新华联家园北区地处通州新城西南部的果园商圈，位于东五环、东六环之间，该板块北侧为通州北苑商圈，南侧紧邻九棵树商圈，东侧是乔庄商圈。

城市副中心的标签带动了整个通州发展，果园板块自然也不例外。

果园商圈紧邻京通快速路和京津公路，又有广渠路东延工程东西贯穿，实现了东四环到东六环的快速通行，成为连接中心城和城市副中心的主动脉，不堵车的情况下，到国贸自驾仅需30分钟。不止如此，地铁八通线还在该板块设有果园站，途经站点可换乘1号线、7号线，优越的地理位置加上对规划的美好期待，是很多购房者选择该板块的原因之一。

板块内除部分原住民外，很多业主或租户就是来自国贸附近的工作白领。

该板块已经逐渐形成生活为主，商业为辅的运作模式，尤其2007年公布的通州九大商务板块规划建设之一就有“八通线楼宇经济板块”。所以果园地区就呈现出了，以地铁八通线为轴，沿线汇聚了世纪星城、新华联家园等多个大型社区，以及中福控股大厦等写字楼的“景观”，同时再辅以苏荷时代商业广场、物美、李老社区商业中心等大型购物商超，极大地提升居住体验。

整体来说，该板块未来发展一定会继续受城市副中心的光环加持，越发完善，但“地段”概念需要时间验证，目前来看更多的是以居住和交通为主优势点。

2002年-2006年是通州果园地区地产建设的高潮时期，可目前果园板块内并无土地出让计划，且板块内土地规划已经相对完善，几乎不会因为土地问题造成价格变化波动，但需注意后续旧改计划。

距离该板块稍近的土地出让计划是2020年12月中旬公告的，位于梨园镇的住宅混合公建用地，距离约5.7公里，尽管该宗土地限制商品房入市均价不超过61000元/㎡，但目前处于中止交易状态，所以短期不会对果园板块造成太大影响。

通州作为北京重点发展的新城之一、面向区域可持续发展的综合性服务中心和北京参与环渤海区域合作发展的重要基地，未来发展不可估量，背靠大树好乘凉说的就是通州下面的果园板块。

首先整个通州的棚户区改造对果园板块的人居情况和环境治理起到很好的帮助，像永顺街道的果园村片区，如今就正在逐渐推进。不止如此2019年的果园大街改造，也让原本的老街变成了精品商业街，相信后续还有会这方面的侧重，而换新后的果园板块为自己后续的发展潜力增加了不菲价值。

其次广渠路东延工程建成后，将形成一条将近28公里的东西向快速交通走廊，加强城市副中心与中心城区的快速交通联系。据悉，从通州西部的怡乐西路附近进入隧道，最快只需6分钟，就可从地下穿越通州城区，直达东六环路。如此便利的交通条件，对果园板块的后续发力奠定了基础。

1.新华联家园北区建筑是钢筋混凝土内外双保温，瓷砖外立面，红白相间，看起来很美观。小区南向客厅带落地窗增加采光面积，楼前楼后景观别致。小区内有多个小广场、凉亭、健身区域，可供业主休憩、娱乐。

2.新华联家园北区地处果园生活区，紧邻八通线果园站，小区东门和南门还有多条公交线路；小区门前有商业街，附近有超市、银行、医院，还有KFC、呷哺等各类餐饮，各种配套齐全，方便居民日常生活和出行。

3.小区有板楼和小高层的电梯板楼楼栋，楼栋布局合理，相互交错。每栋楼楼间距达到80米-100米，全天采光无任何遮挡，视野开阔。

4.新华联家园北区户型齐全，户型从43㎡一居到142㎡大三居都有，顶楼均为复式结构。其中南北通透的两居室、三居室和顶层复式每栋楼都有，户型通透性强，房间多，南向客厅和卧室阳光充足，舒适度高。

2021年7月份，该小区参考价格在4.0万/㎡-5.9万/㎡之间，7月份均价在47322元/㎡，价格处于通州区偏上区域。在售房源约60套，近90天成交约10套，对比上月均价持平。

物业费1.1元/㎡/月-1.6元/㎡/月。小区属于周边中高端社区，适合自住和养老，出售房源略少，价格比周边小区略高。购买人群多为首次购房和改善性购房。

举例：

具体购房成本以在售78.25㎡两居室为例，总房款370万元。贷款客户，首付比例按照现行北京市住宅首套首付35%，二套首付60%计算，首套首付为130万元，二套首付为222万元，不含税费和服务费等。另外，因税费和贷款额度都需要由银行做出具体评估，评估价在一定程度上会影响到最终的首付金额，故上述数值仅供参考。

小区户型从43㎡一居到142㎡三居都有，顶楼为复式结构。

小区整体由6层板楼和12层板楼组成，共计38栋，2324户。小区8栋至12栋东侧有城铁八通线，距离八通线有绿化带，但夏季开窗后仍会有有噪音影响，如果对噪音影响有担忧的购买家庭，可以选择其他楼栋。其他楼栋楼间距相差不大，无采光遮挡问题，可以放心选择。

1.小区整体多为低层板楼和配有电梯的高层板楼结构，板楼公摊面积小，面积使用率高，适合对居住空间要求较高的人群。电梯板楼的户型设计也很方正，单层户数少，不会吵闹，适合有老人和小孩的家庭选择。

2.在售房源中多以一居室和南北通透两居室为主，一居室总价低，适合首次购房及新婚夫妇的刚需人群购买。三居室出售量相对较少，但非常抢手。虽然小区对比周边小区价格略高，但由于绿化率高，交通便利，配套齐全，非常适合一家三口、三代同堂居住，适合改善家庭购买。

3.小区轨道交通便利，临近果园地铁站，适合以地铁八通线为主要通行方式的上班族。

新华联家园北区属于通州果园商圈，截至2021年7月，果园商圈无新房预售，故选择临近的武夷花园商圈的京贸国际公馆小区和乔庄商圈的通州万国城小区进行对比。

京贸国际公馆由北京天旭运河房地产开发有限责任公司开发的住宅项目，该项目最早于2014年7月份开盘销售，截至2021年7月，均价约63000元/㎡，总价约555万/套起，在售房源户型面积约92㎡-126㎡，物业费为3.68元/㎡/月。该小区为现房销售，价格对比新华联家园北区高出不少，而且物业费用也很高，提高居民的生活成本。京贸国际公馆属于武夷花园商圈，价格偏高，房源选择可选不多，新房预售对新华联家园北区所属的果园商圈二手房影响较小。

通州万国城MOMA由北京润锦房地产开发有限公司开发，该项目于2020年8月份开盘销售，项目房源产权70年，项目位于通州玉桥西路，在售房源户型面积约112㎡-149㎡三居和170㎡-177㎡四居，单价7万/㎡起。通州万国城MOMA项目为高端住宅，物业费5.65元/㎡/月，相对较高。通州万国城MOMA属于乔庄商圈，与新华联家园北区不在同一商圈，因此新房预售对果园商圈二手房无太大影响。

新华联家园北区对面是新华联家园南区，两个小区为同一开发商开发，价格基本相同。下面选择同区域的世纪星城小区和靓景明居这两个小区作出对比。

小区对比数据如下：