运河铭著小区位于北关商圈，商圈位于东五环和六环之间，地处通州永顺镇。商圈东侧毗邻潞苑商圈，以小月河为界；南侧隔通惠河与通州北苑和新华大街商圈相望；西侧与朝阳管庄和常营商圈犬牙交错，大体以金榆路垂直线为边界；北侧是城乡结合部，以潞苑北大街水平线为最北端。

北关商圈的板块功能定位是城市高端功能承载区，高端商务服务业和创新金融服务业主要集中在板块东南端的运河商务区。

商圈内的交通资源主要有地铁6号线、通燕高速、京通快速、通顺路等，公交线路众多，圈内交通网密集，出行非常便捷。商圈内的医疗资源主要有北京胸科医院、军总京东医疗区（陆军二六三医院）等，商圈东北侧约3公里有首都医科大学附属北京友谊医院（三级综合），圈内医疗资源丰富；商业资源主要包括世界侨商中心、华联超市、八里桥市场等；生态资源主要包括北运河景观带、永顺公园、八里桥公园等。

商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在10年-20年之间。根据幸福里APP显示，2021年7月该商圈二手房挂牌均价为4.1万/㎡；商圈内目前有三个新盘在售，其中运河铭著、北京东湾是住宅，新光大中心是公寓，住宅在售均价都在4.9万/㎡以上。目前北关商圈新房供应稳定，价格相对较高，二手房市场老旧小区挂牌价格差异较大，次新小区价格稳定。

目前商圈价值主要体现在医疗优势、交通优势和居住配套方面，是通州传统的主要商务区和居住区之一。商圈内主要居住人群以原址回迁安置的通州本地居民和企业单位退休职工为主，其次是万达、国贸和望京商圈工作的人群，居住人群不复杂，主要的通勤方向是国贸方向。

据北京市规自委官网显示，通州北关板块2021年没有新地入市，但在5月份的北京土拍中，通州有三块土地成交，成交数据小凡整理如下：

第一块是通州宋庄地块，位于新华大街板块东北方向13公里处，属于六环外，城乡结合地带。金地以45.16亿总价拍下，溢价率1.03%，楼面价是2.64万/㎡，未来最高售价是4.5万/㎡；

第二块是城市副中心0302街区地块，位于新华大街板块南方向3公里外，在通景园小区附近。龙湖+恒基报22.4亿达竞价上限，转入竞政府持有商品住宅产权预设份额程序，溢价率25%。未来产品是共有产权房，政府持有20%份额；未来最高售价是7万/㎡；

第三块是 北京城市副中心1201街区 地块，在环球影城西侧的城乡结合地带，位于新华大街板块南边5公里。碧桂园以41.15亿总价拍下，并且需要配建7.61万平米“国际人才社区住房”， 未来最高售价6.2万；

第二块地的位置最接近运河铭著所在的通州北关商圈，未来产品是共有产权房，政府持有20%份额，最高售价7万/㎡。如果开发商未来以最高限价销售的话，新房的单价就比较高，而且还是共有产权。相比通州北关板块的运河铭著小区，次新社区，配套相对丰富，价值未来预期等方面都略有不足，仅剩的优势就是新房的居住体验更佳。所以小凡认为，新地块新产品未来入市，对通州北关块几乎不会构成影响。

北关商圈的区域功能是承载通州运河CBD，通州运河CBD是继北京国贸CBD、上海陆家嘴CBD、广州天河CBD之后，国务院批准的第四大国家级中央商务区，主要发展高端金融产业。CBD规划确定之后，北关商圈的发展也与CBD的未来紧紧捆绑在一起。

北关商圈的发展前景可以从四个方面来看，一是它承载着北京中部和东地区的金融产业疏解，为国贸CBD减负，这必不可少的需要配套硬件设施。从商务区启动至今，北关商圈东南角上的新北京中心，新光大中心等一大批高规格写字楼集群拔地而起，整个商圈的城市形象焕然一新。第二个方面是商务区的高端金融产业发展会提供更多更好的就业机会；第三个方面是运河CBD作为北京城市副中心对外展示的城市名片，其整体的城市管理水平必然有更高的要求。第四个方面是落实京津冀一体化大战略，运河CBD和廊坊北三县协同发展的过程中，北关商圈也会得到外部资源补充。

