西马庄园位于北关商圈，商圈位于东五环和六环之间，地处通州永顺镇。商圈东侧毗邻潞苑商圈，以小月河为界；南侧隔通惠河与通州北苑和新华大街商圈相望；西侧与朝阳管庄和常营商圈犬牙交错，大体以金榆路垂直线为边界；北侧是城乡结合部，以潞苑北大街水平线为最北端。

北关商圈的板块功能定位是城市高端功能承载区，高端商务服务业和创新金融服务业主要集中在板块东南端的运河商务区。

商圈内的交通资源主要有地铁6号线、通燕高速、京通快速、通顺路等，公交线路众多，圈内交通网密集，出行非常便捷。商圈内的医疗资源主要有北京胸科医院、军总京东医疗区（陆军二六三医院）等，商圈东北侧约3公里有首都医科大学附属北京友谊医院（三级综合），圈内医疗资源丰富；商业资源主要包括世界侨商中心、华联超市、八里桥市场等；生态资源主要包括北运河景观带、永顺公园、八里桥公园等。

商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在10年-20年之间。根据幸福里APP显示，2021年7月该商圈二手房挂牌均价为4.1万/㎡；商圈内目前有三个新盘在售，其中运河铭著、北京东湾是住宅，新光大中心是公寓，住宅在售均价都在4.9万/㎡以上。目前北关商圈新房供应稳定，价格相对较高，二手房市场老旧小区挂牌价格差异较大，次新小区价格稳定。

目前商圈价值主要体现在医疗优势、交通优势和居住配套方面，是通州传统的主要商务区和居住区之一。商圈内主要居住人群以原址回迁安置的通州本地居民和企业单位退休职工为主，其次是万达、国贸和望京商圈工作的人群，居住人群不复杂，主要的通勤方向是国贸方向。

根据北京市规自委官网显示，北关商圈商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，通州有三块土地成交，成交数据整理如下：

第一块成交是通州宋庄地块，属于六环外，城乡结合地带。金地以45.16亿总价拍下，溢价率1.03%，楼面价是2.64万，未来最高售价是4.5万/㎡；

第二块成交是城市副中心0302街区地块，在通景园小区附近。龙湖和恒基报22.4亿，达到竞价上限，转入竞政府持有商品住宅产权预设份额程序，溢价率25%。未来的产品是共有产权房，政府持有20%份额，未来最高售价是7万/㎡；

第三块成交是北京城市副中心1201街区地块，在环球影城西侧的城乡结合地带。碧桂园以41.15亿总价拍下，并且需要配建6.4万㎡“国际人才社区住房”，可售住宅楼面价约4.8万/㎡，溢价率14.94%，未来最高售价是6.2万/㎡；

其中第二块地的位置最接近北关商圈，未来的最高售价是7万/㎡，如果开发商以最高限价销售的话，新房的单价就比较高，和北关商圈对比没有任何竞争优势。况且其商圈成熟度、配套完善度、交通密集度、价值预期等方面都略显不足。所以小编认为新地块新产品未来入市，对北关商圈的影响微乎其微。

北关商圈的区域功能是承载通州运河CBD，通州运河CBD是继北京国贸CBD、上海陆家嘴CBD、广州天河CBD之后，国务院批准的第四大国家级中央商务区，主要发展高端金融产业。CBD规划确定之后，北关商圈的发展也与CBD的未来紧紧捆绑在一起。

北关商圈的发展前景可以从四个方面来看，一是它承载着北京中部和东部地区的金融产业疏解，为国贸CBD减负，这必不可少的需要配套硬件设施。

从商务区启动至今，北关商圈东南角上的新北京中心，新光大中心等一大批高规格写字楼集群拔地而起，整个商圈的城市形象焕然一新。第二个方面是商务区的高端金融产业发展会提供更多更好的就业机会；第三个方面是运河CBD作为北京城市副中心对外展示的城市名片，其整体的城市管理水平必然有更高的要求。第四个方面是落实京津冀一体化大战略，运河CBD和廊坊北三县协同发展的过程中，北关商圈也会得到外部资源补充。

