞苑商圈是城市高端功能承载区，主要是为西侧的运河商务区提供拓展空间，运河商务区主要是承载高端金融创新企业、总部经济和财富管理产业集群，目前已经集聚了230余家银行、保险、证券、基金、保理等金融企业。

基础建设方面，商圈内的主要道路进行了翻新，支线小路重新铺设，同时还新建了刘庄公园、友谊医院、北京五中等一大批公共服务设施，商圈形象大幅提升，人居环境有较大改善，各项配套也趋于成熟。

人文环境方面，潞苑商圈与北京市行政办公区隔河相望，目前北京市委、北京政府、北京人大和北京政协已经完成迁入，包括35个部门、165家单位，因此带来不少的增量高知人口和政务产业（服务业）。因地理位置优势，潞苑商圈必然要承接一些生活配套功能，商圈内不断注入高知识、高技能、高收入的人群，自然会进一步促进商圈整体价值提升。

1、园林式小区，环境优美。小区是坡地式绿化，有4000㎡花园、水系、长廊和凉亭，绿化率为30%，居住舒适度高。

2、户型覆盖范围广。K2清水湾区的户型从40㎡一居到194㎡四居都有，可选性多。

3、内部配套丰富。有网球场、游泳池、步行道、健身场地、老年活动中心等，居民生活配套丰富。

4、生活配套齐全。公交站、超市、银行、餐馆、医院、公园等距离小区比较近，居民出行、购物、休闲娱乐可就近解决。

2021年7月，幸福里APP数据显示，K2清水湾的挂牌均价是56770元/㎡，挂牌均价环比上月下跌0.74%。小区挂牌房源共33套，挂牌率为2%，属于中等水平，挂牌房源以两居和三居为主。从过去6个月的数据来看，小区呈现微幅波动的趋势，小涨小跌，价格平稳。小区均价明显高于潞苑商圈和通州区的均价，产品品质在整个区域内有明显竞争优势。

购买成本方面，以89㎡三居室为例，报价560万。参照北京市现行的普宅+非普标准，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于非普住宅，首套首付约为224万，二套首付约为448万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度会影响首付金额，所以上例仅供参考。

K2清水湾有40㎡-194㎡的一居、两居、三居和四居，面积段全，户型多样。下面小编取两个有代表性的户型进行分析。

户型一：

本户型为81㎡的两居室，其优点有：

1、南北朝向，全明户型，有利于屋内通风；

2、有大景观阳台，视野开阔，方便晾衣；

3、全明户型，利于采光和干燥；

4、各功能间比较规整，利于家具摆设。

其缺点有：

1、北向客厅，采光不好；

2、厨房较窄，操作不便；

3、次卧面积较小，略显局促。

户型二：

本户型为89㎡的三居室，其优点有：

1、南北东三向户型，利于采光和通风；

2、A、B、C三阳台，利于观景和晾晒衣物；

3、阳台C，可扩展新功能区，实用性强；

4、具备餐客分区条件，功能性强；

5、各功能区规整，利用率高，方便摆设家具。

其缺点有二：

1、厨房面积小，操作不便；

2、卫生间在卧室之间，访客来访，不利于隐私。

K2清水湾分为东区和西区，东区有6栋高楼和10栋别墅，西区有3栋洋房和10栋别墅。小区内共享绿化景观、娱乐健身等设施，配套方面相差不大。其中西区，楼栋少，密度低，喜欢安静的，建议选择西区的楼栋，居住舒适度相对高。东区内有网球场、游泳池，喜欢健身的，可以选择东区。小区南侧紧邻通燕高速，过往车辆多，有噪音影响，105号楼、113号楼、114号楼位于小区最南侧，建议选择时注意这3栋楼的噪音影响。

本小区为改善型楼盘，适合工作在通州北部，追求生活品质的改善型人群。三口之家可选择两居，家庭成员较多的可选择89㎡以上的户型，居住宽敞舒适。小区紧邻通燕高速入口，在大望路、国贸等通燕高速沿线工作的人群适合购买。小区周边公共交通方便，在万达、果园等商圈工作的人群也适合购买。

小区所在商圈内的新盘目前只有新潮嘉园二期在售，新潮嘉园二期开发商为北京鹏程房地产开发有限公司，在售主要户型为65㎡南向一居室和80㎡南向两居室，均价为5.8万/㎡起，总价384万起，小区容积率约为1.4，绿化率约为30%。

对比来看，两者周边配套相差不大，价格不差上下，但K2清水湾的户型可选性更多，开发商口碑也更好，小区内景观绿化，居住环境都更优，建议优先考虑K2清水湾。

K2清水湾小区周边二手房报价在3.6万/㎡-5.8万/㎡，其中K2清水湾、东亚逸品阁和珠江东都国际同属同一商圈，有一定竞争关系，故选择此三小区做对比分析。