总之，高规格的规划、配套和城市管理水平必然加速北关商圈的发展，其内部配套将更加丰富多元，趋向商务化、高端化发展，整个商圈的经济总量、职住均衡度和人居环境都会跨上一个新台阶。

1、小区绿化好。小区采用围合式布局，楼栋在小区四周，中间有大面积绿化和水系，业主居住舒适度高。

2、小区有电梯。北关商圈内总体以老旧小区居多，运河铭著是为数不多的电梯房，对于家中有老小的家庭而言，电梯的存在还是很有必要的。

3、小区户型覆盖范围广。小区的户型从79㎡的两居到166㎡的四居均有覆盖，能满足不同家庭构成的购房人需求。

4、小区安保负责。小区内安保设施完善、安保人员认真负责，小区内全覆盖摄像头，保障业主的人身和财产安全。

2021年7月，运河铭著小区的挂牌均价是4.55万/㎡，总价区间为420万-750万，挂牌均价环比上月微涨0.02%。挂牌房源以两居和三居为主。总价较高，首付压力较大。从过去六个月的数据来看，因为小区是次新房，现在依然有新房在售，挂牌房源较少，价格稳定，总体呈现“横盘波动”的趋势。暂无上涨过下跌风险。结合上述两点我们可以看出，小区总价较高，首付压力较大，但是小区产品在商圈内竞争力较好，综合来说小区可放心购买。

购买成本方面，以100㎡两居室为例，报价420万。参照北京市现行的普宅+非普标准，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于非普住宅，首套首付约为168万，二套首付约为336万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度会影响首付金额，所以上例仅供参考。

运河铭著小区的主力户型为两居和三居，两居室面积段为79㎡-111㎡，三居室面积段为98㎡-154㎡，大多是南向或南北朝向户型。小凡这里选取两个有代表性的户型进行分析。

2.1、户型一

本户型为100㎡南向两居室，其优点有：

1、三面朝阳，采光好，阳光充足；

2、两室两厅，有可作独立餐厅的空间；

3、客厅敞亮，视觉空间感好；

4、有储物间，可设计收纳功能。

其缺点有：

1、次卧是凹进去的窗户，采光不理想；

2、卫生间没有窗户，不利于通风。

户型二

本户型为140㎡南北朝向三居室，其优点有：

1、南北通透，利于采光和通风透气；

2、三室两厅，餐客分区，功能性强；

3、主卧带独立卫生间，利于隐私；

4、三个卧室各在一角，避免家庭成员之间的相互打扰；

5、客厅有阳台，便于晾晒。

其缺点有：

1、厨房面积偏小，不好设计，不好施展；

2、两个卫生间均为暗卫，不利于通风换气。

小区北侧有高压线，且距离较近，影响低楼层视野且有安全隐患，其中6号楼、7号楼位于小区最北侧，请谨慎选择这2栋楼。小区4号楼位于中心位置，楼栋南北有花园围绕，两梯两户，两户各用一部电梯，每户都是小区的166㎡大平层，居住舒适度高，建议选择4号楼。

运河铭著是一个改善型社区，适合现在居住条件需要改善到大面积房屋的朋友购买。小区交通比较薄弱，适合交通自主性较强的朋友。小区位于北关商圈，距离新华大街商圈、未来商务核心区都比较近，在新华大街、商务核心区附近上班的朋友也可以考虑。

运河铭著小区周边的新盘不多，但项目本身有新房在售，报价4.9万/㎡，现在小区新房在售都是166㎡大户型，买大户型的朋友可以考虑。购买两居室的朋友可以重点考虑一下本小区二手房源。

周边的新房北京东湾、新光大中心距离较远不做对比。可对比的普通住宅盘只有禹洲朗廷湾一个，是限竞房楼盘，拿到房本后五年内无法交易。开发商是北京禹茂房地产开发有限公司，主打两居三居刚需型产品，绿化率30%，容积率为1.6，在售产品面积段为85㎡到125㎡，单价53000元/㎡起，总价424万起。

相比运河铭著而言，外部配套不相上下，户型和得房率禹州朗庭湾还要高一些。环境和整体建筑结构相差不多，考虑紧凑型户型的可以考虑禹洲朗廷湾，对于改善人群想要居住大平米户型的运河铭著更好一些。

运河铭著小区周边二手房报价在3.2万/㎡-5万/㎡，金地格林格林北区、翠福园和运河铭著相互之间距离1公里之内，周边配套一样，有一定竞争关系，故选择此三个小区作对比分析。