总之，高规格的规划、配套和城市管理水平必然加速北关商圈的发展，其内部配套将更加丰富多元，趋向商务化、高端化发展，整个商圈的经济总量、职住均衡度和人居环境都会跨上一个新台阶。

1、小区户型多样

小区全部为6层板楼，面积覆盖56㎡的一居室到139㎡的四居室，可选户型多，能满足不同家庭构成的购房人需求。

2、小区内部配套完善

小区内部各种配套丰富，有商业街，其中有超市、小吃店等日常生活配套；还有著名的休闲乐园西马乐园，业主可前往休闲锻炼。

3、小区周边交通配套完善

小区周边900米范围内有3个公交站台，有多条公交线路通过；小区距北苑地铁站约1.1公里，可换乘地铁1号线；小区北门是京通快速以及通燕高速，交通比较便利。

4、医疗资源丰富

小区内部有新华医院西马庄社区卫生服务站和多家药店，小区3公里范围内有2家三甲医院覆盖，医疗资源丰富。

根据幸福里APP数据显示，截止2021年7月底为止，西马庄园的挂牌率为0.77%，挂牌均价是3.39万/㎡，挂牌总价在218万-368万，挂牌均价环比上月跌了0.05%，挂牌房源以两居为主。从过去六个月的价格波动趋势来看，环比上涨和下跌幅度均在正常值范围，购房者不用担心小区有较大幅度的价格变动。从三条价格曲线来看，西马庄园要低于北关商圈和通州区，有一定的价格优势。

购买成本方面，以71.39㎡两居室为例，报价239万。参照北京市现行的普宅+非普标准，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于普通住宅，首套首付约为84万；二套首付约为143万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度会影响首付金额，所以上例仅供参考。

小区户型类型多样，在售主力户型为两居和三居，面积段为63㎡-141㎡。小编取两个有代表性的户型进行分析。

户型一：

本户型为42㎡南北朝向一居室，其优点有三：

1、卧室向南，采光好；

2、户型方正，有利于家具摆放；

3、厨房朝南，有大窗户，采光通风好。

其缺点有二：

1、卫生间没有窗户，不利干燥；

2、入户门直对客厅，不利隐私。

户型二：

本户型为76㎡两居室，其优点有三：

1、南北通透，利于通风；

2、主卧有阳台，大窗户，方便晾晒；

3、厨房有阳台，有窗户，方便存储食材，利于通风。

其缺点有二：

1、卫生间直对入户门，不利于隐私；

2、客厅无窗，不利于采光。

小编建议优先考虑小区内部的楼栋，譬如12号楼、13号楼、42号楼、43号楼等，这些楼栋购物更加方便，去小区内部公园也比较近。小区北侧有通燕高速，小区南侧有铁路线，考虑到噪音影响，建议离得比较近的1号楼、19号楼、20号楼、21号楼、22号楼、34号楼、35号楼、46号楼、47号楼和56号楼等楼栋做最后选择。

小区宜居属性高，且居住人群以中老年为主，很适合家里有老人的家庭。本小区可选户型比较多，且购房门槛相对较低，适合在通州工作的刚需人群。由于小区距离地铁八通线和1号线近，同样适合在国贸、军博等沿线工作的人群。

西马庄园周边的新盘不多，可对比的普通住宅盘有运河铭著和北京东湾小区，是商品房楼盘。

运河铭著小区开发商是北京中鑫房地产开发有限公司，主打两居三居改善型产品，绿化率40%，容积率为2.3，在售产品面积段为100㎡到166㎡，单价4.6万/㎡起，总价460万起。

北京东湾小区开发商是北京黄海房地产开发有限公司，小区绿化率35%，容积率为3，在售产品面积段为59㎡到159㎡，单价6.94.6万/㎡起，总价400万起。

三者相比，运河铭著小区和北京东湾小区在环境和整体建筑品质占有很大的优势，追求高品质楼盘且预算充足的朋友可以考虑运河铭著和北京东湾小区；但西马庄园在低生活成本上有很大优势，且首付和总价较低，是刚需型人群的不错选择。

西马庄园小区周边二手房报价在3.1万/㎡-4.7万/㎡，和京贸国际公寓、长桥园公寓同属一个范围，价格差异不大，且三者离的比较近，有一定的竞争性，所以将三者进行比较。